为什么广深租购住房同权不同“命”？_房产

　　对于房地产行业，“十四五”期间仍要坚持“房住不炒”，而且稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标更加明确。这也为今后房地产市场的发展走势定下了基调。

　　其中，国家在“十四五”期间还明确提出了一个要点：逐步使租购住房同权。

　　对于逐步使租购住房同权，也是早2017年就有开始试点，当时在住建部等九部委推动下，广州、深圳、南京等12个城市首批试点构建租购并举的住房体系,明确保障租购同权，其中，就赋予了符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

　　可是，几年过去了，学区房依然是广深两个一线城市的“抢手货”，并且其房价也连年走高。不过不同的是，两个城市的房价却有不同的“命运”。

　　比如，今年一开年，学区房开始起舞。深圳国城花园的成交价再创新高，44平方米房源成交价格达到了1420万元，折合每平方米32.27万元。广州，也爆出了“天价”学区房，广州卖出了一套6平方左右，单价11万的学区房。

　　不难看出，广深顶级学区房有明显的差距，深圳基本保持在20万+，甚至30万+，而广州大多处在10万左右，明显平民很多。

　　为什么同样是租购住房同权，为什么学区房房价差别这么大呢?

　　难道深圳的学区房比广州的更优质?很显然，不是。

　　租购同权的关键在教育

　　学区房之所以受到追捧，原因在于重点学校突出的教育效益，对家长产生了强大的吸引力。

　　早在1993年，我国在小学阶段就已经基本实现了就近入学。但没想到的是，原本是为了教育公平的“就近入学”，最后却成了最不公平的方式。

　　自从“就近入学”政策颁布以来，不少家庭为了替子女选择理想的学校，纷纷涌到重点学校、名校所在社区购置房产。这使得无论国家对房地产的政策如何变，无论房价如何起伏不定，学区房都不受任何影响，依旧是稳涨不跌。

　　因此，租购住房同权的关键在于落户与子女教育。租购同权中的“权”是指居民享受基本公共服务的各项权利。由于城市的公共服务权利捆绑户籍，房产又与落户挂钩，故租购权利的核心差异在于落户。随着户籍制度的不断改革，就业、医疗、文化体育等方面的服务存在差异较小，核心差异在于子女教育权利，也是流动人口关注的重点，包括新落户城市的新市民。

　　来源：各地官网，贝壳研究院整理

　　纵观以上租赁试点城市租购落户差距最小城市排行榜中，一线城市中的深圳租购差距是最大的。

　　自北京、上海、深圳等9个城市推出了积分落户政策，四个一线城市中，深圳租购房人群的积分差距最大——每满1个月，拥有合法产权住房是租房积分的5倍：根据2020年深圳纯积分入户分值表，拥有深圳市合法产权住房的申请人，每满1个月积1分;在深圳租赁住房的申请人，每满1个月积0.2分。而广州租房人群积分虽然处于弱势，但差别不大——租房5年可与拥有合法产权住房同分。

　　同时，在深圳还有一个现象，就是有一些录取率快速提高的学校，其积分要求也将年年拔高。这就意味着，租房上学和“租学位”能上到公办学校，但或许与优质学校无缘，更别说是名校了。

　　深圳“租购同权”要来了?

　　对于租购住房同权，其实深圳也有清醒的认识，作为中国人口流入的热门城市，要吸引人才，要实现真正“来了就是深圳人”，就要租购的真正同权。

　　在2021年的2月1日，深圳市住房和建设局发布了《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施(征求意见稿)》(下称《意见稿》)。

　　《意见稿》第八条提出，大力推进公共服务均等化。结合户籍迁入的相关政策，逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇。在加大学前教育和义务教育学位供给的同时，优化租赁住房积分入学政策。

　　这纸“租房新政”所释放两个明确的信号，意义深远：

　　——入户：租房与购房差距将被拉平，不存在购房领先于起跑线现象;

　　——入学：租房积分政策得以优化，人为差距缩小。

　　当然，这份征求意见稿到正式出台前，还将进一步完善，且后续执行方案应该还有很多细节需落实，但可以预见，深圳落实租购住房同权只是时间问题。

　　但问题来了，这次租购住房同权能不能平抑深圳高价学区房的问题?

　　这其中有两个关键点，一是政策细则如何制定;二是现阶段深圳原本紧张的学位供给问题，能否在短时间内得到解决。

　　首先看第一个，如果逐步推进租赁住房在积分入户、积分入学等政策中与购买住房享有同等待遇，这对于租赁群体来说，很明显是一个利好，而且在一定程度上也能缓解学区房的压力，但学区的生源会大增，如此一来便会造成优质学区的就学更为困难，同时还不排除有些租客为了能够尽快入户，会主动提出增加租金，变相增加了租客们的负担。

　　再来看第二个，学位供给问题，这也是解决高价学区房的根本。很明显，这一点短时间深圳很难解决。

　　一方面，历史欠账太多，学位缺口大。比如龙华，2020年学位缺口仍然较大，小一、初一学位总缺口近11000个，优质学位更是极度稀缺。

　　另一方面，深圳人口一直在正增长，学位需求大。2019年深圳市统计公报显示，全市年末常住人口达1343.88万人，比上年末增加41.22万人。其中常住户籍人口494.78万人，增长8.8%，占常住人口比重36.8%;常住非户籍人口849.10万人，增长0.1%，占比63.2%。

　　因此，深圳这样的热点城市，在学位稀缺的现状下要想真正实现“租购同权”仍需时间。

　　因势利导，名校要全面开花

　　面对无法阻止的家长们，那么有什么其他办法来缓解深圳的学区房房价呢?

　　我们先来看看学区房控制得相对较好的广州是怎么做的?

　　广州市政府想出的办法就是扩大名校数量，通过教育集团化的方式，把市属优质教育资源输送到外围城区，让家长们能在家门口就看见名校。俗话说，大禹治水，堵不如疏，只要大家都能读上名校，自然就不会去争抢学区房。

　　2017 年 12 月，广州市教育局成立了以广雅中学、执信中学、市二中和市教研院为核心的 4 个市属教育集团。2018 年 5 月，成立了以市六中、铁一中和广大附中为核心校的第二批市属教育集团。

　　截至 2020 年年底，广州市已经成立了基础教育阶段教育集团 84 个，各区成立区属教育集团共 74 个，分别为：增城区 14 个，花都区 12 个，黄埔区 10 个，从化区 8 个，荔湾区 7 个，白云区 6 个，海珠、天河区各 5 个，越秀区 3 个，番禺、南沙区各 2 个。涵盖了中小学幼儿园各学段。

　　每个外围城区都有多所省、市属学校以直接建校、委托管理、合作帮扶等多种形式的集团成员校，把名校资源直接输入到居民小区附近。

　　近几年广州的新盘开张，大都会宣传自己拥有公立学校的配套。这背后的原因，就是大量中小学名校走出中心区向外围区域拓展，增加了优质学位的供应，使得广州的家长们可以在家门口就见到名校，大大地缓解了家长们对于孩子成绩的担忧。广州通过将名校资源外拓，不仅拉动了大量的人气，推动新区建设，也大大缓解了学区房房价上涨压力。

　　再看看深圳，为了让更多的孩子享受到高水平的教育资源，深圳市教育部门在扩大优质教育资源覆盖面，均衡配置教育资源上花费了不少的力气。其中，集团化办学、名校创办新校带动薄弱校的方式也取得了不俗的成绩。

　　截止目前，深圳市教育集团已有27个。其中：

　　南山：南山外国语学校集团、蛇口育才教育集团、南山实验教育集团、南科大实验教育集团等;

　　福田：红岭教育集团、荔园外国语教育集团、荔园教育集团、福田区实验教育集团;

　　宝安：宝安中学(集团)、新安中学(集团)等。

　　可跟广州一比，不名校资源扩大化明显不够多、不够快，并且大多都优质教育资源还是集中在福田、南山等片区。

　　买房者都不是傻瓜，现在网上信息越来越透明，而学区房的涨价幅度远远快于没有学区配套的房子。即使家里没有孩子，大家也会优先考虑拥有优质学位的房子。

　　因此，未来深圳针对教育缺口，不仅要保证深圳孩子有学可上，还要加快优质教育的均衡化发展从而减少名校资源的争抢，避免学区房房价的快速上升。

　　最后，无论是租购住房同权，还是优质教育的均衡化，都是民心所向。只有多条腿走路解决孩子受教育问题，在大城市能有一个安稳的家，对不少人来说才能不再是遥不可及的梦。

　　另附：2022年深圳各区学位申请租赁凭证办理、居住登记时间一览

　　一、盐田区

　　1、非深户儿童

　　2022年及以后年份招生，《房屋租赁凭证》或《房屋租赁信息》的发证日期需在学位申请前一年的4月1日之前，租期最短包括学位申请前一年的4月1日至学位申请当年的8月31日。

　　2019年5月1日起，房屋租赁管理办公室停止办理蓝本《房屋租赁信息》，此前已办理的在有效期内的蓝本《房屋租赁信息》仍可用于学位申请。

　　2022年及之后年份提供实地居住《内地居民采集表》的，首次录入时间应在学位申请前一年的4月1日之前。

　　2、深户儿童

　　《房屋租赁凭证》或《房屋租赁信息》的发证日期需在2022年4月1日之前，租期最短包含2022年4月1日至2022年8月31日。

　　2019年5月1日起，房屋租赁管理办公室停止办理蓝本《房屋租赁信息》，此前已办理的在有效期内的蓝本《房屋租赁信息》仍可用于学位申请。提交社区工作站开具的《内地居民采集表》的，首次录入时间应在2022年4月1日前。

　　提示：

　　《内地居民采集表》或《房屋租赁信息》只作为居住地依据，不纳入积分。

　　非自有产权房的还需提供业主签字同意的《学位使用业主知情书》。

　　二、龙华区

　　对于租住小产权房无法办理《房屋租赁信息》(蓝本)的家庭，申请人可以登录广东政务服务网打印《内地居民采集表》申请学位，但登记时间须在2021年8月31日前，确保居住满一年。

　　另外，租住商品房的可以正常办理《房屋租赁凭证》，《房屋租赁凭证》和《内地居民采集表》均可用于申请学位，但《内地居民采集表》不参与积分。

　　租赁凭证要求：

　　2021年8月31日(以签发日期为准)以前办理的学区有效房屋租赁凭证，租期最短至2022年12月31日;

　　深户、非深户均按此要求执行。

　　实际居住要求：

　　2022年申请小一、初一学位的适龄儿童少年，家长必须在2021年8月31日前，主动到社区工作站或联系楼栋的网格管理员登记居住信息(拟申请学校招生范围内)。

　　申请学位住房材料与居民实际居住信息登记必须一致。2022年招生政策以当年公布的文件为准。

　　三、罗湖区

　　1、2022年以租房申请学位的住房：

　　租赁有产权证明住房的，在2021年4月30日(含当日) 前办理房屋租赁凭证(以签发日期为准;有效期至少应到申请学位当年的9月30日) ;

　　租赁无产权证明住房的租户，无法办理房屋租赁信息的，必须在2021年4月30日(含当日)前在社区网格中心登记并实际居住，且将以社区网格中心登记的人口居住信息进行学位房锁定。

　　2、申请学位的住房必须为申请人实际居住。如果没有实际居住，地段学校将不受理学位申请。

　　罗湖区将继续以社区网格中心登记的人口居住信息作为核实实际居住的依据，学位申请人应确保实际居住地址与提供申请学位住房材料相一致。

　　2022年申请学位的，请家长于2021年4月30日(含当日)前主动到社区网络中心登记完善人口居住信息。

　　★ 在罗湖区临时购房、租房的(即不满一年)，深户不保证就近入学，非深户则不受理学位申请。

　　四、福田区

　　2022年，凡是以租房申请福田区义务教育阶段学校的学生，均需满足以下条件之一：

　　①租赁有产权证明住房的租户，须办理租赁凭证和网格登记居住信息，时间要求为2021年4月30日(含当日)前。

　　②租赁无产权证明住房的租户，无法办理房屋租赁信息的，须在社区网格中心登记人口居住信息，且将以社区网格中心登记的人口居住信息进行学位房锁定。

　　登记时间为2021年4月30日(含当日)前。

　　五、坪山区

　　(1)申请坪山区2022年秋季义务教育阶段学位，租住合法产权房屋的，请在2021年4月30日(含当日)前办理好租赁凭证(红本)，有效期超过2022年9月30日(含当日)，同时在2021年4月30日(含当日)前做好网格居住信息登记;

　　租住无合法产权房屋的，请在2021年4月30日(含当日)前做好网格居住信息登记。

　　(2)申请坪山区2022年秋季义务教育阶段学位，租住合法产权房屋的，申请学位时须提供租赁凭证(红本)和《内地居民采集表》;

　　租住无合法产权房屋的，申请学位时须提供网格部门出具的《内地居民采集表》和《房屋信息采集表》。

　　备注：房屋用途必须是住宅或商住两用，不能是商铺、厂房、仓库、办公、公寓等。

　　六、南山区

　　非深户须提供2021年4月30日以前办理的学区内有效房屋租赁凭证，租期最短至2022年12月31日。

　　2022年在南山区使用居住信息登记证明申请公办学位的家庭，可使用学区内2021年4月30日之前办理的居住信息登记证明，并提供与居住信息登记地址一致且有效期到入学当年12月31日(含)之后的租房合同作为申请该学区学校的依据。

　　深户孩子的，可以不满一年可以申请学位。

　　提示：

　　居住信息登记证明不积分。

　　如最终成功入读申请的公办学校，将根据登记的房屋信息进行学位锁定。

　　七、龙岗区

　　2022年，凡是以租房申请龙岗区义务教育阶段学校的租房家庭，租赁有产权证明住房的，须办理租赁凭证和做好网格登记居住信息;

　　租赁无产权证明住房的，须做好网格登记居住信息。

　　同时，还需满足以下条件之一：

　　1.非深户籍儿童租房家庭办理房屋租赁凭证或网格登记居住备案时间需在2021年4月1日前，租赁凭证租期最短至2022年9月30日;

　　2.深圳户籍儿童租房家庭办理房屋租赁凭证或网格登记居住备案时间需在2022年4月1日前。

　　八、大鹏新区

　　申请2022年秋季“小一”学位的非深户适龄儿童、少年，提供房屋租赁凭证需提交2021年4月1日<不含当日>(以签发日期为准)以前办理的学区有效房屋租赁凭证，租期最短至2022年9月30日，同时要确保租赁合同在资料核验期间(一般在4-6月间)处于未过期的状态(若租期已到，则需要续签，确保能够顺利通过“市政府政务服务数据管理平台”数据库资格审核);

　　租赁无合法产权房产的租户，无法办理房屋租赁信息的，请于2021年4月1日前请主动前往所在社区工作站登记或更新住房信息，确保实际居住地与提供申请学位住房材料相一致。

　　深户孩子租赁不满一年可以申请学位，但不积分。

　　九、光明区

　　住宅类《房屋租赁凭证》、保障性住房租赁合同办理时限，须入学前一年的3月31日前办理。

　　租赁期限的终止时间，必须是入学当年的9月30日之后。

　　例如，2022年秋季入学的，须2021年3月31日前办理。

　　提示：

　　2020年起，光明区允许未办租赁证明的租房家庭凭居住登记信息申请学位，时间要求和租赁凭证办理截止时间一致。

　　十、宝安区

　　住宅类《房屋租赁凭证》、保障性住房租赁合同及其他类特殊住房的时限要求：

　　2022年秋季及以后入学的，须入学前一年的3月31日(含当日)前办理。

　　办理时间以登记(备案)盖章时间为准。