2·8新政落地已经满月，政府从中介机构、按揭贷、经营贷等方面层层加码，成交一步步走进冰河期。

　　锋哥了解到，政策执行后，深圳各大银行都按指导价批贷，但成交价格接近市场价，也就是说，大部分刚需改善群体的上车门槛增加，瞬间市场成交降温。可以这么说，近期深圳二手房跌至冰点。

　　锋哥了解到，多数中介门店下滑70%-80%。以福田石厦片区3月份为例，片区内近30家门店，截至3月10号，仅成交2套二手房。

　　这一个多月来，深圳二手市场发生了什么?真正有购房需求的人，接下来该怎么做决策?今天，锋哥结合数据情况进行分析，还原真实的市场情况。

　　二手住宅过户套数环比下降40.6%

　　随着2·8新政的持续发酵，买卖双方预期开始分化，并且随着各大银行态度的逐渐明朗，买卖双方开始进入深度博弈期。

　　整个2月，深圳二手市场都渗透着寒意。深圳中原研究中心数据显示，2月深圳二手住宅过户套数为4166套，环比下降40.6%;成交面积为34.8万平，环比下降41.0%。从环比变动来看，各区成交套数普遍下滑，且下滑幅度普遍超过三成。

　　其中，宝安区为成交量下滑幅度最小的区域，下滑幅度为35.0%，龙岗下滑幅度最大，为43.4%。尽管龙岗下滑比例最大，龙岗依然是全市成交套数最大的区域，成交套数为1255套，成交占比为30.1%。

　　进入3月，传统楼市旺季小阳春没有来，市场依旧很凉。

　　美联数据中心的数据显示，上周(3.1-3.7)全市二手住宅的备案量所有下降，全市共备案1166套，环比下跌4.8%，总成交面积为95257.26㎡。从成交量排名分布来看，南山成交情况仍然最好，成交1367.67㎡;排名第二的为龙岗成交1329.59㎡;宝安成交852.27㎡，排名第三。

　　楼市会怎么走?

　　政策出台到现在，锋哥每天都接到不少咨询。从最开始问政策会有什么影响的，到现在问还能不能买、该怎么买?总之，从大家的咨询量看，大家对深圳楼市的关注还在。今天锋哥在此一并解答。

　　从政策本身来说，现在市场变得恨不透明，房源挂牌价、成交价、历史成交价都匿去，买家很难做判断。还有一个情况是，现在深圳业主心态都还很坚挺，很少有愿意按指导价卖房的业主，大家都选择观望，这也让房源进一步减少，买家的选择比较少了。

　　买卖双方处于博弈期，双方均在观望，短期内也很难看到业主会有降价意向。锋哥判断，这种情况至少会持续博弈3-6个月。

　　至于后续市场成交量是否会回升，很大程度取决于银行的贷款政策，只要贷款按照评估价持续执行，预计二手房交易很难有回升的迹象。

　　在这种情况，该怎么办?锋哥在此预判，接下来3-6个月内，市场会出现两种程度的分化：新房和二手房分化，东部和西部分化。

　　首先，二手房冰冻，有需求的人会往新房走，这是一定的。其次，西部成交价锁定，东部将会补涨，东西部的差距会减小。锋哥认为，真正有购买需求的人，会优先选择新房。如果没有合适的新房，会先观望一段时间，看市场情况再做决策。

　　在这里锋哥跟大家提个醒，近期市场很火的公寓，不要盲目去追高。

　　最近公寓市场有利好，可以通燃气了，部分开发商也在开始涨价了，公寓整体的价格起来了。网签数据显示，2月全市公寓成交均价上升6.5%至73123元/平。

　　公寓能买吗?锋哥认为，公寓投资属性较低，首付高、贷款年限长、税费高、转手难……这些缺点都还在，公寓还是很难起来。所以，能不买还是不买，不要因为住宅进不去就盲目入场，谨慎为好!