《大西洋月刊》经济科技撰稿人德里克·汤普森(DEREK THOMPSON)经过数月观察发现——

　　“在几乎任何其他年份，经济疲软都会使住房市场瘫痪。但2020年的闪电式衰退对应的却是房地产的繁荣，这个繁荣是由郊区和小城镇的高端房产购买带动的。更奇怪的是，在美国的大都市，房价和租金的走向是相反的。根据Zillow的数据，美国100个最大的大都市的房价都有所增长。但在一些最富有的城市——圣何塞、西雅图、纽约、波士顿、奥斯汀、旧金山、华盛顿特区、洛杉矶和芝加哥——租金价格下降，许多城市的租金下降了两位数的百分比。在很多地方，差距大得离谱。在圣何塞，去年房价上涨了14%(全国第六大涨幅)，但该地区的租金却下降了7%(第六大跌幅)。”

　　千真万确，塔木德给大家举一个下面这个美国房子例子。

　　上图：根据公开的信息：这栋1926年建造的，位于美国西海岸洛杉矶的西班牙式别墅售价169.9万美元(以2021年3月10日汇率1：6.5计人民币约1100万)——

　　1、户型：4室3卫;

　　2、面积：室内面积1919平方英尺(1㎡=10.7639104平方英尺)，土地面积6072平方英尺

　　3、希望租金：8693美金(折合人民币约5.6万)/月。

　　这真是一个前所未有的现象，按常理，若遇到经济疲软，楼市则会受到较大的负面影响;眼下的美国，城市的房租在下跌，房价却在上涨，这种房价和租金的走向呈现相反的现象极为罕见。我们中国这几年来，有些城市，特别是一线城市房价涨了四五倍，但租金不见涨，或者说与房价的涨幅不成正比。

　　中国人喜欢买房!我国自古就有“居住有其屋”、“安居乐业”、“成家立业”等文化传统。在人们的思想意识中，拥有了自己的房子才意味着有了自己的家，也代表着一种安定、满足的状态;美国有500多万华人，中国人“喜欢买房”的这一传统观念似乎也在影响着越来越多的美国人。

　　其实，世界精英的价值观惊人的相似!

　　楼市呈现“三家抢一货”

　　富人区的租金却大幅下降

　　新冠疫情，难挡买房热情，为有钱人换更大的房子提供了借口!

　　3000万人感染，50万人殒命的疫情阴霾笼罩全美，但美国人民却在此时迸发出空前高涨的买房热情。2020年至今，美国房地产销售市场的火爆可谓十数年难得一见，在房地产业发达且市场偏理性的美国，竟然出现了无房可售的非理性行情。

　　全美地产经纪商协会跟踪的180个城市，在房价上无一例外统统上涨。

　　2021年新年伊始房价狂飙继续，全美二手房价中位数来到了32万美元，同比涨了15%，价格大幅突破2007年金融危机前房产泡沫峰值价。

　　一边涨价，一边爆量。虽然中美的地产行业情况迥异，但地产界的涨价去库存定理，在美国同样有效，专治各种不服。2020年美国GDP实际萎缩3.5%，这是自1929年大萧条后美国经济表现最差的一年，但全美房屋销售量达到564万套，却是自1929年大萧条后美国表现最好的一年。在美利坚合众国人民的努力下，全美待售房屋库存量跌至104万套，去化周期仅仅1.9月，创下历史新低。美国地产中介机构报告称，今年2月初，房屋挂牌到成交平均只需要一个月，同比去年少了22天，其中一半以上的房屋挂牌两周内就被买走。房屋去化空前的快，好的房子一房难求。

　　以往是“货比三家”，现在是“三家抢一货”!

　　一位在美的华人中介介绍——房以希为贵，签约迅速。

　　中介的作用是巨大的，他们总是想方设法说服卖家，这方面无论是在中国北上广深一线城市，还是在美国德州、旧金山，都差不多。要么能出更高的价钱，要么有更好的付款方式，要么二者都玩得起。如果买方无法在24小时内拿下，那就只能在open house时(每周定期的房屋参观时间)，与一拥而上的数十个买家现场竞拍。毋庸置疑，最终拍卖的成交价会远超初始报价，拍卖现场容易上头，尤其是一伙不差钱的买家齐聚一堂的时候。

　　当然，国内北上广深一些楼盘摇号“打新”，大家得靠求神拜佛祈祷摇号高中，有的地方则也传出需付出高额茶水费才能抢到一套新房!

　　在以存量房交易为主的美国，那就得找个懂行的房产经纪人，也就是我们常说的房地产专家，让他给你出谋划策了。

　　上面仅仅是市场上的表象，深挖本质，我们迫切需要探求真相!

　　究竟发生了什么?我的判断是——

　　第一、美国的建筑速度最近几年放缓，住宅供不应求。市场需求推高了房价。

　　第二、疫情，推动利率暴跌，鼓励人们抓住机会获得廉价抵押贷款。

　　第三、美国年轻人越来越多，特别是千禧一代组建家庭推动住房需求。

　　但是，以上因素都不能完全解释为什么疫情会造成租金和房价之间前所未有反向发展。

　　要搞懂其中的奥妙，需要我们深入洞察——

　　首先、我们要理解上图"K型 "经济的更广泛的分歧，其中K代表了大流行期间富人和穷人的分叉命运。

　　一方面餐馆和实体店的许多小时工受到了工资损失和失业的严重打击;

　　一方面是科技和金融等白领行业的数百万知识工作者则通过呆在家里(并持续地呆在家里)度过这场大流行，激发了美国中产阶级的焦虑，加速购买第一套房。同时推动了有钱人“换房”的刚性需求，纷纷启动“第二套房”计划，寻找更大的房子，更大的院子，最好配置有泳池，有些人甚至想在家办公!

　　Zillow的高级经济学家杰夫·塔克(Jeff Tucker)在谈到租金和房价之间的分歧时说。"这是前所未有的。"!"流行病和没有足够空间的感觉，再加上低抵押贷款利率，给了很多高收入家庭一个理由，让他们把考虑在未来几年进行的购房计划提前。"房价自然水涨船高!

　　疫情也对城市公共配套服务巨大冲击，餐馆、酒吧等纷纷关门，市中心的租金也随之下降。

　　特朗普的移民政策让移民人数减少，一些在COVID影响行业工作的移民不得不搬家。许多年轻的大学毕业生在父母家等待疫情的结束。2019-2020年抵达纽约的人数下降了35%;净移民人数加州下降最多，其中有钱的移民减少更大，如中国的富人等，这减低了对租房的需求。

　　从市场数据来看，纽约市受疫情打击最严重的低收入地区的租金虽然有一定程度的上涨，但富人区的租金却大幅下降。

　　印钞!印钞!印钞!

　　货币是水，资产是船

　　经济学家分析房价上涨一定与过多的发行货币有关!

　　疫情笼罩，经济低迷，失业高企，哪来这么多金主持币抢房?那得归功于美国所坚持的特色资本主义发展路线：印钞 !印钞!印钞!

　　也许在他们眼里，没有什么危机是印美刀解决不了的，如果有，那就多印点。一吨不行来一百吨。特朗普在位的时候，全美印钞机已经马力全开。2020年3月疫情爆发前，美联储资产负债4.1万亿，一年时间加印了3.2亿，资产负债同比上升80%。

　　“美国的健康正处于危险之中”，拜登在讲话中说，“没有时间再等了，我们必须行动，现在就行动”。

　　刚刚!美国参议院经过25小时马拉松的投票，通过1.9万亿美元(折合人民币高达12万亿)超大规模的经济刺激计划!

　　这无疑将会给美国的楼价推波助澜!1.9万亿美刀像洪水一下子涌出来了。美股美房多少都有资产泡沫，可是在急速膨胀的信用货币泡沫面前，谁都不会坐看美元烂在手里贬值长毛。简单来说，疫情下美国房地产的狂飙，本质就是个货币现象。

　　而我们中国目前正在推行稳健的货币政策，以坚决贯彻“房子不炒”指示，目的就是稳定楼价!

　　大家看看中国与美国这几年的货币发行数据也许有点启示——

　　2020年末，美国的M2(广义货币供应量)是191869亿美元，大约折合人民币124.72万亿，2020年美国的GDP是20.9万亿美元，M2/GDP的比值是0.91。

　　2020年中国GDP总量首次突破100万亿人民币大关，按照去年平均汇率折算，约为14.7万亿美元，而中国2020年末的M2是218.68万亿人民币，M2/GDP的比值是2.1。中国M2总量，已经是美国M2总量的1.75倍。中国印钞总量是美国的1.75倍，而且发行的总量等于美国和日本两国货币发行总量之和。

　　可惜，在未来属于拜登的四年里，估计每年印刷的美刀都将超过3万亿。如此一来，经济不振下，美国房价的魔幻式上涨短期内还得继续。但水涨之下，也不是每一艘船都在飙高。

　　当然，疫情只是催化剂，南部地区房价崛起的深层原因离不开时代的更替，互联网时期的产业，不再像工业时代那么依赖沿海区位优势，德州首府奥斯汀计算机产业发展迅速，吸引了如戴尔，IBM、苹果、谷歌、英特尔一众科技企业，住房成本远低于硅谷。

　　2021年1月，美国第二套房产抵押贷款同比去年暴涨84%，连续八个月同比激增80%，二套房产抵押贷款持续爆量，意味着房产的主要购买力是有房产的高收入群体。有房的人继续买房，没房的人还是买不起房，高薪工作更适合远程办公，收入受疫情影响小，滥发的货币也更容易流入高薪阶层。一边是高薪阶层保留都市的房产，办理史上最低的房贷利息，去南部的阳光度假屋居家办公，享受资产增值的盛宴。一边是低收入群体，收入受损，房价上涨，置业难度超级加倍。

　　有房才有家，以租房为主的美国人尤其是青年人，在华人的影响下，买房成了生活首选，家的概念渐渐入心入脑。读者朋友可以明白了，中美房潮汹涌，房价杀伤力太大，不只是在中国!

　　讲了这么多，最后我们轻松一下，来看一组美国的豪宅。