为了缓解前海的居住压力，3月13日，深圳前海管理局发布[桂湾片区]开发单元规划修编(草案)第二次公开展示。

　　这次桂湾片区规划与去年6月公示的相比，进行了微调。办公建筑和商业建筑总面积减少，居住建筑总面积增加87292万平方米，商务公寓建筑面积增加最多，达到21万平方米。

　　在去年深圳官方喊停审批深圳商务公寓之际，前海桂湾大幅度增加公寓建筑面积，给了公寓市场不少想象空间。

　　规划调整：商务公寓面积大增

　　此次桂湾片区调整了多处数据。

　　其中，办公建筑总面积减少，由原规划的4425260平减少至3600939平;商业建筑总面积微减。

　　居住建筑总面积增加，由原规划的1688130平增加至1775422平;商务公寓建筑总面积增加最多，增加210000平，由原规划的785440平增加至995440平。

　　配套方面，九年一贯制学校增加1所，还增加深珠城际线、深莞城际线。

　　规划片区内地上建设规模总量由原规划的约929万平方米减少至约918万平方米;地下商业面积规划减少2万平，至约37万平方米。

　　因此，规划的居住人口规模增加，由原来的9.9万人增加至11.1万人，规划就业人口规模减少，由原规划的22.8万减少至16.5万人。

　　桂湾片区将重点发展金融服务业和商务服务业，吸引金融企业总部、金融科技领军型企业集聚，采用“深港共建、业界共治、深港共享”模式，建设具有示范效应的国际金融科技中心和全球总部中心，打造深港金融机构集聚地和深港金融创新承载平台。

　　公寓：价格与预售住宅相当

　　目前前海自贸区内无住宅在售，在售更多的是公寓。

　　去年湾区大地产曾去前海实地踩盘，整个自贸区内在售的真公寓项目仅有3个，两个是位于桂湾片区，均价超过9.7万元/平方米。

　　湾区大地产查看了价格发现，前海公寓项目涨价情况较少。

　　像是华润前海中心·悦玺，2019年3月推出的价格就是9.85万元/平方米，直到今年3月，还是这个价格不变。

　　相比住宅而言，前海的公寓价格会更为实惠。这也和公寓的性质有关，从户型使用率看，住宅普遍在70-80%，而公寓仅60-70%，且二手转手税费更高，又没有学位配备。

　　不过今年前海待出售的公寓项目并不多，据深圳房地产信息网数据，仅有前海珑庭一个。稀缺性也决定了前海公寓不怕卖不掉，就看卖掉的时间要多少。

　　从去化速度来看，前海住宅会更受到关注。对于大部分买家而言，有指标的时候，还是会优先选择住宅。

　　据湾区大地产查看资料发现，前海此前出售的公寓仅有前海嘉里中心在2018年推出首批公寓时曾发生过日光。

　　大部分的公寓去化，则需要1年以上的时间。像是卓越前海壹号，2016年下半年推出T2栋公寓，到2018年10月才售罄。

　　但是前海的住宅则往往是“日光”。例如今年1月，龙光前海天境、天健悦桂府获批预售许可证，两个均是限价盘。龙光前海天境住宅均价约11.2万元/平方米，天健悦桂府均价约10.3万元/平方米。

　　天健悦桂府发布诚意登记名册，入围客户1172批，其中无房1136批，有房36批。无房全部入围，有房最低社保个税入围月数为437个月。而龙光前海天境花园入围2857批，最低社保个税入围月数66个月。

　　超4000人抢前海不到1500套住宅，最终两个项目均为日光。住宅的热度，说明了购房者对于前海的关注。加上目前由于新盘价格管控，造成目前前海的公寓价格跟新入市住宅价格并没有拉开距离，所以公寓销售显然大为逊色。

　　前景：适合投资型买家

　　湾区大地产认为，前海的公寓更适合有住宅有闲钱，但又想投资的买家。

　　一方面，前海居住地较少，但是未来会产生大量居住需求，适合公寓出租。

　　湾区大地产查看了2020年6月前海片区开发单元规划修编(草案)，发现前海一期规划用地总面积达到1465.54公顷，其中居住用地达到122.78公顷，二类居住用地达到69.52公顷，二类居住用地+商业用地达到47.86公顷。

　　按此计算，一期规划中，住宅规模为240.16公顷，在总规模中只有16.38%。

　　但是前海整体规划就业人口规模近50万人，居住人口规模超过20万人。这20万人，势必会诞生大量的居住需求。

　　而前海的去住宅化，更多是为了打造金融中心、商务中心、科研中心、总部中心，比肩纽约的曼哈顿。

　　另一方面，前海的高规格规划决定后期升值空间。

　　12.25平方公里的前海形成了“三湾”格局，即桂湾、前湾和妈湾。

　　桂湾片区定位为前海金融核心商务区，重点发展金融产业，是前海自贸区产业的制高点，规划有剧院、国际会议中心、前海湾综合交通枢纽等。

　　尤其是前海综合交通枢纽，是目前亚洲最大的交通枢纽。总投资约288亿，定位为对外交通中心、通勤中心，是穗莞深城际线、港深西部快线、深圳地铁(1、5、11号线)、常规公交线路、出租车及社会车辆等多种交通接驳方式于一体的综合性交通枢纽。

　　前湾重点打造功能复合的综合发展区，重点发展科技及信息服务等生产性服务业，并集中安排体育、教育、医疗等公共服务业。区域内有深港创新中心、前海企业公馆、前海深港青年梦工场、前海万科国际会议中心等。

　　妈湾定位为国际商贸中心和全球供应链管理中心，在“一带一路”国际合作方面有独到的先发优势。

　　随着配套逐步发展，以及建设逐步推进，前海的升值空间是愈发明显。

　　综上所述，前海公寓未来前景可期，但是需要时间的沉淀，投资更倾向于长期，希望在短时间升值的可能性不大;另外随着深圳对公寓政策的不断优化，利好的可能性较大;第三，目前前海公寓的价格虽然还在初期阶段，但起点高、单价高，对资金的要求高，适合于投资性需求，刚需型买家宜看不宜动。