牛年深圳楼市第一波入市的项目，都集中在了东部的罗湖。

　　罗湖华润笋岗中心、缙山府双盘于春节前齐拿预售。其中华润笋岗中心推638套住宅，缙山府将推407套住宅，共计1045套。估计又会是在i 深圳购房系统里2选1的节奏。

　　虽然推售量的绝对值并不太大，但罗湖于2020年全年的新增预售，就只有京基水贝洪湖苑1个项目54套住宅。算下来这次开年新增预售量就环比去年暴增了1835%!

　　Part 1

　　置业良机2021

　　过去三年来，罗湖新增住宅供应量都非常稀少，2018年只有3个项目共705套房源，2019年1个项目1700套。

　　根据2020年深圳市商品房库存情况统计显示(截止去年9月28日)，罗湖的住宅存量只有1197套，商务公寓存量是1316套。

　　无论是存量供应还是新增供应，2020年的罗湖住宅都走到了历史低点。

　　这有两方面的原因，其一因缺地，罗湖只能依靠旧改供应，前几年符合条件入市的项目并不多。其二，近年又一直是西部大热，势头大压东部，再加上疫情影响，或导致部分项目的工程进度放缓，避其锋芒。

　　但如今局势生变，政府雷厉封堵西部的炒房之气，回归房住不炒初心。罗湖多个项目也即将先后进入供应期，罗湖的置业良机可能就在2021!

　　除了这次两个优质地段上的楼盘同时获取预售，一季度还有莲塘片区的东海富汇豪庭预计入市，将供应923套住宅。除此之外，初略统计还有5个项目正蓄势待发，今年的罗湖会迎来一次住宅供应大爆发。

　　再加上深圳住建局又官宣：商务公寓、宿舍项目可以通燃气。对公寓去库存大利好，作为商务公寓市场的大宗交易聚集地，罗湖拥有不少核心地段上的稀缺高端产品，自然也将会吸引不少目光。

　　老龙头罗湖就要卷土重来!

　　Part 2

　　两大住宅PK

　　本次的两个预售住宅项目，地段都较核心，也都是8.9万的均价，地铁口、精装交付、主力刚需2-3房户型，具有较高的客群重合度。

　　但缙山府的密度低，容积率只有3.3，纯住宅的规划，居住纯粹性与舒适性更好些;华润笋岗万象华府作为都市综合体，容积率密度更高，但生活商业方面的便利也在线，最终市场的橄榄枝会更偏向哪个?

　　缙山府

　　项目位于北环大道东侧，泥岗西路辅路及金碧路的交汇处。为9号线及6号线双地铁换乘站银湖站的地铁口物业，东南侧紧挨着建设中的深圳中学泥岗校区(高中部)。一公里辐射范围内有银湖山郊野公园及笔架山公园，拥有较突出的生态景观资源。

　　缙山府总用地面积约3.5万㎡，建面约17万㎡，总共由8栋组成，2座高层住宅，6座超高层住宅。

　　项目所在的罗湖银湖片区，是罗湖和福田两区的交织地带，也是深圳最早一批的豪宅区之一，但近年来一直缺乏新项目入市。附近只有14年入市的华润银湖蓝山，其二手房指导价为9.6万。其余基本都是90年代左右居民小区。

　　周边虽然已有不少成熟社区，但缺乏大型商业。不过缙山府附近的银湖汽车站已纳入拆迁改造范围，泥岗片区也有重点城市更新单元，随着大型旧改，区域价值或将变化提升。

　　项目本次备案住宅407套、商业7套。住宅建面约90-106㎡，均价约8.9万/㎡，单价区间在8-10万/㎡，总价区间在728-1064万/套。

　　住宅面积段为90-93/102-106㎡，预计2023年精装交房。

　　华润笋岗中心

　　项目位于罗湖区笋岗街道梅园路，总建面约45万㎡，整体规划一栋168米与一栋93.5米的写字楼、1栋198米的商务公寓，两栋196米的住宅、6栋裙楼购物中心及4层地下室组成。打造为集现代购物中心、甲级写字楼、住宅及公寓物业于一体的现代城市综合体。

　　华润笋岗中心近7号线笋岗地铁站A出口，南面规划一所36班小学。周边聚集了如宝能、招商、深城建、中洲等知名开发企业，多个综合体项目均在火热建设中。片区城市更新阵容强大，高品质产品聚集，互成叠加效应，预计将成为罗湖新的地标，开启罗湖乃至深圳的产业新格局。

　　本次备案的住宅万象华府有638套，位于A、B座;建面约77-141㎡，均价约8.9万/㎡，单价区间在8-9.7万/㎡，总价区间在637-1371万/套。

　　商务公寓1034套，位于C座。建面约40-63㎡，均价约6.8万/㎡，单价均为6.2-7.5万/㎡，总价区间在257-475万/套。

　　住宅面积段为77/98/116/143㎡，预计也是2023年底精装交付。

　　更多关于罗湖片区的产业规划、旧改进度、置业分析、楼盘点评等，可点击查看我们去年中的巡礼系列万字长文：巡礼深圳40年 / 罗湖老大哥憋大招，打造摩天之城!

　　Part 3

　　不限购优选

　　罗湖去年四季度后新增了不少商务公寓项目，再加上部分存量的优质项目，可选择性较大，且基本集中在笋岗金融CBD、水贝珠宝产业带、以及金三角商圈这些优质地段。

　　堪称深圳华尔街的笋岗片区，除了上面说的的华润笋岗中心项目外，还有中洲的铂玺坊项目去年也已入市，再加上曾以整售轰动市场的深业泰富广场以及招商中环等项目，集金融科技消费为一体的CBD商务区已现雏形。

　　以黄金珠宝产业闻名的水贝-洪湖片区的商务公寓，则是在优质学位上更具优势，这里聚集了几个top级名校。如碧桂园翠湖大厦就在深中学区范围，粤海城则对应翠园东晓校区。在无住宅前提下，罗湖的商务公寓，是可以按照特殊房产(并实际居住)进行积分申请学位的。

　　而在传统的金三角核心，老街-国贸-人民南繁华商圈之间，兆鑫汇金广场、恒大天玺公馆、大中华环球经贸广场去年底也相继入市，回归深圳城市中心的起点，见证深圳速度，与高耸的摩天地标为风景。

　　中洲铂玺坊

　　项目位于笋岗宝岗路东侧，泥岗东路南侧，东邻广深铁路，南抵梨园路。前身为长城国际物流用地更新单元，开发建设用地面积5.6万㎡，计容总建筑面积39万㎡，平均容积率6.9，共分为6个地块。

　　2020年12月，项目备案商务公寓732套，商业447套，均位于C、D座。商业为毛坯交付，商务公寓为精装交付。

　　商务公寓户型建面约33.3-66.7㎡，均价约6.8万/㎡，单价区间在6.2-7.5万/㎡，总价区间在227-477万/套。

　　深业泰富广场

　　笋岗片区中总建面将超过100万㎡的已公示最大项目，地铁7号线与9号线交汇红岭北站附近，涵盖公寓、办公、商业、酒店四大业态超大型综合体，整体共分为5期开发，综合体的裙楼及地下规划有20万平的商业mall 。

　　2018年共备案商务公寓1460套，户型建面约37-88㎡，均价约6.6万/㎡，单价区间在6-7.1万/㎡，总价区间在239-603万/套。

　　商务公寓主力户型为单房和一房。户型方正东或西向，是典型的单面采光设计，大部分户型有阳台，有燃气入户的条件，整体的居住属性强。因供应量大，如今依然有部分房源在售，已是准现房状态。

　　碧桂园翠湖大厦

　　项目位于翠竹街道田贝四路与田苑路交汇处东南侧，距离7号线洪湖站地铁口约100米。朝西向中高层可看洪湖公园，视野开阔，同时也处在深中学(初中部)学区范围之内。

　　虽然是小地块，计容积率总建筑面积不到4万㎡，但总投资15亿元，将打造集商业、办公、商务公寓等功能为一体的城市综合体。

　　去年10月获批预售许可证，其中商务公寓共316套，户型建面约30-94㎡，均价6.8万/㎡，单价区间在6.5-7.2万/㎡，总价区间在196-674万/套。

　　粤海城

　　项目位于布心路与东昌路的交汇处，无缝接驳地铁地铁5号线、7号线的太安站，与地铁5号线布心站约500米左右的距离，且是在翠园东晓学校学区范围内。

　　总建面约65万㎡，是一个以珠宝为主题的多元商业综合体项目。产品规划有地标级写字楼、体验式购物中心、精品商务公寓等业态，被誉为深圳的天河城。首期约11.6万平米为商业公寓，而剩余部分则以商厦为主，包括北区三幢写字楼，及南区一幢高300米的写字楼。

　　2018年获批预售许可证，商务公寓共备案542套，户型建面约69-138㎡，均价约6.4万/㎡，单价区间在5.7-7.3万/㎡，总价区间在396-967万/套。

　　公寓户型为2-4房，有燃气阳台，多为大开间短进深，主要生活空间为东向南向，也是类居家的户型设计，目前处于少量尾盘在售。

　　兆鑫汇金广场

　　位于深南东路与建设路交汇处东南侧，区域内商业繁荣，周边如地王大厦、万象城、金光华广场和茂业百货等集中式购物中心和大厦集聚，是深圳最大规模的商圈。有1、2、3和9号线交汇，1.5公里范围内分布了8个地铁站点，轨道交通非常发达。

　　去年12月获批预售，备案商务公寓570套、办公343套、会议室6套，均位于1栋A座。商务公寓户型建面约50-105㎡，均价约7.1万/㎡，单价区间在5.8-8.2万/㎡，总价区间在316-855万/套。

　　恒大天玺公馆

　　位于罗湖区桂园路西侧，毗邻桂园小学。三线地铁物业，距离1、3号线交汇的老街站步行距离约500米，距离1、2号线交汇的大剧院站步行距离不足800米，周边公共交通的通达性优良，商业非常发达，生活氛围好。

　　由1栋高层住宅楼和1栋超高层住宅楼组成，建筑最高高度175m，总建筑面积6.57万㎡。

　　去年12月取得预售，备案商务公寓567套，位于2栋;商业41套，位于1栋和2栋。商务公寓户型建面约26-83㎡，均价约6.4万/㎡，单价区间在5.9-6.9万/㎡，总价区间在160-542万/套。层高3.6米，通燃气带阳台。

　　大中华环球经贸广场

　　项目位于人民南路旁，楼下便是地铁1号线罗湖站出入口，周边各类资源配套齐备，医疗、商业、酒店尤为突出且大多为深圳有名建筑，如项目对面就是著名的深圳香格里拉大酒店，北面约600米处是三天一层楼的国贸大厦，还有深圳老牌医院罗湖人民医院等。交通也十分便利，但需注意口岸附近的自驾拥堵。

　　由大中华国际集团开发，是继国际交易广场与国际金融中心后又一都会精粹综合体。分为两个塔楼，北塔40层，南塔43层，集高端公寓、甲级写字楼、五星级酒店、精品商业多种业态于一身。

　　于去年10月份备案，有商业、商务公寓和办公产品，其中商业产品分布于南塔和裙楼，公寓及办公产品则分布于南塔和北塔。

　　公寓产品共216套，主力户型建面约71-142㎡，均价约6.4万/㎡，单价区间在5.9-6.6万/㎡，总价区间在427-984万/套。最小面积为一房两厅，毛坯交付。