PART 01

　　项目的基本情况

　　【壹】：区位

　　▲缙山府位于罗湖银湖片区，北环上步立交桥附近，笔者经常开车在北环路上途径此地，上下班高峰期间这个地点都会有点拥堵，通常见到此地两大新盘一是“缙山府”，二是马路对面的“岁宝壹品”。

　　▲项目距离6/9号线“银湖站”大约20米，从9号线银湖站B口出来，就看到了在建的缙山府。

　　项目地处的银湖片区，算是深圳第一代富豪的根据地，早期像是金湖山庄、银谷别墅、棕榈泉别墅等深圳第一批豪宅及齐明别墅、银湖公馆等知名别墅均坐落于此。

　　三十年河东、三十年河西，后来随着深圳经济、文化重心的西移，福田和南山的崛起，华侨城、香蜜湖、蛇口、深圳湾等豪宅区不断涌现，这些年银湖不可避免地没落了。

　　【贰】：配套

　　1)交通方面：交通真是方便，门口就是北环大道城市快速路，不过高峰期泥岗路、上步立交特别容易堵车。

　　▲地铁也是极为方便，双地铁物业，紧邻6/9号线“银湖站”，假如不想开车，坐地铁多好，环保也不堵车。

　　2)商业方面：项目地处罗湖、福田两区的夹心位置，相隔4公里左右、向东是罗湖万象城商圈，向西是福田中心区商圈，加上双地铁的四通八达，购物休闲不假他求。

　　3)教育方面：缙山府毗邻银湖二小(在建)、凤光小学、笋岗中学、深圳中学、周边还规划有九年一贯制教育用地等(★请以当年度入学积分和教育局公布学区为准)。

　　深中泥岗校区

　　▲缙山府紧邻位于泥岗路上、特别高大上，又是全新的“深圳中学中高中部”，但是高中是需要考的!

　　2019年深圳的中考率只有45%，2020年47.2%，不足50%，考上深中的孩子更是学霸中的学霸，不过即便是高中是需要考的，对于项目而言也是“加分项”，毕竟这样一个名校高中的氛围对于家长和孩子而言，都是一种无形的激励。

　　4)生态环境：与银湖山郊野公园、笔架山公园为邻，坐拥城市绿肺的项目周边银湖山、相思林公园、银湖会议中心、坂银绿道(省5号绿道)、深圳体育中心环绕，出则繁华、入则宁静。

　　【叁】：规划和户型

　　考虑到有不少读者对于开发商背景不是很了解，先讲一段陈年往事：

　　2016年底，作为王石手下的虎将，周彤在“万宝之争“胜利的前夜选择了离开。在当时万科内部，除了王石和郁亮，就数周彤的司龄最长。

　　紧接着、2017年初，一家名为深圳市信城不动产有限公司(简称“信城不动产”)在深圳福田梅林的某写字楼内低调开业。周彤摇身一变成为这家公司的董事长，原深圳万科财务总监刘波则是总经理。

　　▲可以说“缙山府”是由老万科人出走，创建信城面世的首个臻品项目，自然倾注了不少心血——项目占地：3.45万㎡，由8栋塔楼组成，分为北、南、西等三个地块。总建筑面积：17万㎡，容积率：3.3，绿化率：40%

　　▲此次缙山府获批预售许可证，本次备案住宅407套、面积90-106平米。项目分两期开发，户型较一期增加了建面约193㎡大平层。

　　▲93㎡户型位于2、3、4栋，朝南向，入户花园设计，U型厨房，厨房与入户花园及餐厅隔开，采用了较为流行的LKD一体化设计(客餐厅一体设计)，开间3.5米，进深6.1米，客厅出阳台。

　　▲106㎡户型位于2、3、4栋边侧，入户玄关设有收纳柜，同样是采用了LKD一体化设计，厨房、餐厅、客厅连在一起的横厅设计较为气派。

　　PART 02

　　优缺点分析

　　【壹】：优点

　　1)项目的生活氛围和银湖山的生态环境是重大加分项，出则繁华、入则宁静。

　　2)3.3相对较低的容积率打造低密度轻奢产品，两梯四户、两梯两户的梯户比，提高了舒适度。

　　3)公共空间设计考究，酒店式全玻璃环幕入户大堂、玫瑰金铝板幕墙提升了项目档次，营销中心作为项目卖场，更像是一个老朋友相聚的“城市会客厅”，让人放松、心情愉悦，摒弃了传统卖场层层逼客的紧迫感。

　　【贰】：缺点

　　1)深圳楼市“东冷西热”的现象无力改变，罗湖自住没有问题，不过从升值角度看，恐怕和南山、宝中、龙华等地相比会有较大的落差。

　　2)从区位上看，马路对面不远处的“岁宝壹品”即便是高端定位也销售遇冷，一定程度上反映出客户对于“八卦岭-银湖”区域的看法和接受程度。

　　3)北环大道和上步立交难免会带来噪音和汽车尾气的污染。