今年以来锋哥收到很多关于回迁房的咨询，而且咨询量不断的在增加。

　　从去年的7.15新政后，大家有没有观察到朋友圈的回迁房信息是不是多了?再到今年2.08政策后，数量也更多了?身边议论回迁房的人也是不是多了?

　　答案是肯定的!

　　为什么会多了?

　　原因在于名额、信贷。因为政策调控导致商品房量成交受限，投资名额门槛提高，或者说是投资回报缩水，自然从业人员和投资者把目光转移了回迁房!

　　什么是回迁房

　　锋哥先跟大家什么来普及一下回迁房。

　　回迁房的概念源于拆迁，发展商征收土地时，赔给回迁户的房子，这是中国特殊的拆迁政策的产物。

　　本质上客户购买回迁房买的是“待拆迁”的旧物业，是一套“商品房期房”。而拆迁主体本质是针对原物业进行补偿，而不必管原物业背后的权利人是张三还是李四。一旦客户与拆迁公司签订“拆迁补偿协议”，客户便以“拆一代”的身份等着拿到开发商赔付的红本商品房就行。

　　价格是最大的优势，通常价格相比周边二手房5-6折左右。根据旧改拆迁和建设的不同阶段，价格也不一样， 越往后期价格越高。

　　其次是不要购房名额，相当于买村民的回迁指标。

　　不过，虽然单价便宜，但是要全款，所以资金不能贷款，这也是回迁房唯一的门槛。

　　综合来看，回迁房最大的优点：不限购，不限售。

　　最大的缺点：一次性付款，周期存在不确定因素。

　　回迁房有没有风险?

　　回迁房有没有风险?

　　答案是肯定的，目前深圳回迁房都是以城中村拆迁为主，所以一定会存在隐蔽性风险。

　　比如村民隐瞒一些信息，付了款后拿不到合同，或者一个指标多卖，中间人一环扣一环的信息差;还有一些不确定周期性的承诺等。

　　在目前市场来看，深圳大部分回迁房是通过中间人或机构操作交易的，所以形成了极大的信息差，对于购买投资者很难掌握相对真实信息及安全性。

　　因此，购买回迁房，首先要判断开发商是否属于真正有实力的品牌开发商，同时判断拆迁主体是否有实力。其次是判断物业、原权利人的真实性，最后是做好自己的资金筹划。

　　因回迁房投资属于私人间买卖，交易一经达成，便无法撤销。所以需要考虑成熟后，再决定投资。

　　回迁房的投资价值

　　根据目前市场购房回迁房人群来看，100%基本属于投资，而且大部分是因为不限购，不需要名字才去购买的，这导致外地人购买人群逐步增多。

　　分布区域上，深圳的回迁房70%-80%集中在东部，只有20%-30%在中西部，

　　很多人会问为什么?

　　相比西部，东部城中村数量更多，列入拆迁计划的也多。

　　从目前来看，回迁房价格也是水涨船高，跟商品房的溢价类似，不同的时间段价值都会有变化。

　　以南山白石洲的回迁房为例，半年的时间溢价达到30%，目前市场上接近9万多，东部片区普遍在2.5万左右，也就是说是商品房5折。

　　回迁房交易流程：1. 确定购买意向。2. 交订金。3. 签约房屋转让协议。4. 和开发商签约拆迁补偿协议合同。5. 村委 — 街道办 —开发商—住建部—国土局等存档备案。6. 领取开发商拆迁补偿合同。7. 每月领取开发商过渡费(季度)每月。8. 等待选房——交房。9. 办理红本不动产权证

　　综合来看，购买回迁房必须要有耐心等待的心理预期。回迁房拿到房本的周期至少是要5年以上，对于市场上宣传的到手年限，至少在原基础上加上1.5年，这还是很顺利的情况下，否则接受不了不太建议考虑回迁房。

　　前面锋哥说了，回迁房最大的缺点是不确定性周期，看似乎与开发商签订了回迁房协议，但不要忽视在立项后与建设周期间的不确定性因素。

　　除了一次性和不确定性因素，回迁房还缺乏流通属性与金融属性，不像商品房一样买了之后中途可以用来抵押贷款，或者说是在没拿到房之前可以转让，回迁房是达不到的，这些因素大家不要轻易忽视。

　　锋评

　　在当下房地产市场调控政策下，购买回迁房是不是最佳投资选择。

　　锋哥的答案是可以纳入考虑，但我们更要考量以下风险因素：

　　是否有投资价值?

　　回报率是否能跑赢大市?

　　在购买后期间是否能接受中间的不确定的因素?

　　除此之外，这类交易通常是不合规。

　　目前，回迁房并未通过深圳五大经纪公司交易，这也导致买家无法得到交易服务保障。

　　其次是交易人风险，由于回迁指标房处于灰色地带，如果原业主反悔，造成的时间和诉讼成本徒增。何况一房多卖，甚至是卖了指标后，又将房产证抵押的事情并不少见。

　　更大的风险是，永远不知道拆迁什么时候完成，房子什么时候能拿到。

　　总的来看，购买回迁房相比商品房更具有挑战，只有考虑周全才行，贸然入场极容易踩坑。