2021年一开年，湾区楼市调控此起彼伏，很多人开始迷茫和徘徊了，到底此时应该不应该买房。

　　正值两会的窗口期，我们不妨回顾下过去十年的全国房价涨幅的情况，或许能从中能找到一些楼市投资的路径。

　　十年，说短不短，说长也不长。十年的时间，对于曾经的同学来说，十年拉开了人生的距离，有人实现了财富自由，有人依然是碌碌无为;对于企业来说，十年早已是沧海桑田，有的已消失在历史长河中，有的已闻名全国甚至走向世界;对于房价来说，更是超乎你的认知，并不会和人们所希望的那样：只有只涨不跌的房价，而是与现实差距巨大。

　　一张由中国房价平台提供的十年房价变动数据，也许会颠覆很多人的认知，给人最深刻的启示：

　　通过这217个地级市十年房价排名，我们得出这样的一些信息：

　　第一，不是所有城市房价都上涨，也有个别城市反而是下跌的，比如浙江的温州，跌幅高达31.7%，黑龙江的大庆也是下跌的。

　　第二，房价涨幅的前十名就有三个一线城市，分别是深圳(涨幅第一，上涨334.6%)、广州(涨幅第七，上涨184%)、北京(涨幅第九，上涨176.5%)。

　　第三，在房价涨幅的前十里，还有三个大湾区的城市，分别是深圳、东莞(涨幅第三，上涨200.9%)、广州，值得一提是，受益深圳外溢的影响，临深的中山和惠州也有不错的涨幅，分别上了156.2%(涨幅第十四名)、128.4%(涨幅第三十七名)。

　　纵观以上数据，中国经济最活跃的大湾区，不论是投资回报的杠杆效果与租赁回报都远远高于其他城市，房价平均上涨147.72%，尤其是深圳、东莞、广州等城市稳居前列，连带着中山、惠州也是水涨船高。

　　中山惠州：外溢需求将迎新的置业高峰

　　就拿中山、惠州来说，十年的房价涨幅虽然不如深圳、东莞等城市，但涨势也是不错的。这主要得益于湾区一体化建设的预期和深圳的外溢买房需求。其中，中山自宣布深中通道建设以来，近几年一直成为深圳人投资置业的目的地，而惠州更是屡屡传闻的深圳扩容，带来了一波波置业高潮。

　　如今随着深圳、东莞的楼市调控升级，这种外溢买房需求更加强烈。比如去年深圳“715新政”和东莞“725新政”后，不少深圳和东莞购房者就选择来中山、惠州置业。其中，去年在中山房的深圳客同比2019年增长了11.14%，而在惠州买房的深圳客更是占到一半以上。目前，中山的购房条件相对宽松，二手房更是不限购，而惠州更是整个大湾区唯一不限购城市，第二套房的首付也可以做到30%。因此，临深片区的中山、惠州会成为深圳人投资置业的新突破口。

　　尤其是湾区一体化建设，湾区一小时生活圈雏形已现，像中山、惠州这样的临深城市，与深圳的距离正在逐步拉近，未来还是有不错的机会。

　　东莞：房价高的松山湖有点悬了

　　近几年，东莞一直是广深楼市溢出客户的首选城市。特别是临深片区，绝大多数购房者为深圳客。在广深的高房价相比之下，轨道交通完善，出行便利的东莞，也受到了广深客的喜爱。

　　同时，制造业发达的东莞也是深圳产业转移的重点城市，比如华为入驻松山湖，成为东莞产业发展一个标志性事件。再加上，东莞制造业的转型升级，使得东莞外来人口多年以来一直保持着全国领先，这就导致近几年在东莞安家落户的人口不断增加，就学需求不断增加，也造成了购房需求的加大，最终有了2020年房价的集中式上涨。

　　2021年一开年，加码限购限贷条件，无疑是对火热东莞楼市的一次“降火”，也是一场及时雨。毕竟，东莞今日的成绩来之不易，房价的过快上涨，会直接影响东莞产业的良性发展。不过，很庆幸，管理层有很清醒的认识，果断的加大调控，抑制楼市过热。

　　就房价趋势上而言，投资客占比高、房价又高的松山湖最危险，限购+限贷+限售，掐死了流动性，新的购买力进不来，无人接盘。因为投资客对于城市，只有利，毫无忠诚度可言。

　　广州：四面开花，楼市调控预期强烈

　　与深圳同属一线城市，但不如深圳房价涨幅高的一个重要原因，就是因为广州比深圳城市面积大，深圳约2000平方千米，而广州有7434平方千米，但两个城市实际管理服务人口相差不多，约2000多万。

　　广州不仅城市面积大，而且城市建设的步伐也相对比较快，带动了人流由中心区向外围区扩散，在一定程度上减缓了房价的上涨。如2017年广州地铁9号通车，打通广州北部脉络，花都直通市中心;同年，地铁13号线首期通车，打破增城零地铁局面，东部与中心区交往加密;2018年14号线一期通车，从化纳入地铁网络……至此广州十一区全部实现地铁通车，以交通改变距离的概念。

　　从区域房价看，也验证了城市建设的功劳。这十年间，广州十一区中，房价涨幅最猛的是白云区和南沙区，增城、番禺也有不错的涨幅。一方面，这些区域或有补涨、或有板块轮动的效应;另一方面，广州在均衡城市发展，东西南北部的城市建设在加快。

　　未来的广州依然有很多楼市机会，在建的12条地铁将加入，将进一步强化广州东南西北向的发展趋势，尤其是对大湾区的融合还将继续加深，比如今年官宣，把地铁22号线将延伸至深圳，实现30分钟直通!不仅加快珠三角城市交往，也进一步强化大湾区置业流动性，因此南沙还是值得关注。

　　不过值得注意的是，目前广州楼市温度很高，成交量也非常大，市场情绪依旧爆棚，但随着深圳、东莞等城市的楼市调控影响，广州的楼市调控政策预期也越来越强烈，或许正在路上。

　　深圳：好房子依然是一票难求，公寓将迎新契机

　　深圳在最近10年的历史房价的表现，应该说给国人留下了深刻的印象，从2010年1字头，到2015年才从“2字头”变成“3字头”，如今已经是“7字头”了，如果在深圳有房，不仅跑赢了深圳90%的人的，身家也“傲视”自己的同龄人。

　　对于很多曾经在深圳有房后来有卖掉的人，或者是晚进深圳的人来说，都十分懊恼，一步跟不上步步跟不上，一旦错过就很难追上，甚至有错过了“一个亿”的感觉。

　　结合中国200多个城市的表现，不论是经济的可持续发展，还是城市的宜居环境，应该说不论从哪一个的对比维度，深圳的表现都处在全国靠前的位置。再加上，深圳近10年的经济增长，人均可支配收入水平的变化，家庭储蓄的变化以及城市里边的财政收入水平的变化，尤其是近5年，人口增长甚至出现了加速的情况，让深圳有限的土地难以承受住如此多人的居住需求。

　　这就不难想象，为什么深圳的房价连年走高，实在是刚需太旺盛了。早在去年深圳住建局和统计局公布的深圳住房的相关数据：深圳“土著”人均12套房，新深圳人90%没房，人均住房面积仅有27平方米。

　　有了这个前提，深圳楼市的长线是看好的，不过对于住宅的政策会越来越严格，无论是新房的限购还是二手房的指导价，意味着好房子靠抢是大概率的事情，同时，为打破居住紧缺的窘境，深圳公寓住宅化开始显现，也将出现新的投资机会。至于深圳房价会不会延续过往的辉煌，我们将拭目以待。

　　最后总结下，搭乘中国的国运，过去10年，买房依然是资产有效增值保值的一个重要渠道，不论是深圳这样的一线城市，还是一些二、三线城市都有不错的增值。当然，要想获得更大资产增值，这其中离不开一些独到超前的眼光，以及一些运气。因此，别老盯着深圳，在全国各地都有机会，在大湾区其他城市也有这样的机会。尤其是，现在进入湾区时代，说不定哪个城市将会领涨下一个十年。