上周我和大家分析了坪山的区域和楼盘价值以及大致怎么买，反馈非常多，一是文末评论数量很多，二是单独加我微信交流的也多。同时有很多读者朋友希望我写写龙岗的分析。

　　我认为这反映了一个问题，就是很多购房者由于中西部房价高企，现在不得不转去东部，导致东部楼市在升温。当然，有一些本来就生活工作在东部的朋友，也很关注未来整个东部的走势会如何。

　　龙岗的排期本来也在计划内，但是龙岗太大了，只能分片区来讲，未必全部都会说到，或者把靠近的几个放在一起说，现阶段我主要挑大家关注度高的。

　　前几天刚好到坂田转了转，所以我就先从这个龙岗离福田中心区最近的片区说起吧。龙岗中心大运、坪地新生等后续会跟上。

　　照旧，先简单看下坂田的地理位置：

　　坂田的位置大家相对熟悉，因为坂田和其西部连着的的龙华，组成了整个深圳的地理中轴。这也是龙华和坂田楼市过去这些年相对比较热的原因之一，位置非常好。

　　再说白一点，就是离南边的福田中心区和罗湖特别近，近到只是隔了一座山。

　　有趣的是，整个坂田四周全都被高速路所包围，分别是沈海高速、梅观高速、清平高速、水官高速和南坪快速，是一个地理上相对封闭的街道。

　　对坂田来说，2020年有两大重磅利好，一是坂银通道开通，坂田到福田中心区的自驾通行时间缩短至十来分钟;二是地铁10号线开通，串联起坂田和整个福田中心区，也只需十来二十分钟。

　　这两大动脉极大地改变了以往坂田人主要依赖梅观路和清平高速以及地铁4号线通往市区的局面，打通了交通要塞，为坂田人提供了更快速便捷的出行和通勤选择。

　　不过，坂田比其他原关外片区更牛逼的一点是，其经济实力非常强劲，不仅仅是个睡城，最大的因素大家也都知道，就是华为的存在。坂田街道的经济实力强到什么程度?其GDP占龙岗区的一半以上，2019年坂田的GDP达到2408多亿，据说其中华为贡献率超过70%。

　　华为

　　坂田作为一个街道办，GDP的这个水平已经堪比甚至超过龙华、罗湖这两个行政区。在深圳这么多街道办里，坂田实力仅次于南山粤海街道办，都是美国重点针对的目标企业所在地。

　　所以，从楼市的角度来说，坂田有相对比较强劲的内部需求，不仅仅只是福田中心区的外溢。

　　但是，这里也有必要指出，华为人的居住需求也不局限于坂田(当然，首要利好是坂田)，不少华为人也买在福田和南山。

　　为什么呢?一是早些年，华为的家长们为了孩子能得到更好的教育，到市里来买好的学区房;二是部分华为人看不上坂田整体杂乱的环境;三是华为的精英投资意识强，买房不局限。

　　既然说到这三点，那我也顺便接着这话题多说几句。

　　第一，坂田的教育短板在快速补上，比以前强了不少。深圳实验学校坂田校区开办11年了，星河引入的华南师范大学附属龙岗雅宝小学也开了5年，而备受关注的名校广东省实验学校也很快将落户坂田岗头。万科城实验学校，前不久也被区内名校集团龙岗区外国语收编了。

　　第二，坂田的市容市貌，我可以说是五味杂陈，用一些网友的话来说，就是这边是欧洲，那边是非洲，或者说是，花园里是欧洲，花园外是非洲。

　　县城感的街道和建筑

　　的确我也非常纳闷，虽然我很少到坂田，但是每次去，发现开着车沿着到处转，最大的感受就是，城市界面在超级大都市和五线县城之间来回切换，你很难看到福田南山那样成片成片的现代化建筑群。

　　哪怕是目前我认为坂田最好的片区之一南坑星河World一带也是如此，没多远就是农民房。这与坂田作为龙岗区头牌街道的地位极不相称。难道是坂田创造的财富都被龙岗区政府投去建龙岗中心和大运了?

　　所以如果你原来在市区住，想去坂田置业，多少要克服一点点心理障碍，因为一般人买房，多少都有一些“颜值控”。

　　第三点，说华为人投资意识强，买房不局限，我是有根据的。在我了解到的实际案例中，有不少华为人都是多套房的业主。华为搬迁到东莞松山湖的出发点是因为深圳房价高，要降低成本。

　　但实际上，华为搬迁一部分部门去了松山湖后，坂田房价也没有降，但松山湖的价格却猛增。这里面，有多少是华为的“功劳”，大家想象一下就知道。

　　现在我们来稍微盘点一下坂田的几个代表性片区。

　　先说华为概念盘吧，不是华为概念股哦，是华为概念盘，就是受华为影响最利好的盘。

　　主要有三个，在坂田北，分布于10号线“坂田北”、“贝尔路”和“华为”“岗头”站沿线，万科城、信义嘉御山和佳兆业中央广场，都是坂田标杆性楼盘，从地图上可以看到，几乎包围着华为，市场价普遍在8-10万，在坂田是第一梯队的。

　　三者也都是大盘，分多期开发，房源选择比较多。其中万科城楼龄更老一些，但是定位高端，容积率很低，还有别墅产品，居住品质很高。另两个盘很新，但容积率较高，楼间距比较近，属于改善型置业的选择。

　　上面这几个属于靠着华为人就可以支撑起来的楼盘。我们再接着看坂田南，除了坂田北那几个华为概念盘，坂田南的几个盘应该是整个坂田最有品质和档次的，价格也同样在8-10万左右。

　　这几个盘主要在光雅园以南，包括万科第五园(一共9期，也算超级大盘，其中嘉悦山、紫悦山、璞悦山和里城属于比较新的中高档品质小区，部分项目有别墅，价格到了这个水平，前几期到不了)、太阳雨家园、星河银湖谷和靠近梅林关的星河丹堤。

　　坂田南片区，地铁、学校、商场等生活都很齐全，其中星河World购物公园是坂田最大最有影响力的商业体。相对来说，这一带的城市界面也是坂田最好的，农民房较少，整体面貌新。

　　且坂田南也是地理距离与福田中心区最近的片区，翻过山就是，住在这里和住在福田相似价位的老小区，完全是不同的享受，又可以快速到达福田享受福田的配套，所以也吸引了不少福田人去置业。

　　坂田南较好界面的小路

　　如果你的工作范围主要在福田，又想住的好一点，除了龙华红山上塘，的确也值得考虑这里。

　　最后说到坂田中部，主要是布龙路和地铁5号线沿线周边。最有代表性的楼盘就是万科四季花城和春华四季园，基本是小高层，都是有年头的大盘了，两个盘都是6万多的样子。

　　万科四季花城

　　如果预算不是很多，够不上前面说的那些坂田最好的盘，这两个盘可以考虑，毕竟地段和配套上都还不错，临近的五和站又是5号线和10号线交汇站，交通很方便。

　　再中部一些，还有碧桂园阳光苑、碧桂园荣汇、德润荣君府、大族云峰等，都是一些还可以的小区。

　　中部的最东边是万科金色半山、佳兆业悦峰，都是深圳实验学校坂田小区的学区房，品质也还不错。但佳兆业悦峰临近高速路，会有一些噪音的干扰。

　　有趣的是，在中部，坂田站和五和站中间，还有一个高端楼盘，十二橡树庄园，分为一期和二期，由几栋高层和大量叠墅及双拼别墅产品。总体上我感觉是挺怪的，花园小区和外部农民房较多的环境之间的反差很大。别墅总价高，如果又是双拼，流动性非常弱。

　　十二橡树庄园的别墅和高层与远处的农民房(图片源于贝壳找房)

　　且这个盘的别墅风格都是欧式的，真是应了“花园里是欧洲，花园外是非洲”，这也算是坂田的一大特色和缩影了。

　　值得注意的是，今年坂田可能唯一的一个住宅新盘华侨城荷棠里，就在十二橡树庄园旁，布龙路边。

　　这个盘套数不多，三百多套的小盘，户型以三房为主，年内应该会入市。有兴趣置业坂田的，可以留意一下。

　　另外，不知道大家有没有留意到，坂田这个小地方，集中了特别多万科的盘，且都是像第五园、四季花城这样的大盘，动辄就n期，大部分是2000-2010年期间开发的。

　　第五园

　　在那个年代，坂田其实是很远离市中心的，交通很不便。这反映的是，万科作为多年以来国内地产行业龙头，当年在深圳的确如他们自己所言，拿的地都比较偏。

　　好了，这算是题外话了。

　　总结一下，坂田的最大优势是离福田中心区近以及自身有比较强大的产业经济实力，所以即便城市面貌被吐槽的很厉害，完全不像个一线城市应有的样子，但依然还是有不错的购买力支撑部分楼盘10万+，高端楼盘8-10万。

　　但是，这样的价格相对同一纬度(或者说是5号线沿线)的宝安新安、宝中、南山西丽又算是比较低的，不至于像那边的十好几万，所以如果你不太介意坂田的整体环境一般，就在意花园品质和配套，那买差不多面积的房子，比西部那几个片区省钱多了。

　　片区内也有几个很具有代表性的标杆楼盘，6-10万之间的选择不少，以90平左右三房计算，预算550万-900万之间，就看具体需求侧重点。