美国再度出手1.9万亿美元救市，加上日前深圳住建局发文明确“商务公寓、宿舍可以通燃气”后，公寓住宅化的呼声随之高涨，一度被冷落的公寓明显升温!

　　但是，公寓毕竟不同住宅。看房者多心存很多顾虑。究竟要不要入手公寓，这困扰了不少置业者。为此，湾区大地产特别为大家汇总购买公寓的利与弊，给诸位参考。

　　利好

　　1.不限购不限贷

　　公寓最大的魅力就是不限购不限贷。由于调控新政的目标并不包括非住宅性质的公寓房，不占用“首套房”指标，并且公寓贷款可以达到5成，不论买了几套，贷款了几次，只要正常还款，就不影响以后房贷。

　　2.保值功能对冲通胀

　　目前，以美国为首的西方国家拼命印钞，资金大放水的背景下，通胀预期升温。公寓作为不动产的保值和收益功能在全球央行的放水中起到很好的对冲作用。不少大资金都希望在深圳购买公寓，来作为长期投资的资产配置。

　　3月6日，美国国会参议院通过1.9万亿美元经济救助计划，至此，美国在本轮对抗疫情的经济救助中已经发放超过5万亿美元。3月18日，美联储宣布维持近零利率不变。双管齐下之下，通胀预期大幅升温。老百姓对抗通胀的情绪急剧升温，房子成为了对抗通胀的优质标的，而公寓作为限购人群可以投资的固定资产，吸引了大量有闲钱、需要对抗通胀的买家。

　　3.租赁回报率较高

　　通过计算租金回报率，目前深圳公寓的普遍年化收益在3%左右。即100万的公寓，每年能收回3万左右的房租。如果是全款购买公寓，自然好过存在银行。

　　像是罗湖区蔡屋围商圈的客流密度排名全深圳第一，罗湖万象城、金光华广场、KKMALL合计月均客流量达到约237万人次;相应的，罗湖区住房租金水平位居全深圳前列，最高达到155元/平方米/月。

　　据市场调查，2017年至今罗湖附近的公寓租金整体涨幅高达150%。以京基100大厦为例，两房月租从4200元涨到了7500元，而同小区的二手房售价也从6.4万/平涨到了8.9万/平。

　　4.学位积分有可能改变

　　深圳各区入学积分政策不同，但公寓普遍积分较低。在学位紧张区域，购买住宅入学都不能完全保证，如果想购买公寓入学，只能等待被分流。

　　但是一些高档公寓已经修建在名校旁边，通过独生子女和居住年限加分，可以弥补积分较低的弱项。在福田等一些区域，买公寓入读名校，并非不可能。

　　市面上有一些公寓产品就主打学位房概念，例如岁宝壹品，旁规划在建荔园实验学校，相距不远的东侧则由荔园小学东校区，双荔园环伺、教育氛围浓厚。根据福田区最新的积分入学办法，岁宝壹品入学最高积分能达到91分。

　　3月3日，深圳市规划和自然资源局发布关于《深圳市城市规划标准与准则》局部条款修订公开展示的通告，在用地分类及建筑用途均删除了“商务公寓”类型。

　　为商务公寓转正添了一把火，不少业内人士纷纷认为，商务公寓学位积分未来或和住宅的积分距离会缩小。

　　5. 大量外地资金进入有利升值

　　除了原本被限购政策阻挡在购房门槛之外的置业者将注意力转移到公寓产品之外，部分资金充裕的机构和投资者也将目光投向公寓市场。

　　尤其是此前一线城市中，北京、上海、广州都明确发文限制“商改住”，深圳商务公寓不限购不限贷吸引了大量其他城市挤出的投资需求。

　　加上深圳作为粤港澳大湾区的桥头堡，2019年更是被国务院定位打造社会主义先行示范区，其对资金的虹吸效应更是明显。

　　数据显示，2020年深圳商务公寓成交11735套，同比上涨2.6%;成交面积为71.5万平，同比上涨3.1%;成交均价63349元/平。但根据深圳中原的统计数据，公寓的购房者中仅有13.56是深圳户籍，也就是说大部分购买公寓的是深圳以外户籍人士。

　　短板

　　1.转让成本高

　　公寓二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税等。

　　如果你要出售公寓，你需要缴纳这么多：

　　但是住宅的税费是这样：

　　普通商品房二手交易时可免收土地增值税，但是公寓不能免收。公寓各项税费加起来通常达房屋交易总价的10——14%，如果以100万的房产增值来讲，公寓和普通住宅交易税费价差可以达20万。

　　2.公寓居住成本高

　　公寓房的水电费都是按商业用电的标准缴纳，所以购买公寓房的居住成本是比较高。深圳民用电是0.66元/度，商业用电是1元/度左右，高出30%所有。

　　水费差距不大。一套40平左右的公寓，水电费和住宅相比每月大约相差200元左右。对于几百万的房产，以及每月几千元的租金来说，水电费差别不大。

　　物业管理费也通常按照写字楼管理费标准收费，比普通住宅的管理费高出不少。

　　3.居住体验普遍不如住宅

　　公寓大多是小户型，所以梯户比通常较小，居住的人员多，因此生活的安全性和私密性都无法得到很好地保障。

　　此外，公寓有商办功能，能注册公司，很多创业公司，也会选择在公寓办公，也一定程度影响了居住的纯粹性。

　　不过从目前新推出的公寓来看，多数在设计之初，便尽量提高居住体验，往类住宅化发展。很多新建公寓，可以和住宅共享小区泳池，花园等公共设施。居住体验得到极大提高。

　　4.实用率低于住宅

　　公摊面积大，实用率低是公寓的普遍问题。一般而言，住宅的公摊面积控制在20—30%，而公寓的公摊面积普遍在25—35之间，一般比住宅小了10%。

　　所以通常同样是50平的建筑面积，住宅经常可以做到小两房，而公寓只能是一房。

　　不过，随着公寓类住宅化，目前新推出的一些公寓，实际利用率已经极大提高。40平的公寓可以做到比较精致的一房一厅，还带小阳台。

　　深圳在售78个公寓盘

　　尽管公寓有诸多不便，但是随着公寓住宅化的呼声渐高，一旦将来有利好政策，公寓的价值将会得到极大提升。

　　另外，今年以来，深圳各区陆续推出一些高品质的公寓，其中不乏一些既有投资价值，又能满足入学，居家需求的公寓。所以，公寓也是一个投资或者上车的选择。