深圳的二手房真的变天了!

　　回想起今年1月份的最后一周(01.25-01.31)，二手住宅承接了去年的火爆、根据“乐有家研究中心数据”显示：全市二手住宅过户2055套，环比上涨5%，仅仅一周时间过户量突破2000套，创下新的周成交记录!

　　然鹅、楼市有多少躁热的冲动，政策就有多少反制的措施。

　　深圳终于对二手房动手了!2月8日发布了“二手住宅成交参考价格发布机制”——在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期予以发布，以引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导市场理性交易，引导商业银行合理发放二手住房贷款。

　　这是深圳首次出台政策干预二手住宅交易价格，而“参考价格”这一机制将如何影响楼市以及银行房贷市场，也迅速成为市场和购房者普遍关注的焦点。

　　一石激起千层浪!最新的数据显示：进入2月份深圳二手房成交量大幅下挫。

　　统计数据显示：2021年2月深圳成交4166套二手住宅，环比减少40.6%，成交面积348196平方米，环比减少41.0%。

　　▲纵向来看：2015年和2016年在宽松政策支持下成交活跃，2015年2月成交5118套二手住宅，2016年2月成交8496套二手住宅达到了峰值。

　　随后2016年10月“深八条”颁布之后，深圳楼市迅速进入调整期，2017年2月到2020年2月，二手住宅成交量低位震荡，其中2019年2月和2020年2月二手住宅成交量不足2000套，而到了今年2月二手房的成交量迅猛攀升到了4166套。

　　正是深圳二手住宅成交参考价格发布机制的出台，有效遏制了二手房市场的虚火，促进市场回归理性，稳定市场预期，二手楼市进入了下一个阶段的盘整期。

　　▲全市分区域看，价格较低的龙岗区，二手房一向最受刚需青睐，是2月份成交量最大的区域。

　　但是即便是成交最大的龙岗区，二手住宅仅仅成交1255套，环比减少43.4%，成交面积108009平方米，环比减少43.0%——事实上现在有钱的那一拨人在深圳能买房的早就买了，而前些年买不起房的，现在更加买不起，要么长期租房要么离开深圳，新政显然对于改善需求的刚需有一定的影响。

　　深圳那么大，此次二手房指导价对于哪些片区影响最大?哪里的高房价泡沫被率先捅破?

　　——我们来看下面的数据。

　　▲深圳中原研究中心报告显示：2月最后一周(2月21日-2月27日)，深圳20个片区的二手房出现业主报价下跌，其中龙华中心片区跌幅最大，跌幅为8.2%，而红树湾片区、南山科技园北片区、后海中片区等热点区域亦在下跌之列。

　　看来是龙华中心区的业主最先扛不住来自市场政策面的“压力测试”。

　　2月8日二手住房成交指导价格发布之后，指导价已经在深圳四大行实施，包括光大银行、民生银行、北京银行深圳分行以及深圳农村商业银行也是按照参考指导价来发放房贷。

　　在参考价发布的3595个小区成交价格中，很多楼盘价格普遍大幅低于市场价，根据一份由第三方中介测算：如果以政府参考价作为各大银行按揭贷款依据，意味着首套房首付比例由三成(30%)提升至46%左右，购房人的买房成本大幅提升，资金的门槛更高了，需筹集更多资金用于首付。

　　——看来银行强力执行二手房指导价，购房者购买深圳绝大部分二手房的首付比例将有所提高，而投资客想从银行套出抵押贷等贷款也会难上加难。

　　3月1日，有媒体消息称：深圳以房产为抵押的经营贷口子被收紧，抵押房产也要执行住建局发布的指导价，该指导价比评估公司发给银行的评估价更低。

　　据“观点地产网”相关报道显示，经营贷贷款额度将以指导价为基准打7折，“经营贷传出最新消息，也按指导价执行，四大行之一的中行即将执行，抵押金额(放款额度)=面积×指导价单价×7成。目前中行已经停止递件。”

　　最后说一下，虽然“房主不炒”提了好几年，但是很多人就是当成耳边风，以为管理层真的治不了房地产，总是想着通过炒房去一夜暴富。

　　▲网上流传的“买房需要捆绑450万猛虎下山图”，它其实就是一个调侃，不必当真，但是从一个侧面说明了部分业主的心态就是不想低价卖，试图以“上有政策下有对策”蒙混过关。

　　事实上，2020年最后一天，央行、银保监会祭出重大政策——为各大银行发放房地产贷款规模及占比设置了“两道红线”，就是在落实“房住不炒”的长效机制。

　　而对于深圳这样一个一线城市，房价每一次上涨都会面临巨大的调控压力，此次二手房的指导价直接影响到小业主向银行贷款的额度，从而在二手市场的供应端遏制随意涨价、漫天要价，在需求端提高首付、抑制交易，从而在新房、二手房市场全面控价、减缓了楼市涨价预期，将“房住不炒”真正的落到实处，值得为深圳的调控点赞!

　　从2月最后一周的数据看，龙华中心区的业主已经扛不住了，接下来会轮到哪里??

　　相信二手房指导价也会让深圳楼市长期以来形成的“东冷西热”现象，有望得到充分的缓解——尤其是西部热点片区如深圳湾、后海、蛇口、宝中等等炒作过热的片区，挂牌价和指导价差得比较大，因此成为调控的“重灾区”。

　　——本质上是锁死了这些热点片区的二手房成交，这些区域二手房会横盘多久取决于放盘小业主和政策的博弈期有多长，就让我们师母已呆吧!