就在昨天晚上，罗湖首抛出“过千套住宅”，是何深意?按照统计，去年罗湖预售入市了整整10个楼盘，但大部分是公寓、办公性质楼盘，但今年一开年，罗湖一次性迎来了过千套住宅入市，而且都分布在“罗湖北”。

　　“罗湖北”是目前罗湖重点改造升级的区域，“新货量”的推出，预计是对这个片区“置业”的一次新“激活”!

　　△今非昔比的罗湖北

年后首批入市楼盘，楼价都站在“八万”之上！

　　受制于二手楼指导价和严查经营贷等“楼市阴影”因素下，罗湖缙山府、华润笋岗中心(华润万象华府)作为深圳年后首批入市的两个楼盘，合计1045套住宅，甚为引人瞩目!

　　从公布的预售备案信息来看，两个楼盘房价水平基本在9万一平方幅度。

　　△2021年罗湖首批入市住宅

　　△ 去年罗湖入市10个盘，几乎是办公类房源

　　缙山府位于银湖，备案住宅407套。价格方面，缙山府的住宅建面约90-106㎡，均价约8.9万/㎡，单价区间在8-10万/㎡，总价区间在728-1064万/套。缙山府的住宅售价起步价在700万起步，整体房价略微高于华润笋岗中心。

　　华润笋岗中心(华润万象华府)，位于笋岗片区，共备案1672套房源，包含638套住宅产品、1034套公寓产品。其中住宅位于A、B座;商务公寓位于C座。价格方面，华润笋岗中心住宅建面约77-141㎡，均价约8.9万/㎡，单价区间在8-9.7万/㎡，总价区间在637-1371万/套;商务公寓建面约40-63㎡，均价约6.8万/㎡，单价均为6.2-7.5万/㎡，总价区间在257-475万/套。可见，华润万象华府售价600多万起步，均价分布在八、九万的幅度。此前笋岗中心推出的物流房源，均价约4.8万/㎡;办公产品均价约5.7万/㎡，住宅和公寓产品的定价明显高于其他物业类型。

　　本次罗湖年后首度入市的两个楼盘项目，价格差异很小;片区基本属于一个大片区的范畴，但户型的选择则有所不同。如缙山府主力是三房为主，但华润笋岗中心住宅最小有77平方户型，最大有141㎡大户型，选择性较大些。

“罗湖北”双住宅，焕发“城区”新活力！

　　缙山府与华润笋岗中心均位于“罗湖北”，所处的区域银湖与笋岗，都处于一连片的新改造区范畴之内。

　　“罗湖北”是近几年内罗湖重资投入改造的区域，千亿以上的投资开发区。

　　△罗湖北的起势

　　罗湖北站枢纽及清水河-笋岗、红岭新兴金融带产业区是罗湖“十四五”持续重力改造规划区。这片区目前正处于“集中项目”改造与建设之区。今年罗湖的规划提出，提升红岭新兴金融产业带能级，打造区域性金融中心。

　　△ 改造中的罗湖北

　　从“罗湖北”区域来看，集中分布了银湖、泥岗、笋岗、红岗、清水河这些核心片区。

　　△罗湖北范围

　　同时，红岭新兴金融产业带，正是罗湖规划未来蓝图打造重要的“三带”之一，横跨福田八卦岭、布吉东站、罗湖传统蔡屋围金融中心区。

　　△重要的罗湖红岭新兴金融带

　　此外，笋岗—清水河重点片区也是深圳重点打造的十八大区域，规划超过500万平方改造规模，这里将聚集高铁罗湖北站与三条地铁线，成为站城一体、产城融合的科技金融新城。以此看来，缙山府与华润笋岗中心均有比较优势的区位，坐拥高铁站及国际金融创新产城融合区优势!

　　下面具体看看两个楼盘。

　　一、缙山府(信城缙山府)。

　　缙山府地处银湖区，靠近泥岗、福田笔架山、八卦岭一带。银湖是深圳传统的豪宅兴起地，这里的银谷别墅、金湖山庄、齐明别墅、华润银湖蓝山均为传统第一批著名的豪宅别墅。缙山府给人的第一印象是，第一代豪宅区的“现代高端住宅”。

　　△缙山府

　　楼盘价值点：

　　1、无可复制的生态资源与“双中心”繁华。

　　缙山府临靠银湖山，毗邻福田和罗湖两大“中心”，静谧与繁华同步享受。

　　“双山三湖三公园”(银湖山、笔架山;金湖、银湖、双砚湖;相思林公园、银湖山郊野公园、笔架山公园)，原生态银湖山、笔架山等约14平方公里城市绿肺优势生态资源环绕，尽享山中“墅宅”生活。再一点，银湖处于清水河、笋岗改造的红岭金融产业带相邻区，属于高级别规划区，未来可直接享受“未来新城”的价值与国际商业生活的繁华便利。深圳新的体育馆改造、八卦岭改造、红岭路新兴金融产业带改造，势必也会带来不少新的配套资源。

　　2、传统“豪宅”圈层的稀贵性。

　　银湖，为深圳早期第一批豪宅的存在地，银谷别墅、棕榈泉别墅、齐明别墅、银湖公馆均汇聚于此，城市“贵脉”所在，有显赫的富裕基因和圈层。

　　按照深圳最新的二手房参考价显示，棕榈泉别墅房价达到10万一平方;银湖蓝山房价为9.6万一平方。从缙山府入市的价格来看，单价区间在8-10万/㎡(均价约8.9万/㎡)，整体有一定的区域“价差”优势。

　　3、枢纽交汇，“双”地铁口楼盘。

　　缙山府正位于9号线、6号线“银湖站”附近，周边还分布了银湖立交、坂银大道、北环大道等重要交通通道枢纽，可直达福田、罗湖等万象的“中心”。

　　△双铁交汇的银湖站

　　4、名校环绕，书香熏陶。

　　缙山府一个重大优势是毗邻笋岗深圳中学校区(一墙之隔是深中)，周边有笋岗中学、银湖二小、侨香学校、风光小学。笋岗中学的初中部是罗湖排名第五的学校;而深圳中学(2020年高考重本率为98%)，可是深圳优秀的学校资源。此外，紧邻深中的东面还有一个地块正在规划九年一贯制学校(48班小学+初中)。

　　5、低密度住宅，独特的园林景观设计!

　　缙山府容积率仅有3.3，比大部分城市更新的住宅容积率低(因为大部分容积率为5.0)，显示出“健康舒适住宅”特性。对于土地稀缺的深圳而言，低容积率住宅是一种稀缺性资源，能满足高端客户对“品质生活”的渴望需求，市面上这样的住宅项目则比较少。

　　加上缙山府，两梯四户的电梯户数比，“河谷园林”的设计，10米高差的特色阶地园林景观，河谷“内化”小区的“私家园林”，一条独特的星光跑道，星级酒店般的小区主入口，都为小区质量增添生活的色彩。

　　总体来看，缙山府“四大刚需法宝”，就是豪宅地段珍贵稀缺，地铁便利，生态资源优渥，学校资源实力强大。但其实还有一些点可以关注，如银湖老豪宅区，能否继续焕发新活力?北环大道上的项目，是否有拥堵吵闹的影响?商业要跑到一定距离外享受，是否便利?

　　二、华润笋岗中心(华润万象华府)

　　相比缙山府，笋岗中心万象华府所在的区域是真正的“红岭新兴金融重点区”。几年来，红岭新兴金融产业带，推动了多个项目改造，都已经逐步落地成型。华润万象华府也是这个片区少有的新住宅综合项目。华润笋岗中心整体包括甲级写字楼(笋岗中心润弘大厦)、住宅(笋岗中心万象华府)、商务公寓产品及现代购物中心(万象食家)，业态资源丰富。

　　1、优势的“红岭中心金融带”区位。

　　笋岗中心万象华府地处曾经的“中华第一仓”，现在是定位为国际金融核心消费区。这里是罗湖新的中心轴——“红岭创新金融产业带”。

　　红岭带是地标群建筑汇聚的片区，目前片区汇聚了招商、华润、深城建、中洲、宝能、深业等大型房企进驻。这么多资源汇聚下的片区，势必带来片区的“焕发迭代”价值。华润万象华府在这样的金融高端区，享受极高的未来“城居”价值。

　　2、住宅的稀缺性，珍稀性决定价值。

　　在整个红岭金融改造区，几乎没有看到新楼盘住宅项目，但华润笋岗中心的出现，就可以弥补片区内住宅类新房稀缺。这一点决定笋岗中心万象华府有当之无愧的“C位”价值。

　　3、多条地铁交汇，汇聚成金融消费中心圈。

　　笋岗中心万象华府为7号线笋岗站上盖的地铁项目，周边还有地铁红岭北站。规划中的地铁17号线也将经过此片区，将是一个交通枢纽核心区。

　　4、一轮新“迭代”的高端配套区。

　　以目前笋岗的改造势头，不愁这片区的高端配套。如拥有多个购物、商业消费中心，包括招商现代购物中心、宝能第一空间等，本身华润笋岗中心，配建有商业综合体，有足足10万平方的商业(包括办公、商业、酒店等)，有现代购物中心(万象食家)。华润入驻笋岗，势必定位一个全新中心圈的崛起。

　　周边的学校有红桂小学、笋岗小学、桂园中学，特别是桂园中学，是深圳近年来升学率靠前列的学校，此外项目本身还代建了一所小学。周边生态资源，包含洪湖公园、荔枝公园等著名公园，整体绿化景观较好。更重要的是，华润笋岗中心属于高端写字楼集群区，和老的笋岗区有明显的“配套区别”。

　　5、红岭区的“新住宅”，定义新“价值”。

　　笋岗片区的项目售价约6-9万/㎡。近年来推出的新楼盘，多数是办公、公寓为主的物业，价格基本是7万水平。如深业泰富广场(6.8万/平均价)，中洲铂玺坊(6.8万/平均价)。笋岗片区的二手房价格，如嘉宝田花园为6.93万/平方，旧二手房住宅居多的笋岗片区，普遍二手房价格基本是5-7万之间。华润笋岗中心的出现，这里的价值已经达到近九万一平方，有明显的“跃升”。

　　△深圳笋岗的指导价

　　“两盘”相比之下，华润笋岗中心的住宅预计性价比会高于缙山府。在一片大改造，高定位的“红岭新兴金融产业带”真正中心的华润笋岗中心，其价值会相对有“高”期待!

　　综合来看，罗湖此次首抛出“过千套住宅”，是年后深圳“春季入市”一个信号。长期供应办公、公寓为主的罗湖新房市场，此次迎来了一次较为集中性的“住宅”供应时代。对于广大的深圳客户抢占“罗湖新爆发片区”红利，安家乐业于此是一次机遇。