宇宙不爆炸，深圳房价不会降!

　　这是深圳有房一族的底气和自信，如今这种自信要被慢慢磨灭了。

　　二手房价格看不到，如何确认市场价?如何成交?

　　银行又是怎么评估的?经营贷抵押贷有影响吗?

　　刚需改善现阶段还能不能买?能不能卖?

　　自从发布指导参考价以来，当下的房地产市场一片混沌，当下的深圳市民处在迷茫的状态中。

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　　这两天我跑遍了深圳暴涨的几大区域，包括宝中、深圳湾、后海等，无一例外，所有的中介店门口都把价格撤下来了。

　　门口的价格表已经变成了公司的宣传照

　　想要知道具体房源的市场价，只能通过中介。

　　比如位于宝中的西城上筑75平的两房，中介告诉我目前业主的报价是1150万，而且仅有一套两房放卖。

　　该房源的参考价约663万。

　　以往只需要345万就能拿下，现在则需要198万+487=685万，要是加上其他的税费，起码手上资金要700万才能拿下，首付3成变成了首付6成。

　　中介表示，如果手上只有四五百万的客户，会直接被劝告去买新房，宝中这边的二手房都没法看了。

　　这种情况不仅仅出现在宝中，高新园、后海同样如此，中介门前只见苍蝇不见人，来问的都是咨询新政事宜的。

　　很多中介也很迷茫，一方面等待官方的细则出现，另一边还要另寻出路。

　　现在只能大力推新房，新房不受限价的影响，可以预见的是，2021年深圳的打新热将会更上一个台阶。

　　宝中、高新园、后海这些区域都是去年涨幅较大的区域，算是改善型区域的代表吧，也是这次新政影响最大的区域，市场挂牌价偏高，银行评估价偏低。

　　如果接下来没有相对应的破解办法，这几个区域的成交量将会冻结。

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　　而深圳湾的情况则完全不一样，深圳湾是真正的豪宅区域。

　　负责深圳湾的中介告诉我，恒裕滨城在春节前的单价就已经突破30万/平了，但过往银行的评估价一直就不超过20万/平，而且过户也是要签署风险告知书的。

　　选择买深圳湾的客户手上资金多，全款都不是问题，所以这次限价限贷对深圳湾来说影响应该不大。

　　说完后，便告诉我，恒裕滨城83平的最新的报价是3100万，单价已经去到37万/平了，即便是168平的大户型也要32万/平起步。

　　而且深圳湾最大的问题是无房可卖，现在深圳湾大部分小区都是只有一两套放卖的，中介最近还要去和业主核实一下房源是否还要继续挂牌。

　　潮水退后，才能知道谁才是大佬，深圳湾真的是当之无愧的大佬。

　　由于时间关系，东部我没有亲自去跑，但是从网上一些信息也能看到，东部的影响并没有西部大。

　　昨天就有中介在朋友圈发布“指导价出售”的房源，位于龙岗布吉的桂芳园，并称已成功卖出。

　　东部除了一些热门的区域，其余大部分的成交价和指导价相差不远。

　　总的来说，目前刚需首次上车，在东部还是能找到不少首付仅需三成的房源，风险也比较低。

　　而富人手中资金量大，无需贷款，新政影响不大。

　　伤害最大的莫过于改善群体了，无端端增加几百万的首付，大部分改善群体是拿不出来的，改善需求只能暂停搁置。

　　深圳富人或许真的很有钱，但刚改一族没有我们想象中那么富裕。

　　最近贝壳找房发布了《2020深圳楼市大数据》报告。

　　数据显示，2020年深圳二手房的总价中位数是410万，注意了，这是中位数，不是平均数，更能体现真实的情况。

　　深圳大部分的购房者都是通过贷款来买房，杠杆率不断攀升，贷款金额也不断增加。

　　而且这里只是房贷的数据，如果要加上其余的消费贷，jy贷等，不夸张地说，杠杆率更是无法想象。

　　除了富人群体之外，大部分的刚需和改善群体都非常依赖贷款，很多改善客户需要把房子卖了才能买新的房子，现在是既不敢卖，也不敢买。

　　参考价出台后，改善群体是被伤的最深的。

　　那如果已经看好了房子，现在如何交易?

　　目前因为细则还没出台，银行也在等消息，除了北京银行、交通银行还有光大银行之外，其余的并未有明确地表示。

　　所以最近要买房的就要赶紧行动了，担心风险的话，可以先和业主签署一份合同，注明后续若银行根据参考价放贷则无理由退房，定金全退。

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　　在参考价出台时，我当时就有说到，成交量肯定会急剧下降。

　　1月中旬到下旬，二手成交在400套/日左右，但是新政后，成交开始下滑，春节回来后，成交量也不见好转，2月19日成交159套，2月20日二手房住宅成交173套。

　　放盘量也逐渐降低，在我实地走访过程中，很多中介都和我反映，一些不着急卖房的业主纷纷撤回房源，心态还是很高傲的。

　　毕竟根据深圳的过去经验来看，房价上涨才是真理，大不了再等等，现在买房资格这么珍贵，没到紧要关头，绝不卖房。

　　所以大家在网上看到的房源，可能只是还没来得及下架而已，就连中介系统里面的房源，中介都要全部核实一遍，业主是否还要继续放卖。

　　西城上筑本来有一套总价1200万的小三房，业主因为是想换房才挂出来的，现在干脆不卖了。

　　中介说，就拿华润城举例，新年前89平的户型还有大概8套左右，目前只剩下3-4套。

　　根据网上的记录，20多天前的1月27日，挂盘还是33457套。

　　今天是31600套，新年本来就是传统淡季，消失的近2000套房子，卖掉的可能性不大，很大可能就是业主不愿意卖了。

　　(光明：-33、宝安：-46、龙华：-81、南山：-176、福田：-84、罗湖：-72、龙岗：-217、盐田：14、坪山：-33、大鹏：-8)

　　此刻，深圳业主不愿卖房，买家买不起房，大家都在观望，都在等待官方细则出台。

　　如果后续银行统一根据参考价来放贷，那么深圳的整体杠杆率也会随之降低。

　　今天我还看到两则消息有关于jy贷的。

　　第一则是jy贷目前还是可以做，但是一些银行的jy贷也要根据官方参考价来发放。

　　根据呆呆咖啡馆的消息，王女士年前就在办理jy贷，今天去银行询问结果，被告知：

　　经营贷还可以做，但评估公司发来的价格和年前已经不一样，她年前本来可以按照1800万办理经营贷，今天被通知只能按照1300万的二手房指导价来办理经营贷。

　　而且银行问了好几家评估公司的结果都一样，参考二手房的指导价而非市场价。

　　另外微博上有人表示，接到一则“三天内结清所有违规消费贷”的信息，要说明的是，这条信息还未得到证实。

　　如果有人收到同样的信息，欢迎私信我哦。

　　大家都明白，对于深圳来说，限购限售的影响微乎其微，715就是一个例子，关键还是在于金融端。

　　金融端控制住了，深圳楼市才能短时间冷却下来。

　　而且单纯降低按揭贷款还不够，背后还有千千万万种的“影子贷”，一定要多管齐下才行。

　　若是这次深圳真的能够做到按揭贷+jy贷同时根据参考价来评估，这杀伤力无异于原子弹爆炸，深圳也终将迎来降价。

　　当然现在下结论还为时尚早，关键还要等官方出台的细则。

　　深圳到底能不能够下狠心，也就看这次了。