2021年2月23日，位于罗湖的“缙山府”和“华润笋岗中心”双双获批预售许可证，并在市监局官网公示。

　　23日，“楼市开讲”曾推文：“缙山府”究竟值不值得买?

　　华润笋岗中心本次备案住宅638套，位于A、B座;商务公寓1034套，位于C座。

　　■住宅建面约77-141㎡，均价约8.9万/㎡，单价区间在8-9.7万/㎡，总价区间在637-1371万/套。

　　■商务公寓建面约40-63㎡，均价约6.8万/㎡，单价均为6.2-7.5万/㎡，总价区间在257-475万/套。

　　▲项目在去年10月底还曾推出过108套的物流产品和285套的办公产品，其中写字楼部分推广名叫笋岗中心“润弘大厦”，住宅部分的推广名叫笋岗中心“万象华府”。

　　写到这里，就一定要提到项目开发商：华润置地作为华润集团旗下——2020年《财富》世界500强第79位，是全国领先的城市综合投资开发运营商。

　　对于深圳人而言：无论是东西两个“万象城”——罗湖万象城、深圳湾万象城，又或者是“万象天地”均是深圳顶尖、网红商业，和高端消费能力的代表，其超强的商业运作能力也使得“万象城”成为国内乃至深圳最赚钱的商业旗舰。

　　多年来，只要是有幸买了罗湖万象城“幸福里”，华润城、又或者是深圳湾“瑞府”，无不成为众人仰慕的对象和品质生活的代表。

　　——因此华润也培养了一批忠实的粉丝，基本上是跟着华润买，此次华润笋岗中心的出现也让人充满期待!

　　下面就分析一下项目究竟值不值得买?

　　PART 01

　　项目的基本信息

　　【壹】：业态规划

　　▲项目占地面积：约2.88万㎡，建筑面积：约41万㎡，作为笋岗梅园路上的城市综合体，业态包括了：购物中心、甲级写字楼、住宅、公寓。

　　▲住宅部分：分布在A/B两栋，主力户型为建面约78-98-117-140㎡四个面积段，二房至四房。

　　这里要注意的是：A座西侧和B座北侧的部分户型对视问题较为严重，估计这也是项目没有在实体楼上做样板房的原因之一吧。

　　当然还有其他原因，下面会讲到。。。

　　▲公寓部分：C座、建面约40-60㎡单房至两房。

　　写字楼部分：2栋甲级写字楼「润弘大厦」(其中:T1为物流用地，约3.5万㎡;T2为商业用地，约5.8万㎡)

　　▲商业部分：约7.8万㎡「万象食家」，是华润置地首个市集型购物中心。

　　在商业上华润做个一个全新的差异化定位，在笋岗这里没有做轻奢品牌的“万象天地”也没有做布吉大众消费的“万象汇”，而是全新打造了第四个商业子品牌——「万象食家」，据悉以美食和一站式全球食材采购中心为业态定位。

　　看来，罗湖人有口福了，当然华润也很聪明，电商影响下零售业越来越不好做，只有像福田中心区卓悦中心一样扩大餐饮的比例，“民以食为天”或许把美食做到极致就是未来商业地产的解决之道。

　　【贰】：区位

　　▲项目位置：罗湖区笋岗片区梅园路与宝安北路交汇处(地铁7号线笋岗站A出口)，基本上出了地铁口就看到项目。

　　▲对面就是“宝能中心”写字楼，高耸入云，旁边还有一个中信城开的工地。

　　▲项目以东，不远处就是“田心村”，妥妥的“城中村”既视感，定位高大上的项目和周边的饮食男女相对平民化的生活氛围多少有些违和。

　　而笋岗现存的大大小小、以家装、软饰、小礼品、文具类、汽车维修等专业市场的档次感也普遍不高，尤其是“宜家”开业之后，更加没有什么人来笋岗买家装饰品。

　　当然、整个笋岗片区都处在大拆大建的过程，笋岗的推进速度很快，因为这里原本是物流、仓储、工厂区域，产权集中，旧改容易。

　　▲除了华润，宝能、深业、招商、城建、城脉、中洲的项目都来了!建成后总体量超过350万平米。

　　不知道，这些个项目一一次刷“存在感”能否改变笋岗的“存在感”在深圳人心目中偏低的尴尬局面?

　　更加尴尬的是：深圳现在的写字楼空置率很高，去年的数据显示居四大一线城市之首，笋岗区域内华润笋岗中心、深业泰富、宝能中心、城脉中心、城建梅园等等项目全面爆发、供应量井喷的同时，也让人质疑未来罗湖能否有能力消化这么多写字楼?

　　加上这些年深圳经济发展重心不断西移，罗湖的优势在城市“东弱西强”的无情板块竞争中，变得不受人重视。

　　经过多年的市场洗礼，对于实力买家而言：

　　哪里能涨?哪里涨的慢?哪里基本不涨?大家都心知肚明。

　　【叁】：配套

　　1)交通方面：7号线、17号线(规划中)双地铁上盖，于笋岗站双线换乘，距离 9号线红岭北站约1000米，3-5站即可到达华强北、万象城、人民南等商圈。

　　2)商业方面：除了本身商业、三大商圈(蔡屋围商圈、人民南商圈、东门商圈)环绕，5公里范围内，近享罗湖万象城、KKMALL商圈繁华。

　　3)生态环境：约3公里范围内洪湖公园、银湖山郊野公园、笔架山公园、人民公园，生态资源优越，环境优美。

　　4)教育方面：项目小学学区划分在红桂小学的学区范围内，去年7月28日，笋岗中心项目配套学校开工奠基仪式举行，该学校投入使用之后，有望在家门口的新建小学上学(★由于项目还在建，请以当年度入学积分和教育局公布学区为准)。

　　【四】：户型

　　接下来就到了去看样板房的环节，笔者在项目营销中心首先被要求验资一百万，才被允许看样板房。

　　▲而上电梯到了样板房门口，又被要求将手机锁放在柜子里(上图为示意图，非华润笋岗中心现场)，据说是为了防止来访的客户拍照。

　　关于看房要收手机的现象，笔者老友——深圳地产资深户型专家“凤凰树”认为：看房收手机的项目，必有问题。

　　但凡要保管手机的项目，或多或少存在违规的地方。一般都是与报建的建筑图纸有出入，主要为两类：

　　(1)住宅项目“赠送面积”，前些年深圳设计的户型，或多或少有“偷面积”的地方，而现在规定不准“赠送面积”，而样板房又偏要继续将“阳台改成房间”等;

　　(2)“商改住”项目，如上所述项目报建时并不存在二层的搭板，以及厨房、卫生间，如今却在样板间出现。

　　至于华润笋岗中心为何要收手机?笔者在此不做评论，相信每一位看过样板房的客户都能明白。

　　我只想说：部分户型有惊喜!——你懂的。

　　▲建面约78平米两房

　　▲建面约98平米两房

　　▲建面约117平米三房

　　▲建面约143平米四房

　　【五】：公寓：

　　▲建面约40平米单房

　　▲建面约63平米两房

　　【六】：品质亮点

　　1)板式布局，最大化利用城市景观资源”规划理念，超高层建筑视野和高度。

　　2)现代精美主义外立面，铝板与中空夹胶Low-E玻璃材质，精筑城市封面。

　　3)精装部分承自华润毫厘精工标准，甄选一线精装品牌，采用健康无味环保材料。

　　PART 02

　　优缺点分析

　　【壹】：优点

　　1)毫无疑问，华润的品质及其商业运营的强项，是项目的“加分项”。

　　2)华润的物业不错，我一朋友对华润的物业赞不绝口。

　　【贰】：缺点

　　1)五十多层的超高层建筑、避难层、设备层增多带来实用率低这一物理硬伤，不可避免

　　2)超高层+高密度建筑带来一定程度的压抑感

　　3)A座西侧和B座北侧的部分户型对视问题，买家要有心理准备

　　4)买家对于笋岗乃至罗湖的信心、有待提高

　　5)周边厂房、大大小小的专业市场和城中村的观感较差