昨天，罗湖区新开楼盘缙山府公布了入围名单，登记共计548批客户，选407套房源，入围比例1：1.34。

　　万象华府共计登记725批客户，选638套房源，入围比例为1：1.13，从认筹量看，虽然并未满足1：3的比例，但一房难求仍是定势。

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　　二手房方面呢?成交没个响儿，段子却是层出不穷。

　　比如：传说龙岗某盘按按指导价出售，房东被多位买家“挟持”，淘汰按揭、全款抽签!

　　还有南山某网红盘，“一屎成名”。

　　但最多的还是“捆绑销售”，家具、名画、古玩纷纷上线。

　　房子650万，另附带真迹字画380万?

　　虽是段子，但这些突出的楼市怪现状背后，归根结底还是深圳长期供不应求。

　　今年政府报告，关于房地产部分。

　　没提啥，“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”，提了许多年，没什么新意。

　　但有一点，是政府报告首提!那就是“解决好大城市住房突出问题”。

　　首次在年度政府报告中提出“大城市的住房问题”，这不就是深圳的问题、上海的问题?!

　　深圳频频出台新政，但效果如何，大家也有目共睹。

　　就如同新房限价初期，开发商为获得更高价格，同样捆绑精装、捆绑车位。例如2018年至今的成都楼市，房价一万二，精装六千五，单价便是一万八千五。

　　如今二手房捆绑各式家具，只能说，新政没有根本性解决深圳问题!就算再出更加严厉的新政，学上海，限购5年，对于一个城市的住房问题，依然很难!

　　无论是715、还是二手房参考价、以及上海出台的5年限售，都是投资客、刚需客受伤一半一半!

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　　那么，这么突出的大城市住房问题，究竟该如何解决呢?

　　根据最高指示的表态：

　　一是，增加土地供应;

　　二是，安排专项基金、

　　三是，集中建设等办法

　　显然，这些只是解决大城市住房问题的大方向，对于实际解决大城市的住房问题还差得远，每个城市的情况都不尽复杂。

　　比如深圳，增加土地供应，已是多次提出，但最终的效果可谓甚微!

　　一方面，是持续上升的净人口增长，一方是逼仄的城市格局，小产权遍地林立，影响城市现代化进程不说，关键是占地儿!

　　再者，是深圳50%的生态红线不能碰，30%的工业用地不能越，深圳，拿什么地来供?

　　显然，一句增加供应，并不能真正解决大城市的住房问题。那么回到深圳，住房问题又该如何解决呢?

　　无论是城市新人，还是城市老人，哪一个不怀着深圳定居梦?在这样的现实背景下，越抑越涨，几乎成了楼市的普遍共识。

　　同时，我们应该知道，深圳的问题是住房问题，从来都不是居住问题!

　　你听到许多人抢不到房，但你一定没有听到深圳有谁睡大街。所以深圳的住房问题归结一点就是：深圳缺的是合法住宅。

　　小产权房、农民房遍地都是，但并不合法。

　　合法的又不是严格意义上的住宅，例如商务公寓、宿舍等

　　虽然说这个城市并不缺居住，但依然没办法抑制房价蹭蹭直上!上半年均价还是6万多/平，下半年竟然飙升至8万/平。

　　国家统计局发布的70城房价指数，向来被称太过保守。

　　根据最近发布的统计局数据，深圳二手房年度涨幅达到了15.3%，这是继2019年后，深圳再度登上全国榜首，将北京、上海甩到太平洋之外!

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　　显然，不缺居住的深圳，但住宅问题依然亟待解决!

　　解决房价高企，讲真，政府没少下功夫，但都收效甚微!

　　一是，去年由官方释放的深圳新加坡化，大概意思是一半公租房、一半商品房。

　　二是，深圳“扩容说”，这是民间认为解决深圳土地不足一劳永逸的办法。实际上，扩容涉及的方方面面太多、太复杂，至今未敢官宣!

　　三是，增加土地供给，事实上，从去年开始深圳确实有加大力度大量供地。

　　根据数据显示，深圳去年宅地出让31块，这几乎接近既往5年的宅地供应总数。

　　预计，今年深圳的土地市场也将不会太过冷淡。光明区、龙岗区、坪山区成为土地供应大户，依然是近年来的深圳楼市主打!

　　四是，着力新供人才住房、廉租房、公租房，但要排十几年之久，基本上约等于放弃。

　　五是，打击炒房行为，715新政，号称史上最严限购，这又公布二手房参考价，同步银行强制执行参考价贷款。

　　甚至，行业内还曾假设，用行政手段去解决深圳遍地而起的小产权。

　　以上种种，效果怎样，大家也有目共睹。

　　最近，深圳楼市出台了“公寓住宅化”，概帮主认为不失为一个好办法!

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　　国外没有住宅与公寓之分，私有资产神圣不可侵犯。

　　公寓、住宅，40年、70年的产权之分，就已经将公寓打入死牢的感觉。

　　不碰公寓，是购房圈的至理名言!

　　权利的微乎其微，导致许多城市公寓“烂大街”，就像深圳这样的城市，也是一方住宅一房难求，一方公寓去化堪忧。

　　如何平衡两者，解决城市突出问题，首先要从平权开始。

　　当然，做到公寓、住宅百分之百平权也是不可能。但是否通燃气，让其具备最基本的居住属性，是否可读公立学校，让其不再左顾右盼，是否参照商业用电标准，让其不再就地止步?

　　这些是“公寓住宅化”必须回答的问题。

　　从一次次“合法住宅”短缺的尖锐矛盾下，也倒逼“公寓住宅化”加速推进。

　　前几日，出了新政，宣布了公寓可通燃气，这已经释放出“公寓住宅化”这条路必须走下去，而且还非走通不可!

　　但过程往往是异常艰难!让公寓完全住宅化，这个问题不仅是政府，就是市场也很难一下子理解和接受。

　　一方面是，深圳学位短缺，若让公寓也参与与住宅平权的学分累计，同时也会造成另外的社会问题。大家都能读书，但学位就这么点儿。

　　显然，这短期内并不是个办法。

　　另一方面，若市场一下子增加许多“住宅”，那么早期购买住宅的业主们，优越感一下被拉低，加剧社会矛盾，也并非是个准儿。

　　除此之外，“公寓住宅化”还有诸多问题，如：

　　落户、境外人士购买资格、积分入学、年限短、利率高、限售时间长、交易税费高、物业功能调整、公寓土地使用年限延长、燃气全面接通、水电通讯燃气物管费用住宅化、物业内部功能空间合理调整、贷款首付高等等。

　　这些要怎么解决，则得看看官方态度，正所谓解铃还须系铃人。