二手房指导价后的40多天，置业者到底应该怎么买？_房产

　　距离2月8日深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》已经过去40多天。

　　老生看到的数据，1月二手房平均成交接近300套。208政策一发布，楼市急速冷冻，2月整体成交急剧下滑到日均100余套。3月略有好转，但日均成交仅为200余套。

　　期间，深圳各大银行曾陆续表态参考指导价放贷，有部分银行表示暂可按15%左右上浮，但很快被官方约谈，目前细则仍然有待确认中。

　　此后，深圳市住建局全面严查各中介门店、网站二手房挂牌价，以及房产中介微信、QQ等发布的二手房价格，禁止超出二手房指导价。

　　一时之间，房产中介门店窗明几净、画风清爽。中介朋友圈的信息也是“犹抱琵琶半遮面”，不敢随便标示价格。官方的决心之大，历史罕见。

　　毫无疑问，这次政策的力度、影响和执行力都是空前的，目前已经显现效果。老生和有关部门、银行人员近期也在频繁交流，得到的信息是官方此番将深入、严格、较长期地执行和落地，但二手房贷款细则上仍旧在完善中。

　　整体预判：除非国内外有重大局势变化，否则大概率政策将会严格执行和落地，这将深刻影响到大家后续的置业选择，置业者心理上需要有足够的准备。

　　购房急迫的，务必仔细梳理好自己的真实需求，学位、居住、交通、商业配套等排好序。在如此严厉的政策之下，二手房业主撤盘、新房参与者爆满，一段时期内，适配的住房将非常难找，基本达成第一、第二需求即可。

　　二手房市场走势判断

　　先来看看市场表现，数据显示，链家从2020年初4万套挂盘跌到了2021年2月份平均2.8万套，其中2021春节期间就下降了3000套(预估是业主撤盘)，3月20日的数据，又逐步恢复到3万套，但二手供应依旧是整体偏紧。

　　根据老生近期对接和了解各大中介公司的信息：带看量上，目前已逐步恢复到春节前水平，需求依旧大量存在。

　　报价上，二手房报价整体房源变动幅度不大，业主心态相对稳定，但区域分化明显在分化，涨跌互现。深圳中原研究中心的数据也显示，龙华中心、布吉南、银湖、观澜中心、龙华龙胜、皇岗、新洲、坂田北等片区二手房报价普跌0.7%-8%之间，热点片区及优质学位房片区的二手房报价则有所上涨。

　　成交上，截至3月20日，3月份二手房累计过户4119套，日均200余套，按此趋势，预计3月全月约6000套成交。整体不及1月，但超2月，市场逐步消化政策影响还需时日。和各大中介交流的信息来看，成交价主要还是市场价为主。

　　至于附带自作“名画”出售的情形，则纯属朋友圈自娱自乐的笑话和炒作，无法进行安全交易。

　　市场也出现了一些被媒体炒作的小事件，如：

　　南山卓越蔚蓝海岸有房便宜了300万卖出。其实是业主在国外，并不太熟悉近一年来国内房价情况，且着急移民，属于被置业者捡漏。

　　大冲都市花园有一套房按参考价挂出。其实大冲都市花园是回迁房，市场价和参考价差异并不大。

　　龙岗中心城摩尔城有一套房按指导价出售，业主直接被N个地产中介带着10多位买家团团围住，最后由全款买家抓阄卖出结束。其实这套房源并没有“满五”，税费贵，且户型较大，但装修较好，实际并无太大优惠，由于龙岗的指导价和市场价相差不大，可以说指导价几乎就是市场价。

　　以上，纯属小插曲和房价混沌时期信息曲解，也请大家理智看待。

　　再来看一组数据，老生挑选各区代表楼盘进行了一个对比，按指导价，首付三成、贷款七成的话：

　　南山恒裕滨城二期需要多支付首付款1526万元，差额巨大。宝安西岸观邸则需要多支付首付449万元，差额较大。龙岗桂芳园则只需要多支付首付26万元，差额很小。

　　此处明显反映了官方的意图，不要继续抬升西部的热度，鼓励大家去到房价更低的东部置业。

　　深圳后续二手房的趋势预计也将会按照这个走势，西部热点区域成交快速萎缩，并持续走低至少半年以上，待市场逐步消化政策的影响。而东部成交量会逐步上升，市场的笋盘和低价盘会快速成交，东部将成为深圳二手房成交量贡献的主要区域。

　　深圳整体的二手房成交量预料在经过一段时间的政策消化期后，将在下半年逐步回温，但在目前如此严厉的二手房交易政策限制之下，要达到2020年的9.5万套成交量也非常困难。

　　老生在这里特别提醒：在市场需求不变、甚至增加的情况下，二手房成交的整体萎缩，意味着需求会集中释放到新房，价格被政府牢牢把控的新房市场，购房竞争将会空前的激烈。

　　新房市场走势判断

　　先看一则新闻：3月17日，深圳住建局2021工作计划发布，其中要求今年着力稳控住房价格，加大住房供应，全年新开工1500万平方米住房;规范住房租赁市场，建设筹集租赁住房10万套等重要工作。

　　1500万平米，可形成新房供应量在20万套左右，包括了超过60%的人才房、安居房、廉租房等保障型住房，商品房供应预估在7-8万套。

　　再来看看2021年深圳新盘入市情况：2021年预计深圳有150余个新盘入市，供应大区主要为宝安(32)、龙岗(27)、南山区(24个)，项目数量占比达55% 。南山、宝安等核心区域的供应占比也很大，说明政府已经全方位的从安居角度落实住房供应。

　　近年来深圳连续加大住宅供地数量和占比，2021年在政府的全力推动下，又将是一个新房供应大年，但由于深圳历年来积攒的需求过于庞大，加之政府严格的新房限价，毫无疑问，深圳新房市场今年还将持续去年的抢房热潮。

　　2020年深圳全年成交新房住宅超过4.5万套，同比增加两成，新房住宅成交量为近5年以来的新高。2021年新房将持续加量释放，极大可能成交量突破5万套，再创成交新高。

　　新房价格因受到政府严格的限价管控，不会有太大变化，但因南山、宝安、福田等供应量较2020年大，整体均价可能略有上浮。

　　未来深圳的住宅用地还将持续加大，各类旧改、村改、工改等也会向住宅加大倾斜，并通过加大建设租赁性住房、共有产权住房、人才房等各类保障性住房，以及推向市场的限价商品住房，以谋求能够更好的满足各个年龄阶段人群的需求，加快解决深圳的住房供需矛盾问题，可以预见，深圳的新房供应高潮还将持续多年。

　　目前新房积分制度也是极度利好未在深圳购置过房产的深圳市民，特别是十年内未购房的，政府想尽办法助力大家上车，这是从未有过的政策普惠。老生提醒，大家要珍惜这样的机会。

　　二手房和新房，置业者该如何选择?

　　新房限价，二手房出指导价限贷，并严格检查经营贷流入楼市，紧紧按住了金融水龙头。

　　官方目的很明显：彻底解决深圳房价高企问题，尤其是新房和二手房价格倒挂问题;新房用备案价压住了，二手房则用大杀器——金融手段来调控。

　　深圳楼市预计会有很长一段横盘期，个人判断至少以半年度计，直至市场上买卖双方博弈完成，这段时期内：

　　假设一：如新房供应持续放大，能够基本满足到深圳置业者需求，则二手房价格普跌可能性较大，置业者捡笋的机会比较多。

　　假设二：如新房供应还有较大缺口，打新楼盘供不应求，则二手房价格普跌、快跌可能性较小，置业者需要重新评估自己的置业能力和置业周期，尽量不影响到自己的置业需求。

　　老生判断，假设二可能性会比较大。

　　近5年来深圳年均人口净增长约50万人，城市吸引力惊人，住房需求仍然迫切。根据深圳市住建部门规划，2035年前将筹集建设各类住房170万套，供应结构上，市场商品住房和三类公共保障型住房套数比例为4：6，即商品房约68万套，2021-2035年共十五年，年均供应4.5万套。

　　通过以上数据，请大家再次注意：在不扩容的情况下，深圳供地极为紧张，深圳工业立市，特别注重产园供地。但近几年迫于房价上升压力，官方无奈频频调整城市规划，减少产业、商办用地，提升住宅用地比例，但68万套商品房供应的总量提升空间不会太大，一定是优先保证和增加公共保障型住房，深圳安居集团甚至已经开始在东莞拿地开发深圳的保障型住房。

　　虽然说近期新房供应大增，但未来2-3年很可能就是十五年内深圳新房供应的最后一个高峰期。要上车的你，要抓住机会。

　　那么置业者，特别是有迫切购房需求的置业者，该如何选择?

　　老生的建议：

　　1)刚需置业者

　　建议打新为主，特别是总价相对较低、交通相对便利的新盘，买到就是胜利。但深圳新盘、尤其是价格便宜的网红盘，由于参与人数众多，积分门槛较高。

　　如积分确实不够，建议同时关注东部二手房，老生判断东部的二手房热度将会短期内快速上升，笋盘将会迅速消化完;刚需置业者如可以接受较远距离的通勤，可尽量选取交通便利、配套相对齐全的楼盘上车。

　　2)刚需改善型置业者

　　这个群体是本次二手房指导价政策打击最大的群体，普遍较为依赖贷款，且很大一部分人需要卖掉首套或二套再行置换。

　　鉴于二手房交易横盘可能性较大，如不能降价，则短期极有可能无法售出，影响置业步伐。如降价出售，则可能影响购置改善住房的预算，降低居住品质。

　　如果购置的改善住房仍旧是二手房，按照二手房指导价贷款，则首付又大幅增加，又可能超出购房预算。

　　最好的方式是购置新房，但偏远区域购置新房又无法很好的起到改善置换的作用;满足需求，各方面配套较好的区域和地段，往往参与打新的人数又爆满，在现行积分制度下，刚改置业者因为持有房产或刚刚售出房产，导致积分很难超过40分，意味着将会无缘深圳绝大部分新楼盘，大大增加了购房难度。

　　建议此部分置业者，如资金允许，尽量避开网红盘，参与合适区域的高总价盘打新，减少竞争者;如倾向二手房，在无特殊、紧急的购房需求，暂且先放缓置换步伐，先行观望，待市场平稳后择机置换;同时过程中时刻关注市场，碰到笋盘择机出手。