观楼市，如感知冷暖。

　　前阵子，深圳布吉某楼盘千人抢房，人山人海，甚为引人瞩目，由于分不清哪些是客户，哪些是中介，龙岗大道被堵几公里，场面几乎失控，最后被紧急叫停。如此购房的盛况，竟然出现在深圳今年连续“三连”调控之后，有点不可思议。

　　这令人不得不思考，布吉的房子真的会如此“飘”?还有人直接说，那是因为遭遇参考价之后，东部区的价值回升。

开盘四年，首度加推“热卖”？

　　话说，此次布吉加推新住宅的小区就是东方盛世二期(二期规划由E、F、G三栋合计七座高层组成)，此楼盘自2017年5月开盘销售至今，属于第一次加推位于G栋的128套建面约78-130平现房，单价区间在5.8-6.2万/平，交付标准为毛坯。还听说，如果带装修加收四千一平方?而当时这个盘预售单位共637套，分别位于E栋、F栋和G栋，户型建面约为78-135平，备案均价约56714元/m²，备案价总价区间为381-956万。这么看来，房价四年来有所提升。不过有人评说，这个盘一期指导价4万多，一手新房竟然卖6万，有点令人不解。而且更想不到的，此盘四年前开盘当天去化率不到20%，如今竟然如此热销。

　　还有点思考的是，为何明明是全部预售的房源，说是加推呢?预计加推，是为了吸引新的关注。楼盘除了临靠龙岗大道有点噪音，估计其他都不错。F栋为18层高，整体为正南正北朝向;E栋为24层高，整体为西北和东南朝向;G栋为33层高，整体大致为东北向和西南向。值得关注的是，G栋是不临龙岗大道的楼栋，而且东面临近幼儿园，位置相对好。

　　四年时间来，布吉这个楼盘所在的片区预计发生了许多变化。这个荣超花园+百合片区，属于罗湖出关到布吉的首个片区，也是木棉岭旧改片区。

　　随着罗湖清水河笋岗的大改造，草铺片区也面临大变化，加上布吉500多万平方改造正在拉动，布吉将进入一个全新的新城时期。

　　从3月9日东方盛世花园二期爆料的一张销控表可见，目前F栋的大户型最滞销，其他楼栋如E栋基本售光，G栋的1、3单元还剩余一小些房源，而且多是131平方户型难卖。作为靠里面的G栋，88平方可以做四房，花个500多万，估计很多人认为非常值。

　　△规划委公布的东方盛世二期销售备案情况资料

　　对比之下，其实G栋环境最好，户型也多样性，的确适合刚需客，旁边就有配建的幼儿园，此外此楼盘附近有深圳的著名学校百合外国学校，也自然难怪购房者很关注G栋。

解锁一区之四年！

　　想一想，四年了，这片区都发生了啥?但我们知道的是，四年时间内，光明房价发生了很大的变化，深圳购房片区格局都发生变化，曾经遭遇冷看的片区，在置业者看来，已经是炙手可热。那么早在四年前，房价就有冲达5.7万的布吉，如今又是怎样?

　　一、改造。

　　相比其他区，布吉的改造周期还是比较漫长点，自2017年以来，布吉的改造计划逐步露出市场，增大了置业者对布吉改造的关注。预计未来布吉的改造会成为深圳东部一个焦点，前期推动的旧改估计也将进入施工阶段，从征收阶段加速。

　　改造是一个片区“迭代”关键元素。布吉的拥堵众所周知，但遍地有成熟二手房楼宇，已经成为深圳数一数二的二手房成交热点区，片区有最为成熟的居住生活氛围。

　　按照布吉的“一轴”“五片”改造计划，沿龙岗大道，布置商业办公、公共服务、居住配套等城市功能，构建龙岗大道城市功能主轴线，其中布吉站就是一个正在重点改造区，要建的是东部枢纽功能片区，与木棉湾共同构建新的布吉中心区，集合枢纽、居住、商业、办公一体的核心区。

　　像15万平方的南门墩片区改造、京基木棉湾旧改、万科上下水径旧改、三联片区旧改、华侨城布吉新城改造、华润布吉莲花山庄旧改、南湾街道下李朗社区旧改等，已经在迅速推动。片区的改造计划超过500万平方，涉及的项目超过20个以上。

　　布吉东的南面就是罗湖二线插花地旧改，这里有占地25万平的木棉岭片区改造，建面规模近100万平方，必定带来热烈的改造升级气息，改善居住环境、舒适度，丰富周边配套。

　　△木棉岭改造

　　变化令人感慨，一个网友表示：“没想到当年坑爹的价格，现在居然看着还很顺眼。”言下之意，当下看东方盛世这个价格，不为高。

　　二、人口。

　　人口，是布吉最大的“居住”价值支撑。

　　布吉是龙岗人口众多的片区，目前还被划分为布吉、吉华、南湾三个街道，常住人口数量庞大，密度大。回想起，90年代布吉只有20多万人，到了目前已经近60万人，而土地面积只有11.64平方公里，流动人口超过10万，说明布吉这个片区，人员密集，人气鼎旺。

　　经济方面，2017年的时候布吉街道GDP已经为142.61亿，也属于百亿镇区。布吉也是在2016年底被一分为三，才有后面的吉华和南湾街道。布吉目前的发展是第三产业为主，居住区为先，随着新一轮布吉的升级，高端的办公楼宇将纷纷崛起，届时布吉的商贸、就业将有进一步的提升。目前布吉汇聚了百合控股、天兴诚科技、硕软技术、爱科通电子、汇春科技、万维半导体技术等重点企业，已经进驻的发展商还有万科、招商等。

　　想一下，片区房屋总套数是23万套，是不足以60多万人居住，故而显得居住空间比较紧张。

　　三、定位。

　　划入布吉新城的规划，这是几年来布吉最大的一大“定位”变迁。

　　东方盛世二期所在的片区(应该是布吉的罗岗地区)，北面是布吉东，南面是草铺、水贝;东面是百合;西面是德兴、清水河片区。每个版块都是深圳当前规划最热的“提质升级”版块。其中罗湖最大的旧改计划木棉岭棚改计划已经开建，势必对这片区起到拉动作用。

　　轨道方面，本来片区只有3号线地铁规划到的布吉站、草埔站，如今还有17号线规划经过(项目的东北面会有个华荣路站)，一连片的升级轨道建设正在拉开。包括14号线、25号线都会经过布吉。

　　目前布吉新城正式写入龙岗区委六届三次全会报告，纳入全区“4+7”重点区域版图，正在高水平推进“东进门户、品质布吉”建设，成为深圳东部都市核心区。

　　四、楼盘。

　　2017年以来，布吉新入市的新楼盘甚少。特别2020年，布吉几乎没有新盘入市，片区的新盘的确供应稀少。也难怪为何东方盛世花园的加推，引发不少人的关注。

　　目前布吉的新盘如银领公馆、信义荔景御园(均价7万)、景华嶺莑、康利城、英郡年华3时光里、里城玺樾山等。新房价格基本在5-7万之间，待入市的布吉新盘如大族河山、深圳赛格ECO中心、广豪时代公馆等。回看2017年布吉入市的新盘，如当时的合正丹郡，房价仅仅是3.7万一平方;万科麓山均价为53986元/㎡;而2016年开盘的信义金御半山3期为63000元/㎡;宇宏健康花城为50000元/㎡;花语馨花园为40000元/㎡，总体2017年布吉的新房价已经迈上了五字头，当时有些新盘价格还相当实惠。如今回看四年之后，布吉的新盘似乎不太可能定位在三四字头。

　　布吉的二手房小区则非常多，有100多个楼盘小区，其中可园(参考价54400元/m2)、桂芳园(参考价44800元/m2)、英郡年华、荣超花园(参考价38900元/m2)、丽湖花园、信义假日名城(48700元/m2)、万科红(参考价59000元/m2)、龙珠花园(参考价37800元/m2)、布吉中心花园(参考价44800元/m2)、信义荔山公馆(参考价54400元/m2)、东方盛世花园一期(参考价45800元/m2)、信义金御半山三期(参考价72000元/m2)、万科麓山(参考价59000元/平米)等。从公布的参考价来看，布吉的二手房价格基本在4-7万之间。如果按照东方盛世一期的参考价4.6万来看，二期一买下来是严重的“贬值”?但说真的，参考价是深圳二手房目前一个官方参考制度，至于二手房业主怎么定价就是未知数。

　　租金方面，布吉二手房租金基本在3000-6000元之间，如佳兆业大都汇两房贝壳上面的租金是5800元一个月;假日名城两房是4650元一个月。

　　整体而言，4年以来，布吉入市新盘较少，因此无法断定四年时间内布吉的新房楼价发生了哪些变化，但可以断定的是这片区二手房楼盘非常成熟，周边的横岗、龙岗中心城房价都纷纷定位比四年前多了过万的价差。预计随着即将入市的布吉旧改项目，布吉的新盘会有一定的放量供应时期，价格是怎样也自然会显露出来。

　　△布吉未来怎么变?

　　但说真一句，如今深圳二手房按照参考价执行，有点出现所谓的新旧倒挂的价格差，买了新房的人，是否有点感觉“繁华背后的冷暖自知?”不过有点也可以关注，深圳新房限售三年，三年之后的发展，也可能“翻天覆地”不?