01

　　Question 1：

　　您好!我想咨询2个问题：1、买房子需要看开发商的资质，具体包括哪些?具体是哪五证呢?2、在萧山区看好了四个楼盘：国宸府、滨江旭辉滨旭府、万科樟宜翠湾、滨江旭辉朝闻花城，想让您给我分析一下哪个更好?这四家开发商的资质应该没有问题吧?

　　Answer ：

　　第一个问题，房地产市场经过最近十几年不断的调整发展，经过几轮洗牌，目前能生存下来的房企基本都是开发资质的企业。

　　尤其是杭州，早已是一个非常规范、且对开发商开发实力资金要求极强的市场。“只要有钱随便拿地造了房子出来卖”这样的情况，不复存在。所以，在杭州买房，关于开发商资质的问题基本不用担心。

　　与其看开发商的各种资格证，我建议，在买房前，更应该仔细看看售楼部中的相关公示，以及买房前的相关承诺与约定。

　　例如：预售证、一房一价表、楼盘规划、红线内外不利因素、户型图、精装修的公示。还有，在买房时销售员对楼盘规划配套的一些承诺，以及购房合同等等。

　　第二个问题：旭辉国宸府、滨江旭辉滨旭府、万科樟宜翠湾、滨江旭辉朝闻花城四个楼盘，来自三个开发商：滨江、旭辉、万科，都是全国性的头部房企，资质大可放心。

　　四个楼盘都位于南部卧城，但位置相差很大。

　　从地段看，朝闻花城临近地铁2号线朝阳站，周围正在建大型商业，无疑更胜一筹。

　　从价格来看，朝闻花城和樟宜翠湾限价29800元/㎡，与滨旭府、国宸府价差较大。

　　从产品来看，四盘的户型面积段各有差异，这就要看个人的需求。

　　所以如何选择，还需要看您买房时更在意哪些方面：

　　如果想要生活热闹便利的选择朝闻花城，不过因为其单价高，同样的总价就要牺牲居住空间。

　　如果同样总价预算下，想要买更大一点，那么建议优先选择国宸府。

　　如果想要120以上的大户型，或者希望容易摇到，甚至有机会挑一挑选一选，那么选樟宜翠湾。

　　四盘近期推盘计划：

　　朝闻花城限价29800元/㎡，预计3月加推10号楼，户型建面约89、99、108㎡，前一次中签率44.65%;

　　樟宜翠湾限价29800元/㎡，预计3月下旬加推6、14号楼，共140套房源，户型建面约99-130㎡，前一次无需摇号;

　　滨旭府限价25600元/㎡，预计3月加推18号楼，共108套房源，户型建面约96、99㎡，前一次无需摇号;

　　国宸府限价25600元/㎡，预计3月清盘加推25号楼，共128套房源，户型建面约99、119㎡，前一次中签率64%。

　　02

　　Question 2：

　　老师你好，我名下在良渚买了一套小户型二手房，离单位近上班方便，目前我们住在这个房子，还贷中。我和男朋友两人目前没领证，他户口也在杭州，超过30岁，是无房家庭，目前我们考虑先不领证，方便我男朋友买首套房，用首付三成的贷款机会，因为我名下的小房子没有好学校，所以男朋友这套想买个有学区预期的新房，将来有孩子了就搬过去，他在阿里云云谷总部附近上班，手里首付只有60万，可以再借点，最高承受总价350万，请问老师，考虑到学区和上班距离，有什么新房推荐我们关注的，同时也担心我们两人都有房贷，这样的决定会不会杠杆太高，房贷压力太大，求指点

　　Answer ：

　　如果同时两套房还贷的话，短期确实会压力太大，后续或许可以通过出租或卖掉一套来缓解压力。买房，还需量力而行。

　　从您的需求来看，毫不犹豫，去摇三墩北!

　　位于西湖区，限价28100元/㎡，板块内的新房都向无房家庭和人才倾斜，此外还有求是星洲二小。

　　不过新房没有学区，最终学区要以交付后教育局划定的为准。三墩北板块目前已经有4所小学、3所初中、1所幼儿园，未来孩子上学不是大问题。

　　目前，三墩北仅剩两盘。

　　其中，招商融信天澜预计在5、6月推出最后一批房源，共306套，户型面积103、133㎡。2月初首开时，天澜267套房源841户登记，中签率约31.76%。

　　更靠近地铁2号线的钱江古墩彩虹轩，也预计今年会入市，户型面积89、114㎡。

　　但之前没摇到紫璋台的近万组家庭，估计都在对这两个盘虎视眈眈。所以，三墩北最大的问题，还是“难摇”。

　　因此建议，可以同时关注一下勾庄、祥符和未来科技城的新房。

　　03

　　Question 3：

　　邱老师，手上还有张二套房票，投资兼父母住，买宁围的美颂城、运河新城的云澜或上河公元，还是市北的云上府?哪个上涨空间大?

　　城东三里亭的新风悦居去年交房的次新房，会上涨吗，是卖了换筹还是等着地铁四期南北快线利好涨价?上涨空间大吗?

　　Answer ：

　　都是3万3左右的楼盘，我更看好运河新城。

　　首先运河新城这两个楼盘，位于主城区。运河新城，也是近几年拱墅区重点发展打造的区域，规划定位很高。未来这里有望成为城北地标

　　市北是萧山的市中心，本身也算成熟和繁华了。

　　宁围则靠着钱江世纪城和亚运村之间的价差而“出道”。今年规模5000亩的未来总部社区也将有土地陆续挂牌出让。宁围的未来需要一点想象力。

　　但出乎很多人意料，本不算红盘的云上府，却以个位数的中签率限售5年。以此前的中签率表现来看，运河新城两盘也极有可能中签率低于10%。

　　所以，这三个区域不论未来空间如何，现在能摇到的就是最好的。

　　您之前买的新风悦居，南北快线落地二手房价会有所上涨。但因为三里亭本身交通就很便利，不像闲林、崇贤是对地铁期待值极高的区域。因此，涨幅空间未必能满足你的想象。

　　04

　　Question 4：

　　你好， 不是杭州户口，54岁了。俩夫妻 ，近两年已经缴满24个月连续的社保， 可以在杭州摇号吗?

　　Answer ：

　　可以。但在限购区只能买一套住宅。

　　05

　　Question 5：

　　我入围了保利云上府，这个盘怎么样?二套、自住+投资适合吗?其实我喜欢上河公元，但又摇不到，问下老师该不该要?

　　Answer ：

　　和前一位朋友关注的楼盘很相似。只是他还在纠结比较，但你是实干派，去摇并且已经摇到了。

　　我的建议，买!

　　这几天我们粉丝群里也有人表示不解：潮起云上府有这么好吗?突然这么多人摇。

　　一方面经历年前的红盘潮，没买到的购房者心态都发生了变化，更急于上车。另一方面，确实，这个盘也并没有太大的硬伤。

　　本身市北就是萧山的市中心，周边商业氛围浓郁。项目临近两条地铁线，未来出行也颇为方便。而户型设计和精装标准也都可圈可点。

　　既然你也有部分自住打算，限售五年对你可能也影响不大。

　　春节后，连一向不难买到房的祥符、萧山市北突然限售。而丰收湖、新街等板块中签率也创新低。有一个信号很明显：今年不光红盘，连粉盘也难摇了。

　　除非是“锦鲤体质”，不然的话，摇中机会难得，建议好好把握。上河公元好，但也更难摇，或许就让它成为你人生的“白月光”吧。

　　06

　　如果你也有买房选房方面的相关疑问，欢迎给我们留言，我们会选择部分有代表性的问题在每周五进行集中解答。

　　同时，也欢迎加入耳朵楼市粉丝群参与讨论，第一时间获取最新楼市消息。

　　此外，你可以在微信视频号中搜索“耳朵楼市”，打开抖音搜索“波说地产”或抖音扫码关注，邱波老师将不定期给你购房指导。

　　5条地铁线路今年完工

　　今天上午，市发改委举行新闻发布会，介绍今年重点项目建设推进情况。

　　其中城市轨道交通方面，将加快推进3号线一期、5号线二期、10号线一期以及机场轨道快线等项目，年度投资超400亿元。

　　特别需要提到的，也是大家期待的，就是今年城市轨道交通将进入到密集完工期，三期规划中明确的4号线二期、6号线二期、7号线、8号线一期、9号线一期等5条线路75公里，都将在今年完工。届时，全市地铁运营里程将达到381公里。

　　杭州崇文小学学区划定

　　近日，杭州市崇文小学学区划定为上城区望江街道近江东园社区、在水一方社区，自2021学年起施行。杭州市崇文小学办学地址为杭州市上城区近江南路1号。

　　2021学年起，杭州市崇文实验学校一年级在杭州市上城区清吟街128号招生入学。

　　摇 号

　　- 公示中-

　　拱墅区

　　大运桥西府14、15、17号楼

　　报名地址：线上登记

　　项目地址：通益路与祥泰街交叉口

　　预售均价：40000-43000元/㎡

　　主力户型：103-170㎡

　　无房户倾斜比例：待定

　　高层次人才优先比例：待定

　　摇号门槛：待定

　　登记时间：待定

　　星创晶悦府2、7、9-11号楼

　　报名地址：线上登记

　　项目地址：储鑫路与长浜廊路交叉口

　　预售均价：36000元/㎡

　　主力户型：100-138㎡

　　无房户倾斜比例：待定

　　高层次人才优先比例：待定

　　摇号门槛：待定

　　登记时间：待定

　　西湖区

　　建发书香印翠府1、8号楼

　　报名地址：线上登记

　　项目地址：学院路与华星路交叉口东

　　预售均价：58000元/㎡

　　主力户型：102-164㎡

　　无房户倾斜比例：待定

　　高层次人才优先比例：待定

　　摇号门槛：待定

　　登记时间：待定

　　余杭区

　　杭州第三城2-5、8号楼

　　报名地址：线上登记

　　项目地址：新洲路与荷禹路交叉口

　　预售均价：22000元/㎡

　　主力户型：99-122㎡

　　无房户倾斜比例：待定

　　高层次人才优先比例：待定

　　摇号门槛：待定

　　登记时间：待定

　　德信银城观湖之宸5号楼

　　报名地址：线上登记

　　项目地址：杭海路1601号

　　预售均价：30000元/㎡

　　主力户型：98㎡

　　无房户倾斜比例：待定

　　高层次人才优先比例：待定

　　摇号门槛：待定

　　登记时间：待定

　　萧山区

　　青漫里1号楼

　　报名地址：线上登记

　　项目地址：通惠路1149号

　　预售均价：25600元/㎡

　　主力户型：94-103㎡

　　无房户倾斜比例：待定

　　高层次人才优先比例：待定

　　摇号门槛：待定

　　登记时间：待定

　　东原德信九章赋17、22号楼

　　报名地址：线上登记

　　项目地址：市心路与南秀路交叉口

　　预售均价：55700元/㎡

　　主力户型：188-238㎡

　　无房户倾斜比例：待定

　　高层次人才优先比例：待定

　　摇号门槛：待定

　　登记时间：待定

　　钱塘新区

　　杭房悦东方29、30、32、34、36、37号楼

　　报名地址：线上登记

　　项目地址：江东一路4766号

　　预售均价：12600元/㎡

　　主力户型：85、99、125㎡

　　无房户倾斜比例：待定

　　高层次人才优先比例：待定

　　摇号门槛：待定

　　登记时间：待定

　　- 登记中-

　　西湖区

　　仁恒祥生珊瑚世纪雅园5、15号楼

　　报名地址：线上登记”仁恒祥生珊瑚世纪“

　　项目地址：之江丽景路与珊瑚沙路交叉口

　　预售均价：55892元/㎡

　　主力户型：105-186㎡

　　无房户倾斜比例：15%

　　高层次人才优先比例：15%

　　摇号门槛：首套150万、二套200万、其它其它400万

　　登记时间：3月12日-3月15日

　　萧山区

　　阳光城东原印江滨9号楼

　　报名地址：线上登记“东原杭州”

　　项目地址：萧山区新城路与彩虹快速路交叉口

　　预售均价：32000元/㎡

　　主力户型：89㎡

　　无房户倾斜比例：50%

　　高层次人才优先比例：20%

　　摇号门槛：存款70万

　　登记时间：3月11日-3月13日

　　招商博奥花宸里7号楼

　　报名地址：线上登记“招商博奥花宸里“

　　项目地址：博奥路与山阴路交叉口

　　预售均价：32500元/㎡

　　主力户型：100-130㎡

　　无房户倾斜比例：95%

　　高层次人才优先比例：5%

　　摇号门槛：首套100万、二套200万、其它300万

　　登记时间：3月12日-3月15日

　　龙湖融信天琅府8号楼

　　报名地址：线上登记

　　项目地址：金城路与通惠路交叉口

　　预售均价：36621元/㎡

　　主力户型：139㎡

　　无房户倾斜比例：20%

　　高层次人才优先比例：15%

　　摇号门槛：首套140万、二套260万、其它350万

　　登记时间：3月12日-3月14日

　　钱塘新区

　　祥生湛景江山云樾府1、3号楼

　　报名地址：线上登记“祥生浙北区域”

　　项目地址：钱塘新区白杨街道云涛北路

　　预售均价：26200元/㎡

　　主力户型：89、98㎡

　　无房户倾斜比例：50%

　　高层次人才优先比例：15%

　　摇号门槛：首套50万、其它100万

　　登记时间：3月11日-3月13日