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　　赶在315这天，深圳住建局发布了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》政策解读，打击造假买房。

　　先说一下原政策的重点。

　　1、加强购房意向登记管理

　　重申买新房要在“购房意向登记系统”上登记;

　　要求只有进入摇号名单才你能认筹，而且认筹金要在购房人本人账户里;

　　开发商要修改和发布《认购书》，将违反诚信原则、规避房地产调控政策、弄虚作假等行为列为违约事项。一旦出现违法行为，会被严查。

　　2、加强购房人资格审查管理。

　　开发商、中介和银行共同核查买房人购房资格。彻查购房人的身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料，以及购房人社会保险或个税清单材料、收入证明、征信报告、购房款来源等。

　　值得注意的是，尤其对偿债收入比例要求更严格。

　　3、加大对违规行为的打击力度。

　　一个是针对购房者。出现弄虚作假、隐瞒真实情况、提供虚假证明材料等情况，会受到包括但不限于停止网签3年、停止购买或承租保障性住房和人才住房3年、3年不准使用住房公积金贷款，甚至移送公安机关处理等。

　　另一个针对中介机构。对于房地产经纪等机构向违法违规购房行为人提供服务和便利的，由住房建设等部门依法查处。

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　　文件说白了，就是围绕购房资格展开。

　　我们知道深圳之前，尤其是去年年底打新潮的时候，出现了很多代持购房的现象。

　　怎么查呢?买房款的来源就是一个突破口。

　　所以审查购房款来源，堵住其他各种来源的资金，尤其是经营贷，理论上是能减少投机炒房的情况，让真正的刚需用合规的资金买房。

　　这其实也是最近全国各地发起对挪用“经营贷”炒房围剿，包括深圳也在严查经营贷流入楼市的原因。

　　我看到报道说，3月11日，深圳交通银行内部发布《关于开展普惠抵押类贷款信息及流向核查的通知》，对2020年5月1日以后发放的1000万以下的普惠口径贷款进行核查。

　　尤其严查抵押物过户时间与贷款申请时间间隔是否短于8个月，以及贷款发放前、后三个月，借款人及其配偶(法人涉及实控人及配偶)名下是否有新增房产。

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　　但是说实话，核查经营贷并不容易做。

　　一个是挪用经营贷的情况太普遍了。

　　经营贷的利率比起房贷利率低多了，经营贷利率只要3.85%，而按揭房按揭贷款在5%以上，去年一年实在5.23%-5.52%，二套房按揭利率更高，在5.53%-5.82%。

　　按照去年深圳楼市火爆的情况，大把人挥舞着金钱杀进市场，你以为真的是大家手里都有很多钱吗?

　　显然不是，显然是看到打新有利可图，而经营贷利率又低，两者搭配对炒家来说就很完美。

　　二是之前的炒房客也不傻，没有几个是真的直接贷出来就拿去买房。人家都知道要多绕几圈再拿去买房。

　　要严格查的话，确实是查得出来，问题就是太麻烦，银行愿不愿意。

　　三是银行自身其实有多少动力去查?这个也值得商榷。

　　原本银行就有放贷kpi。想完成指标，又要保证能够回款，说句现实荒诞主义的话，经营贷流入楼市其实算是比较安全的。去年的行情来看，人家银行还怕真有人拿去做生意了呢，那才危险。

　　就像去年轰轰烈烈的润四，最后就有报告说查出12人出现违规操作，被暂停网签，并已移送公安机关依法处理。

　　我接触到一些居间金融公司、咨询公司等，都有帮忙做经营贷的业务，而且还是明知道要贷出来买房，人家也很淡定地说可以帮忙包装，银行内部有人打掩护...

　　再说了，如果真的严查起来，大规模放贷，又大规模抽贷，会不会引起金融系统风险的严重后果，都不好说。

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　　不过，前尘往事已经散去。

　　至少，最近在zz压力之下，银行应该会重视一些。就像前面提到的深圳交通银行核查经营贷去处。

　　至于结果如何，还要看银行的决心。

　　但更重要的是，从今年以来，炒房客遭受的冲击一波接一波，深圳政府打击炒房的力度越来越大。

　　从前海双子星严查资金流水，再到堵上假结漏洞，以及后来二手房出指导价，从资金来源到名额，再到进一步对资金加码，每一次都在增加炒房的难度。

　　炒房客造假买房，难度越来越大了!

　　附：1月23日政策原文

　　《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》

　　各有关单位：

　　为贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加强房地产市场监管，加大对房地产违法违规行为的打击力度，切实维护房地产市场秩序，根据国务院关于房地产市场调控的有关政策以及《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(深建字〔2020〕137号)的精神，现就有关事项通知如下：

　　一、加强购房意向登记管理

　　(一)启用“购房意向登记系统”，购买新建商品住房的购房人需登录“购房意向登记系统”进行购房意向登记，所登记的信息必须真实有效，与认购环节提供的书面材料一致。

　　(二)房地产开发企业只能冻结进入公证摇号控制范围购房人的认筹金，且认筹金必须冻结在购房人的本人账户内。未成功选房的，认筹金须在三个工作日内解冻。

　　(三)修改并发布《认购书》示范文本。各房地产开发企业应根据示范文本对本企业使用的《认购书》进行修改完善，可将违反诚信原则、规避房地产调控政策、弄虚作假等行为列为违约事项;属于违法行为的，由住房建设部门会同相关部门依法查处。

　　二、严格审查购房人资格

　　(四)房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对下列购房资格信息进行严格核查：

　　1.购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料;

　　2.购房人的社会保险或个税清单材料;

　　3.购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单。

　　对偿债收入比例不符合要求的购房人，房地产开发企业应当合理评估风险，采取劝退等方式处理。对存在弄虚作假、提供虚假证明等违规行为的购房人，应当拒绝接受其购房申请，并及时报告辖区住房建设部门。

　　三、严格履行告知义务

　　(五)房地产开发企业、房地产经纪机构要严格执行我市房地产调控政策，在销售现场及经营场所公示有关政策文件，及时向购房人履行告知义务，解答居民家庭对购房资格提出的政策疑问。

　　四、严厉打击违规行为

　　(六)购房人应当严格遵守诚实信用原则及我市房地产调控政策，对其提交材料的真实性负责。

　　购房人不得采取弄虚作假、隐瞒真实情况，或者提供虚假证明材料等方式申购商品住房。

　　(七)对于违反本通知第(六)项规定的购房人或者相关责任人，住房建设部门依法采取以下措施：

　　1.停止相关人员使用我市“购房意向登记系统”以及合同网签系统三年。

　　2.停止相关人员在我市购买、承租保障性住房和人才住房资格三年;已在公共住房轮候名单内的，取消其轮候资格。

　　3.停止相关人员在我市的住房公积金贷款资格三年。

　　4.将相关失信行为推送市公共信用信息平台，进行联合惩戒。

　　5.对于涉嫌违反治安管理法律法规的，依法移送公安机关处理。

　　(八)房地产经纪机构不得教唆、诱导、协助购房人弄虚作假、提供虚假材料等骗取购房资格，或者为违规申请购买住房的当事人提供服务和便利。违反前述规定的，由住房建设等部门依法查处。

　　本通知自发布之日起实施。

　　深圳市住房和建设局

　　2021年1月23日