住宅产品五要素

　　本末倒置食苦果

　　构成住宅产品有五个要素：1、建筑布局，2、户型设计，3、建筑装饰，4、园林景观，5、配套/配置。

　　前两个是产品力的核心，后三者则是锦上添花。一个成功的房地产项目，取决于项目前策和开发商对产品的把控能力，而不仅仅在于营销。

　　以为后三者便于展示产品品质，为了现售赶工而忽略了前两者，是龙华金茂府失策的原因所在。

　　户型面积的大小，决定了项目定位。金茂府主力户型2000W级高端住宅，在龙华率先步入深圳豪宅的门槛。

　　总图违俗，立异败笔

　　有样学样，瞒天过海

　　外来和尚念错经

　　商品住宅，是地域性产品。笔者曾在《 深圳金茂府是怎么遭遇滑铁卢的?》一文中指出：龙华金茂府的设计师之前从未在深圳设计过住宅，因此未能规划出深圳设计院惯常的南向围合建筑布局，而是向心围合地设计出不符合深圳人习惯居住的北向房和西向房。

　　龙华金茂府是外来建筑师没有认真研究深圳住宅建筑布局的结果，因此在住宅产品五要素之首的总图设计中出现Bug。

　　看房要收手机，欲盖弥彰

　　但龙华金茂府在户型设计和项目营销中，却跟风学到了不少深圳楼市的阴招。

　　为了避免举报样板间违规装修实况，防止现场照片曝光，在客户参观金茂府样板间之前，一律被要求“保管手机”。

　　其实，大多数的上门客户，并不一定能看出金茂府样板间的忌讳。而业内人士一眼就能看出：龙华金茂府的样板间，乃至交楼精装房的违规既成事实。

　　户型图无尺寸，瞒天过海

　　2016年以前，深圳所有项目的户型图都标有尺寸。2017年深圳“限拓展”，改变住宅户型面积的查丈方法，销售查丈将以往的“拓展面积(赠送面积)”，计入户型建筑面积，加大了户型销售面积。

　　互联网是有记忆的。在龙华金茂府前期推广的新闻通稿中，项目的主推户型为155㎡3+1房、180㎡4房、240㎡4+1房。

　　但在后来的户型图中，直接改为155㎡4房、185㎡4房、248㎡5房户型。拓展面积的计入，致使180㎡户型改为185㎡户型，240㎡户型改为248㎡户型。相应地，拍地时的“规定容积率4.1”，也增加到“容积率4.22”。

　　为了防止购房者发现户型的尺寸未变，而户型面积增加的事实，户型图上不印户型尺寸，可让市场无法发现户型面积增加，而户型尺寸未变化的事实。

　　龙华金茂府最初的户型图，曾经出现过户型尺寸(图5、7)。而在销售时的户型图上，却不再标示尺寸(图6、8)。

　　龙华金茂府的户型图上没有印上尺寸，虽然给对其户型评价增加了困难，但从专业角度仍可研判其优劣。

　　N+1 户型，阳台改房间

　　装修房交楼，实锤违规

　　看样板间收手机，户型图不印尺寸，无非是不打自招：户型和样板间存在问题，项目有着怕被深究和现场拍照取证的难言之隐。

　　开盘前，预告“N+1”

　　龙华金茂府是2016年6月土拍得到的龙华“地王”，建筑及户型设计基本在2016年完成。由于拍地规定现楼交楼，于2019年11月入市。

　　龙华金茂府的户型设计正处于2017年深圳“限拓展”之前，“N+1”户型盛行的2016年。图9的2019年10月预告金茂府开放样板间的新闻通稿中，155㎡3+1房、240㎡4+1房赫然在目。

　　开盘时，阳台改卧室

　　有比较，才有鉴别。深圳标准的住宅户型，卧室均会采用不计面积的凸窗，以增加“赠送面积”和室内空间。如深铁懿府的户型图，其所有卧室的窗户，皆为凸窗;甚至餐厅、卫生间也设有凸窗。

　　龙华金茂府除了125㎡户型之外，所有户型都存在“阳台改卧室”。如果像新锦安海纳公馆、天健天骄.北庐那样按毛坯房交楼，将不会存在开发商的违规问题。

　　而龙华金茂府是精装房交楼，于是“违规改建”成为实锤：155㎡、185㎡户型的“3+1”房，成为事实上的4房;248㎡户型的“4+1”房，成为事实上的5房。

　　审视金茂府的户型图，原设计的卧室窗户，皆为凸窗;而原设计的阳台，被改成卧室之后的窗户，不再是凸窗。

　　豪宅好户型的标准(1)

　　大面宽 + 横厅 + 大房

　　大面宽，短进深

　　笔者在台北旅游时曾发现，台湾人总结出最精简的好户型标准是“面宽”。台北楼盘会简单明了地在广告上，直接标明“面宽**米”。

　　面宽>进深，是改善型好户型的基本要求，也是豪宅的好户型标准。

　　去年年底“日光”的天健天骄.北庐，并不是“一二手房价倒挂”的项目，除了香蜜湖片区最牛的铝板外墙之外，和其大面宽好户型不无关系。

　　同样面积段，面宽大意味着南向开间数多。天健天骄.北庐209㎡户型西向香蜜湖，西南向5开间，面宽21米;2.5米进深大阳台，两面大凸窗主卧，将好户型诠释得淋漓尽致。

　　相形见绌的龙华金茂府楼王248㎡5房户型，面宽3.5开间约15米(卫生间、厨房按0.5间计)。

　　天健天骄.北庐209㎡户型的主卧开间约6.9米，甚至超过了龙华金茂府248㎡户型的客厅开间5.5米。

　　如果说天健天骄.北庐209㎡户型是3梯3户的楼型，户型面宽比金茂府3梯2户楼型好布置。那么，图18的2008年航空晴山月2梯2户的177㎡5房2厅2卫，面宽同样达到 5开间 20.6米，是深圳典型的大面宽短进深户型。

　　没有“黑房子”

　　住宅产品的“四明”：明厅、明厨、明卫、明卧，即所有功能空间，不存在“黑房子”，均可自然采光和通风，保证了居住的舒适性。

　　自2002年北京天鸿集团开发的安柏丽晶存在“黑房子”销售受阻之后，近20年来，深圳楼市的住宅户型，基本上消灭了“黑房子”。如今，深圳的小户型、刚需户型，也不会出现“黑房子”。否则，该项目将销售受阻。

　　“四明设计”成了深圳住宅户型的基本要求(公寓产品认可黑卫)。

　　笔者正是根据(1)向心围合的总图设计和(2)存在“黑房子”的户型设计，判断出金茂府一不是深圳的建筑设计院，二是没有在深圳设计过住宅的外地建筑设计院的出品。

　　龙华金茂府的主力户型185㎡、248㎡户型，都有不能自然采光的“黑房子”。如图19、21所示，这些“黑房子”，主要是卫生间不能自然采光;185㎡主卫则通过浴缸小窗和衣帽间间接采光。

　　龙华金茂府248㎡户型中的“独创家庭厅”，实际上是大进深户型中多余面积无法使用，生硬将其命名为家庭厅。但这是一间“黑房子”，是深圳楼市中最忌讳的户型败笔。

　　这间家庭厅，如果改为女主人的大衣柜和鞋柜、再增加一张梳妆台，不香吗?或可改成所有卧室都带卫生间的全套房+公卫将更为实用，并还原保姆房。

　　普宅要房多，经济且实用

　　刚需房，房间越多越好。深圳的刚需楼盘，都在为刚需一族尽可能多地打造3房以上户型。

　　深圳刚需房登峰造极之户型，一是2015年的龙岗嘉亿爵悦，2梯5户。97.11㎡复式户型，实现了7房2厅3卫。

　　二是2013年的龙岗远洋新天地丽舍LOFT公寓，5梯29户。65㎡LOFT户型，做到了5房2厅2卫。

　　豪宅要房大，阔绰为首要

　　面积大、房间多的户型，充其量是大宅。只有空间尺度大，房间相对少的大面积户型，才能称其为豪宅。

　　顶级豪宅的卧室数量，可以用户型面积/100换算，即100㎡的1房，200㎡的2房，300㎡的3房，400㎡的4房等。

　　如：深圳湾1号的292㎡3房2厅3卫、431㎡4房3厅5卫等户型;华润深圳湾.悦府的107㎡1房1厅1卫、166㎡2房1厅2卫、233㎡3房2厅3卫等户型;深圳中心.天元的270㎡3房3厅3卫、393㎡4房3厅5卫等户型。

　　金茂府楼王，248㎡做4-5房

　　龙华金茂府的楼王，位于项目北侧的尊府、贵府，3梯2户的248㎡4房3厅4卫、5房3厅4卫。

　　如果要做真豪宅，248㎡户型可做房大、厅大的3房户型，金茂府则多了1-2房，使得北次卧、书房的空间局促。现在的金茂府楼王应归为高端大宅。

　　由于户型紧凑，金茂府除了125㎡户型外，所有大户型居然连一个像样的梳妆区都没有。超大的衣帽间，精致的梳妆间(区)，这些深圳女主的梦想，已然成为奢望。

　　金茂府楼王248㎡户型重达340公斤的防弹铝板镀铜双开大门，是项目形象的亮点之一。

　　无横厅，不豪宅

　　LD一体大横厅，整体空间阔绰，辅以凸窗或观景长阳台，是当今豪宅的主流设计。横厅的面宽>进深，能让餐厅和客厅，拥有更大的采光面和更好的通风效果，并享有最佳的户外景观;同时，整个客餐厅显得方正大气，体现出豪宅品质感与舒适度。

　　横厅设计减少了过道空间，提高了户型的使用率。且横厅时尚感强，有利于在后期装修设计时，有更好的发挥空间，装修样式多，更有空间感。

　　今年初开盘的深圳中心.天元T4楼，4梯2户，C、D两个户型均为横厅设计，显示出豪宅本色。

　　传统布局的竖厅，开间宽度有限，虽然其有动静分区的优点，但餐厅的采光往往不足。

　　对于注重隐私的深圳家庭，走门串户的客人并不多，而更多的是在附近的酒店、咖啡厅接待朋友。因此，深圳住宅的动静分区意义不如北方城市。

　　龙华金茂府的8栋楼 8种户型中，只有1栋面积最小的吉府的2个155㎡户型为横厅设计，其余7栋楼的户型，即主力户型均为竖厅设计，客餐厅空间显得不够大气，而且户型越大，进深越大;餐厅只能通过厨房窗户引入自然光，导致餐厅采光不足。

　　随着深圳住宅户型的发展，刚需户型也在改善户型化，采用横厅设计。今年大年初三开盘的龙岗新霖荟邑，7栋住宅中的5栋楼，南北通的97㎡3房，其横厅设计让刚需户型享受到改善户型的舒适体验。

　　豪宅好户型的标准(2)

　　多梯户比 + 高层高 + N 卫生间

　　优越梯户比

　　梯户比是住宅居住舒适度的评价标准之一，多梯户比是豪宅标准。住宅的梯户比，即电梯数和每层楼住户数的比例，决定了等候电梯的时间，也意味着共享户数及隐私程度。

　　从“深圳豪宅项目梯户比统计表”中可见，深圳豪宅梯户比至少平均1梯1户，如2梯2户的万科瑧山海190㎡户型，3梯3户的天健天骄.北庐1栋E座158-211㎡户型，4梯4户的新世界临山揽海150-240㎡户型。

　　深圳顶级豪宅的梯户比：平均2梯1户，如4梯2户的天元T3、T4、T7户型，新世界临山揽海的410㎡户型。最多梯户比的双玺三期1栋的5梯2户，做到了平均2.5梯1户。

　　龙华金茂府主力户型的梯户比平均1.5梯1户，如3梯2户的185㎡户型，248㎡户型，其次为中大户型的1梯1户，如2梯2户的逸府、3梯3户的吉府。

　　龙华金茂府的梯户比，在深圳同面积段高端住宅中，属于较优配置。

　　专梯入户

　　龙华金茂府的主力户型185㎡和248㎡，引以自豪的是其专梯入户。每单元100户左右的3梯2户，侯梯时间短，私密性强。

　　对比华润深圳湾.悦府3梯2户的电梯厅，龙华金茂府185㎡户型的梯厅为偏小的黑空间，体验感并不好。

　　金茂府248㎡户型的专梯梯厅，相当于该户型的玄关。其户内没有鞋柜位置，而其梯厅多通道也难设鞋柜位置。

　　上乘层高

　　深圳住宅建筑所规定的标准层层高限值为3.6米，从“深圳住宅层高统计表”中可见，南山汇城茗院的195㎡户型，达到层高3.6米。

　　龙华金茂府248㎡户型层高3.3米，其它户型层高3.15米，在深圳住宅的层高中位列前茅。尤其是125㎡、155㎡户型的3.15米层高，超过了绝大多数的住宅项目。

　　卫生间M = 卧室 N+1 ，或 = 卧室 N

　　按照国内豪宅和国外住宅的卫生间设置标准，卫生间数M =N+1(N：卧室数)，全套房的每间卧室均为套房，配置独立卫生间，再配至少一间公卫。这样既方便客人，也顾及了主人隐私。

　　“深圳豪宅项目户型指标表”显示，卫生间N+1者，均为深圳顶豪户型，如新天鹅堡一期A栋550㎡5房3厅6卫复式户型，深圳中心.天元T7栋393㎡4房3厅5卫大平层户型。

　　深圳豪宅一般配置卫生间数N间，即卫生间数与房间数相同，如新天鹅堡二期E栋260㎡4房2厅4卫，华润深圳湾悦府一期1栋C户型249㎡3房2厅3卫等。

　　深圳的豪宅也有配置卫生间数 N-1间，大多数是双套房。如：天健天骄.北庐209㎡4房2厅3卫，新天鹅堡一期B、C栋338㎡4房2厅3卫户型等。

　　在核算户型卫生间数时，保姆房的卫生间不予计入。

　　如下图所示，在龙华金茂府的8个户型中，除了125㎡户型外，7个户型均为双套房。155㎡3房2厅3卫、248㎡4房3厅4卫2个户型实现 N个卫生间的配置，其余5个户型均为N-1个卫生间。

　　保姆房

　　据“深圳豪宅项目户型指标表”，深圳豪宅大多配有保姆房。

　　龙华金茂府185㎡4房有保姆房，在深圳200㎡以下户型中较为突出。

　　但是眼尖的网友发现：龙华金茂府248㎡4-5房却没有保姆房。实际上，248㎡户型原设计的厨房一侧是保姆房，而客厅旁的是公卫，这从图39 蓝圈中的次卧内门可以看出(一般套房内卧室不设门)。

　　为了扭转金茂府155㎡及以上户型都是双套房，而最大户型原设计未设双套房的尴尬，在已经施工的户型中，硬是把原公卫改进次卧套房，将原保姆房改为公卫。由此形成了楼王248㎡户型没有保姆房的事实。

　　双阳台

　　据“深圳豪宅项目户型指标表”，深圳豪宅双阳台是标配。有的豪宅户型还有3-4个阳台。令人不解的是，龙华金茂府所有8个户型，均只有观景阳台，而没有生活阳台。

　　审视金茂府8个户型，其实都有增加生活阳台的位置。关键是开发商和设计师对深圳豪宅的认识和豪宅标配的意识，至少缺失对深圳豪宅户型的调查和剖析。

　　超高层使用率 80%?

　　严重质疑的逻辑推理

　　龙华金茂府最初和今年的对外推广，一直宣称其户型的使用率达到80%，由于现售资料较少，外界难以得到金茂府户型真实的建筑面积和户内面积数据。

　　但根据深圳超高层住宅的大数据及其规律，可以对金茂府的80%使用率提出质疑。

　　规律之一：高层使用率 > 超高层使用率

　　深圳住建局发布的深圳新盘备案价格表中的使用率= 户内面积/建筑面积，在此即得房率。

　　图42的“深圳住宅项目使用率统计表”，均为住建局公开发布的使用率。从表中可以看出：100米高层住宅的使用率在71-80%之间，最高 80%;150米超高层住宅的使用率在 68-79%之间，平均 74%。高层建筑的使用率> 超高层建筑使用率。

　　规律之二：户数多使用率 > 户数少使用率

　　从“深圳住宅项目使用率统计表”中，还可以看出：由于电梯井、消防楼梯的面积一定，每层户数越多，使用率越高。一般而言，T6使用率 >T5使用率> T4使用率 > T3使用率> T2使用率。

　　规律之三：面积大使用率 > 面积小使用率

　　单层面积越大的建筑，使用率越高。同样是3梯2户，248㎡户型使用率 > 185㎡户型使用率。

　　规律之四：公摊面积越大，使用率越低

　　(1)梯户比越高，使用率越低

　　梯户比是一把双刃剑。电梯井为公摊面积的一部分，在住户、层数相同的情况下，电梯越多，公摊面积越大。3梯2户的公摊面积>2梯3户的公摊面积。因此，3梯2户使用率 < 2梯3户使用率。

　　(2)大堂面积越大，使用率越低

　　龙华金茂府各府楼栋，都有阔绰的入户大堂，也意味着公摊面积的增大，和使用率的减少。

　　推理：金茂府户型 80% 使用率不成立

　　深圳是全国超高层住宅最多的城市，深圳的设计院对超高层住宅更有设计经验。反之，龙华金茂府为外来设计院进行建筑设计，其超高层住宅的设计经验应该不及深圳的设计院。

　　各个单元(每层不同户数、不同面积，不同楼层)的使用率都不同，而同一单元各户型的使用率均相同。龙华金茂府8栋楼有4种单元楼型：125㎡+155㎡、155㎡、185㎡、248㎡，因此，龙华金茂府将有4种使用率，逻辑上不会都达到相同的 80%使用率。

　　44层金茂府248㎡3梯2户的使用率，或与万科瑧山府41层240㎡3梯2户的使用率78.9%相当;

　　47层金茂府185㎡3梯2户的使用率，或比万科瑧山海40层190㎡2梯2户的使用率74.4%更低;

　　47层金茂府155㎡2梯2户的使用率，或与中城宴华府27层123-140㎡2梯2户的使用率72.2%相当;

　　47层金茂府125-155㎡(共435㎡)3梯3户的使用率，或与万科瑧山海45层127-131㎡(共389㎡)2梯3户的使用率68.1%相当。

　　深圳超高层住宅3梯5户、3梯6户的平均实用率74%，龙华金茂府3梯2户超高层住宅，入户大堂面积又大，因此难以实现户型80%使用率。

　　科技住宅足以领先

　　108 细节画蛇添足

　　回顾本文前述的住宅产品 5要素，项目的配套和配置，均为锦上添花之作，其改变不了建筑布局的失误和户型设计的缺陷。

　　科技住宅，12 + 6

　　2018年11月8日，龙华金茂府城市会客厅在福田区金茂深圳JW万豪酒店正式开放。甫一亮相，12大绿金科技+6大智慧系统的“科技住宅”定位高端，让深圳的豪宅们甘拜下风。

　　“12+6”共计18项住宅产品的技术革新，足以令龙华金茂府在深圳住宅项目中脱颖而出。

　　金茂府 108 细节谁能知?

　　2019年9月17日晚，举行了“中国匠心 世界作品”《龙华金茂府全球发布会》，在其后的新闻通稿中称：龙华金茂府是凝聚3000金茂人9千万个小时的超级作品。是历经8000多张图纸的细心琢磨，孵化出拥有108个匠心细节的品质巨作。用材用料、12大绿金科技、6大智慧系统，在所有看的见的、看不见的地方，龙华金茂府都投入巨大精力和资金，打造的独门秘籍。

　　2018年11月，北京金茂府楼王推广时，曾逐项公布了其 108个细节。

　　龙华金茂府自2019年11月开盘销售至今，从未将其108个高定细节公布于世。谁也不知道这些108个细节所指。如果有，何不公开?如果无，何必画蛇添足。

　　金茂府作为龙华定位高端的唯一纯粹大户型社区，其精湛的建筑造型，足以龙华第一豪宅自居。

　　但是，龙华第一豪宅的户型，应该符合深圳豪宅的标配。总结龙华金茂府的户型，优点突出(层高、梯户比等)，缺陷明显(北向房、豪宅不豪、单阳台等)。而深圳市场难以接受的大户型北向房、西向房，或将抵消所有的户型优点。

　　金茂府向心围合的建筑布局，明显不如龙华其它项目;金茂府户型也难以在深圳豪宅户型中胜出。龙华金茂府虽然具备了豪宅的外皮和配置，但其户型只能是龙华的高端大宅。

　　龙华金茂府给深圳房地产业的教训：住宅产品的品质，不仅取决于产品的外表皮。装修品质、园林景观和配套配置，只能锦上添花。以装饰掩盖总图的失误，以科技弥补户型的不足，销售业绩就是市场给予的恰当回复。