原创|黄佬邪

　　2月下旬某日，黄佬邪参加了一个饭局，听到一些关于铁西经开的信息，这些信息对招商引资的目标企业都是公开的，照理说不算机密，但席间大家经常说：黄老师，你得保证不能写。

　　因为有很多工作仍停留在讨论、规划或落实阶段，依然有变数，一写出来，就像是公示，容易产生误解。

　　身为铁西人，最近一年来对铁西保持着高关注，知道了铁西的重要性，也了解到铁西相关部门的工作态度与进展，但就是不让说，憋得也很难受。

　　那我们就将已公开、落实的信息做一整合，来看看铁西经开今年的房地产市场会是什么走势?

　　NO.1|壹

　　放眼整个铁西经开，经过最近两年的加速后，2020明显迎来了一个新起点：

　　土地供应充足，大牌开发商集体进入铁西经开，铁西人置业向西的趋势已开始确立。

　　2020年，铁西经开供应的土地，数量为沈阳各板块之冠：

　　铁西经开2020共计供应土地11宗，出让面积76.8万平，形成建筑面积140.53万平，皆为沈阳之最。

　　经开2020供应上半年、年中供应的土地，当年下半年个别项目入市，下半年供应的土地，加上一些上半年拿地开发商动作稍慢，都将集中在2021集体入市。

　　我们来看这11块土地的具体内容：

　　1，阳光城翡丽公园，已入市;

　　2，美的美悦府;

　　3，中粮京西祥云;

　　4，万科西宸之光;已入市;

　　5，龙湖中德开春江悦茗;

　　9，碧桂园西棠;

　　其它项目名皆未定。

　　从竞得人看，经开2020出让的11宗土地，皆为品牌开发商获得，或中德开与品牌开发商合作。

　　在目前的统计口径中，各方似乎达成默契，统一将经开划分成一个板块。如果细分，经开沿浑河的一河两岸有中法生态园、中德产业园;北侧腹地则是以经开管委会为中心的行政区域+沈阳工业大学、沈阳化工大学两所大学板块。

　　中法、中德两园有地铁3号线规划，经开管委会有地铁一号线沿长线规划，解决了经开与市中心交通的后顾之忧。

　　因为覆盖面广，土地供应数量、规模都大，土地特征各具特色，从统计数据看，铁西经开2021年势必迎来一个房地产发展高峰期。

　　NO.2|贰

　　按铁西老城区人传统说法：

　　过了重工街往西，就不是铁西。

　　因此，过去20年来，随着铁西“东搬西建”大战略，大量工厂拆迁西建，铁西人得以在老城区原址置业，也享受到了沈阳房地产市场发展的第一波红利。

　　2000年开始的沈阳楼市，说铁西是领头羊一点不为过。2000—2007这一阶段，铁西商品房多，价格便宜，不仅铁西人置业，还吸引了和平、皇姑、沈河甚至少量大东人前来置业。

　　这七八年里，铁西每年的销售套数、销售面积、销售金额，都是沈阳传统五大区之最。

　　2006，和平长白岛房地产开发建设，一河两岸+大牌开发商概念非常清晰，但当时，并没有多少人把长白岛当回事。2008年全球金融危机后，楼市回暖，黄佬邪身边很多人，尤其是老和平区，还在铁西、长白两地来回犹豫：应该选哪儿?

　　直至2017，随着长白岛126、南昌三校升学率攀升至沈阳前列，再加上楼市上涨行情，长白岛引爆房价，进行快速上涨通道，成为沈阳房地产市场成长最亮眼的名片。

　　同样在2015之后，浑南、沈北异军突起，经过多年积累、沉淀的市场开始爆发，分别抢走销售金额、销售面积/套数冠军头衔。铁西落至第三。

　　2020，铁西在房地产市场的排名进一步滑落，在成交面积排名上甚至被于洪超过，仅例第4.

　　不仅规模滑落，成交均价10614元/平，竟然落到第7位，排在传统五区及于洪之后。

　　这与铁西老城区与经开行政合并有关。如果只算铁西老城区价格，铁西依然会排在大东之前，而加上铁西经开后，均价一下滑落至仅高于苏区与沈北。

　　NO.3|叁

　　铁西均价排名滑落，其实给铁西从未进行商品房置业的铁西人提供了一个上车的历史机遇。

　　当前的楼市形势是：

　　铁西老城区核心地段，价格高企，一般都是已经享受到房地产发展红利，手里有商品房的可以进行再次改善;而那些手里没有商品房，包含大牌开发商商品房、学区商品房、地铁商品房，仍居住在老旧小区的居民，想置业改善，大部分只能接受价格较低的楼盘，不得不向西看。

　　比如万科翡翠之光高层精装销售均价已达2万/平元左右，而铁西经开的万科西宸之光小高销售均价为1.3万/平左右，万科中德国际社区洋房精装销售均为1.2万/平左右。

　　具有开疆拓土能力的万科，近一年多先后在铁西经开投下二子，一下就点燃了铁西经开楼市。

　　另一个促使铁西老城区人向经开转移的主要原因是：

　　铁西置业痛点：一套房能不能解决小学初中名校双学区?!

　　而在铁西经开，这一刚性需求可以得到全面解决，西宸之光去年底首开业绩好，就是有很多铁西人冲着勋望小学与杏坛中学，一套房可以解决名校双学区而来。

　　铁西经开有众多原铁西大型企业，职工数量数以万计，过去是因为经开缺乏品质楼盘、生活配套而不愿选择经开置业，而现在：

　　随着大开大批进入，各种学校、医疗、商业配套也明确规划或明确建设，价格又远低于铁西老城区，这势必会打破“铁西人不愿意西迁”的桎梏。

　　铁西区最近两年在经开的产业招商引资方面工作力度很大，同时在经开的土地规划及供应方面也有很多具体动作。

　　从土地供应、成交规模看，从大开集体进入铁西，具有标杆意义的万科两盘销售业绩看，2021可以期待经开整体进入热销节奏。现在还无法预测铁西是否能在年底夺回行政区冠军宝座，但板块第一，大有收入囊中之势。

　　对购房者而言，今年是以沈阳均价1.2万/平左右，可以买到铁西行政区+大牌开发商品质楼盘+双学区配套的绝佳机会。

　　今年铁西经开还有大批土地推出入市，将带动经开板块热度进一步升级，计划或准备西迁的市民，及首置首改的客户，可以考虑是否跟随万科的步伐，挖到经开新板块的第一桶金：

　　想要生态环境优良，毗邻浑河岸边，出门就是西峡谷生态公园、细河悠谷公园，洋房低密，国际学校，可选中德国际社区;想要城中勋望小学+杏坛中学双学区，商业医疗完善配套，大楼间距，现代园林设计，可选西宸之光。