春节前，深圳市住建局出台二手房交易指导价新政，公布了3595个小区的指导价格，要求中介和银行将指导价作为重要参考依据。随后，各大银行和中介机构纷纷宣布跟进。

　　淘哥之前的文章分析过：二手房指导价新政，会导致二手房成交低迷。

　　指导价会从三个方面降低二手成交。

　　第一方面：指导价本质上是楼市的降杠杆，提高了买卖二手房的首付，会将一些支付能力不够的购房者挤压出去。第二方面：中介机构不允许发布超过指导价的价格，会造成买卖双方的信息不对称，这不利于成交的顺畅。第三方面：新政出台后，买卖双方必然会陷入短期的观望。

　　果不其然，2月深圳二手房成交环比下跌约40.6%，直接腰斩。

　　淘哥也提到：二手房市场成交低迷后，需求会外溢到新房市场。

　　购买房产的需求，在二手房市场得不到充分满足之后，部分需求会转移到新房市场。比如，最近光明的某楼盘就很火!

　　该楼盘自16日启动登记以来备受关注，其中18号还出现了“系统故障”的“崩溃性“事件。

　　淘哥也看到了网友分享试图参与该楼盘，意向登记被退回的理由，或涉及银行流水、资产证明，或涉及与贷款有关的征信查询，或有关婚姻状态查询，堪称“最严审核”，不禁让人感叹，打新好难!

　　这种情况其实告诉我们，2021的买房策略要适当调整：二手房购房成本提高，打新难度增加，淘哥认为，有条件的不妨考虑“换个赛道”，比如深圳的优质公寓。

　　为何可以买公寓，哪些人适合买公寓?

　　今年年初，拜登继特朗普之后再度开启大放水，先是1.9万亿，接下来还有4万亿美元的大基建投入，全世界都面临经济复苏和通胀预期。在这种情况下持有资产好过现金。

　　现在住宅严控，而公寓又有通燃气、未来不再新批公寓等利好，尤其深圳的核心区域，热点区域，其实优质公寓供应也日渐稀少，既然钱不能买住宅，不限购不限贷的公寓，2021年可能迎来一波热潮。

　　当然，淘哥也要提示，不是什么人都适合买公寓，究竟哪些人群适合买公寓呢?

　　其一，有住宅名额的，尤其首套刚需，还是尽量买住宅。

　　其二，某些有二套名额，但是确实经济实力不够再买二套住宅的，不妨在家附近买一套小公寓，给老人居住，刚好一碗汤的距离。

　　其三，某些有改善型需求的朋友，小孩已经读书有学位，如果目标区域没有大面积、高品质住宅供应，也可考虑高品质公寓。

　　其四，资金实力非常雄厚，住宅已经买够的，不用怀疑，深圳的优质豪宅公寓一定可以买。注意地段、景观、管理、配套。

　　其五，一些新兴职业从业者，比如主播、网红，还有一些传统的高收益人群，如金融从业者，比特币等投资者，如果过去一两年财富爆发，不妨把部分资金沉淀在不限购的公寓类产品中，作为资产配置的重要手段，守住财富。毕竟“花无百日红”，你的爆发性收入持续性存疑，及早沉淀在房产中才合适。

　　其六，对于一些成长性极强的区域，如前海、会展湾，公寓可以做中长线布局。这样的区域，无论住宅公寓还是写字楼，中长期的前景都看好。

　　01.

　　二手房指导价出台后

　　深圳公寓市场“春意盎然”

　　在二手房指导价新政后，淘哥就预判：公寓将迎来一波机会!淘哥近期调查，发现：二手房指导价的出台后，深圳公寓春天也来了!

　　1、1月底，有群友透露，深圳湾1号的一套公寓从9000万涨到1.3亿，目前业主惜售，高楼层没人放盘;

　　2、恒裕深圳湾目前公寓类产品主力户型基本售磬，在售商办类产品;

　　3、瑧林天汇节后成交放量，200-220平的大户型卖得最好，买家多为自住;

　　4、皇庭世茂裕玺，2月份卖了将近20套，单日热销6800万，预计下月底清盘;

　　5、岁宝壹品，1月份卖了5亿+，2月份最后一周周日单天卖了8套;

　　6、宝能公馆，一周卖20套，3月初成交了30套，有客户一次打包2-3套;

　　7、去年成交总量占深圳公寓成交榜单的会展湾·水岸，今年1月份以来，热度依旧，且近期大有上升的势头!

　　为何深圳公寓市场“春意盎然”?一共有三点：

　　第一：二手房交易指导价政策后，购房者对公寓有了新的认知;

　　据壹地产编辑向相关人士了解，政府对新房、二手房的严格管控，是部分客户买入公寓的推动因素。

　　新政之下，不管是资金，还是名额，住宅置业门槛都大幅提高。此前，很多改善买家只考虑住宅;但新政下，他们心理出现了一些变化，对高品质、配套优质，被赋予更高社会属性的公寓接受度变高。

　　第二：“公寓允许通燃气”，住宅化或是未来公寓的趋势;

　　近期深圳市住房和建设局出台政策，提出“公寓允许通燃气”，减少公寓居住障碍，这对公寓而言无疑是极大利好。

　　关键的是，通燃气其实意味着政府承认了公寓的居住功能。从这个政策来看，政府希望公寓承担类住宅功能，作为楼市的重要补充，协助解决深圳居住问题。或许大家可以期待，未来公寓将被赋予更多的民生功能。比如某些区，其实已经允许家庭唯一住房是公寓的申请学位。

　　第三：公寓相比其他投资品，优势突出。

　　公寓的属性，决定了它拥有以下3个特点：

　　(1)限制少：不限购不限贷;

　　(2)门槛低：公寓的价格相对住宅还是便宜很多;

　　(3)高收益：公寓由于租金收益率高，能减轻月供压力;

　　再加上，目前深圳已经停止商务公寓审批，未来增量商务公寓供应面临断供，供应断崖式下跌，核心地段的公寓更是成为稀缺品，居住价值或将进一步提升。

　　淘哥认为，在现行各种对住宅的严控背景下，深圳公寓渐渐获得资本青睐，核心地段的公寓价值悄然在提升，当下如果买不了住宅，核心地段的优质公寓不失为好选择。

　　02.

　　海洋经济+会展经济

　　聚焦“大前海”会展新城

　　2021年哪里的公寓最值得投资呢?淘哥预测，大前海片区将是2021年最大的热点龙头，简单说下理由：

　　1、大前海是当之无愧的城市核心，乃至大湾区的中心;

　　2、大前海很多基建大工程渐渐兑现，比如：腾讯科技岛建设，深中通道建设、S3下沉等等;

　　3、大前海建设依然在提速，还会进行很多动作，最近山姆旗舰店、港中大基础教育签约前海、会展新城重启会展、融创超级综合体进驻会展新城、前海接连拍地、前海石公园设计国际招投标等都可以看出来;

　　4、前海扩容利好始终在;

　　5、明年核心区主要供应在南山，前海，宝中等西部区域，市场关注度高;

　　6、大前海各项现实价值不断提升，正处于一个从概念炒作，向价值提升的过渡期，从深圳湾的历史经验看，这个时期对物业价值的提升更大;

　　7、目前南沙核心区域的住宅卖到了4-4.5万，豪华公寓甚至最高卖到7.93万，目前大前海区域，如会展湾·水岸的价格，比南沙还要低，打开了想象空间。

　　大前海就是“前海+宝中+空铁枢纽+会展新城”，北面以会展新城为核心，南面以前海为核心，多点协同发展。

　　前段时间，宝安区委书记姚任接受深圳卫视采访，表示目前正积极与前海沟通协调，主动领任务，拿出一批精准的重点举措，携手前海共同打造国际化城市新中心。

　　从宝安“十四五”发展规划来看，未来这一片最核心的区域是：西部城市中心(会展新城)、空铁门户枢纽(深圳机场)、滨海城市中心(宝中+前海)。

　　近日，据官媒报道，在两会代表认为：大湾区在国家发展大局中有着重要的战略地位，而深圳其中，起着重要的“引擎”作用，还重点提及“海洋经济”、“会展经济”，聚焦深圳西部，直指会展新城。

　　全国人大代表、深圳市政协副主席姜建军呼吁：“在深圳率先建设国际游艇旅游自由港”;

　　全国人大代表、腾讯董事会主席兼首席执行官马化腾建言：“打造粤港澳大湾区为智慧海洋湾区样板”;

　　全国政协委员鲁晓明提案：“加快将大湾区建设为国际交往中心”。

　　会展新城业态很丰富，包括会议会展产业、智能装备及新一代信息产业、航天航空产业、海洋经济产业等四大产业。

　　同时，会展新城定位很高!为了立足亚太，辐射全球，规划了约29.42平方公里的“三城一港”(国际会展城、海洋新城、会展田园城和综合港区)，将建设成为具有国际竞争力的湾区经济核心区，其中，有不少体量超级大的项目：

　　深圳国际会展中心(约10.22平方公里)：作为目前世界上最大的会展中心，集展览、会议、活动(赛事、演艺等)、餐饮、服务等于一体的超大型会展综合体。

　　深圳国际会展中心

　　融创冰雪文旅综合体：集世界最大室内雪世界、冰雪主题酒店、冰雪主题商街等设施于一体的世界级文旅项目。

　　网传冰雪文旅综合体效果图，以官方最终发布为准

　　会展田园城(8.8平方公里)，由华侨城打造，是一个集度假酒店、精品商业、主题餐饮为一体的会展空港配套载体。

　　会展田园城

　　海洋新城(7.44平方公里)，作为深圳最后的填海区域，是继前海之后又一个承载国家战略的增量发展空间，重点聚焦世界海洋产业前沿领域，构建千亿级的海洋产业集群。

　　海洋新城

　　会展新城拥有会展业、大型文旅、高端商务、海洋产业、田园生态，无一不是大体量高规格的项目，未来的想象力太大了，这里将进入高速发展期，价值蝶变在即。

　　去年深圳公寓销售榜单top1的会展湾·水岸，就在会展新城，据淘哥了解，会展湾·水岸将加推建面约34平、60平、90平、125平以及165平湾芯滨水公寓，户户带阳台、通燃气，可以重点关注。

　　03.

　　会展湾·水岸

　　罕见的“自住+收租”型稀缺公寓

　　会展湾·水岸位于会展新城片区，既位于片区最纯粹的居住区域，还是国际化的活力社区;同时还是交通枢纽，拥有大量的人流;更重要的，它的面积段在34平-165平，产品品质高端，是一个“收租+自住”型公寓项目!

　　其一：项目区位好，享有约154万㎡会展湾配套，居住价值可期：

　　会展湾·水岸离国际会展中心仅一河之隔。要知道，会展产业是当代经济新引擎，凭借1：9的产业带动效应，所向披靡。比如杭州国际展览中心，郑州会展中心、广州琶洲会展中心等，都是随着会展中心的发展，带动了周边片区价值的巨大上涨。

　　目前深圳国际会展中心处于发展阶段，未来福田会展中心功能转移，这里将成为现象级的国际会展中心，居住价值可期。

　　此外，会展湾·水岸还是会展湾的高端居住区，除了自身配套，可享有整个会展湾配套。

　　整个会展配套区的建面高达约154万㎡，业态非常丰富，除了有1.6km会展中央公园、6.4km会展河、32万m²国际商业、25万m²星级酒店群外，还有约69.7万m²高端公寓和26万m²商务办公等，能够满足商务、生活、休闲等方面的需求。

　　其二：临近空铁枢纽，周边多条地铁环绕，居住价值爆发在即;

　　政府斥资1900亿，打造集航空、高铁、码头综合枢纽，联合城市陆路枢纽及城市轨道枢纽，形成五维立体交通体系。

　　目前，已开通的地铁有1号线、11号线，在建的是12、20号线。项目到地铁20号线站点只要约600米，30分钟即到南山，60分钟即到福田，快速连接深圳最强前三区。

　　项目还邻深圳宝安国际机场，同时毗邻福永码头，紧挨广深沿江高速，项目东侧临近穗莞深城轨站点，西侧为规划中的深茂铁路(预计年底动工)，项目未来快速接驳城际轨道，迅速通达全市及珠三角周边城市。

　　其三：环境堪比豪宅，“外部繁华，内部宁静”，国际化活力社区;

　　项目的容积率仅3.7，建筑高约60-84米，舒适度非常高!而且项目以公寓指标为主，社区纯粹度高，具备了豪宅的潜质。

　　项目门口即是跨河天桥，这座桥起到了观赏和通行的双重作用，公寓住户在桥上可以欣赏美丽的河景，走过桥就是繁华的商业区，20万㎡集中商业mall、地铁站、会展公园及会展中心配套，应有尽有。

　　项目既紧邻会展核心繁华配套，又具备宁静宜居属性，是会展区域内少有的“外部繁华，内部宁静”相互互补的人居格局。

　　此外，整个会展湾多元的业态、会展河的生态等等都是互联互通，各个地块相融交织，打造开放式的生活圈，将花园、台地、连廊等园林景观与架空层、星空泳池等空间相连接，各空间全面结合，打造充满活力的动态街区。

　　其四：多层次立体园林设计，容积率低，产品优质

　　项目以“都市绿丘”为理念，将“立体园林、3D森林、口袋公园和城市天际线绿化平台”巧妙组合，形成深圳独一无二、富有韵律感的会展河岸园林。

　　水云间艺术中心

　　项目还配建有独具特色的“水岸艺术展厅”，自带建面约2500㎡的幼儿园，打造现代简约、全龄、艺术、活力社区。

　　项目立面设计现代摩登，利用清水混凝土和玻璃幕墙，大量使用横向线条，呼应水岸区位和水岸文化，打造简洁、时尚、富有国际都市感的现代建筑风格。

　　水云间艺术中心

　　同时，合理利用楼栋分布空间，打造开放互联式街区公共空间，将花园、台地、连廊等园林景观与架空层、星空泳池等空间相连接，打造为极致宜居的生态活力社区空间和集“滨水、国际、艺术”的人文空间。

　　水云间艺术中心

　　据淘哥了解，会展湾·水岸将加推建面约34平一房一厅，60平两房一厅，90平三房两厅，125/165平四房两厅。感兴趣的朋友，赶紧到现场了解了解。