1月份的楼市数据新鲜出炉，2021开年大牛!

　　在政策频出的情况下，2021年1月的成绩依然亮眼：

　　预售4685套新房住宅，主要在南山、龙岗、宝安等区域。结果成交新房住宅8356套，环比增加57.1%，成交面积81.45万平方米，环比增加60.5%。

　　新房成交量是近一年成交量最高的月份，“打新热”依然存在!

　　二手住宅成交7008套，环比增加2.1%，成交面积59.02万平方米，环比减少1.6%。主要是龙岗、罗湖、福田、宝安等区域的贡献。

　　二手成交还差不多回到了去年新政前的水平了。

　　怎么打压越来越多，但楼市的火就是灭不下来呢?

　　1

　　新房

　　延续2020年楼市翘尾行情，2021年1月份新房成交继续往上走，成交8356套新房住宅，环比增加57.1%。

　　这个数据让人眼前一亮，因为它创下了近一年来的最高!

　　甚至比2015年，宽松政策环境下成交的7288套还要高，创下了近6年来的同期最高!

　　卖得好的佳兆业樾伴山、星河荣御、万科启城家园、万科北宸之光、万樾府等，多是新推出的楼盘，“打新热”劲头还是十足。

　　当然，背后离不开一二手限价的原因。按照价差来看，几乎就是买一套新房少说赚个几十万。

　　如果算上二手房不满五唯一，各种增值税、契税等加起来达到7.3个点的税费，按照2020年深圳二手住宅套均总价632万，税费少说要45万。

　　钱又不是大风刮来的，能省下几十万是香得不得了的。

　　而且买房的人里还是有一些是投资客。深圳婚票市场、代持等活跃，自从润四被爆出来后，还是存在的，所以政府才一直打补丁，提高要求：

　　婚内更名要有买房资格;

　　打新要看收入证明、资金流水，确认资金来源;

　　严格要求达到月供2倍的付款能力。

　　还有一个趋势是，大家买新房更喜欢一步到位了。

　　根据咚咚找房统计的数据，90-144平成交4324套，占比最高达到51.7%，其次是90平以下的，3795套占比45.4%。

　　这个也很好理解，按照新政，二套房首付比例要到7、8成，足足比之前多了2、3成。

　　也就是说，如果要换个好点的大房子，资金压力变大太多。所以能一步到位就直接上，免得后续换房麻烦。

　　最新鲜的是，新盘诚意登记模式变了。

　　过去就算新盘扎堆入市，只要有钱有名额就可以都诚意登记。但这招现在行不通了!

　　一开始是前海双子星2选1，只能在【i深圳】上选择一个登记;最近海岸城、深铁懿府等7盘一口气推出来，直接7选1!

　　不仅玩法变了，只能挑1个选，而且对资金来源和付款能力要求也更加严格。

　　有朋友之前流水达不到月供的2倍依然可以贷款，但前海双盘就卡得特别严，很多人达不到就被刷下来了。

　　这最主要的是降低杠杆，减少大家的投机心理，不要觉得只要有名额稍微有点钱就可以往楼市冲。

　　这样的心态会加重整个市场的火热，但事实上有点像不良资产，炒起泡沫，如果泡沫裂了就是一系列的不良反应。

　　2

　　二手房

　　新房成绩不错，二手房也没歇着。

　　1月份深圳二手住宅成交了7008套，环比增加2.1%;成交面积大约59.02万㎡，同比下降8.00%。

　　成交套数是新政后的最高值，差不多回到4月份的水平，算正常水准。

　　成交主要集中在龙岗、罗湖、福田、宝安。其中龙岗成交最多，有2219套，差不多是后三个区域各自成交的2倍，说明刚需重地的名号不是虚的。

　　西部打新不到然后回流到东部的趋势明显，深圳房价却越来越不“东部”了。

　　有数据显示，从去年12月到今年1月，在交易二手住宅的价格是7.1-8.5万，同比上涨了大概20%。

　　看中原数据，也可以验证二手房涨价的态势。

　　715新政经过半年时间，好像已经被消化了。

　　这是怎么回事?主要看三点。

　　一是预期。

　　虽然除了715外，各种补丁一直在出，但是大家对深圳房价的预期一直很看好。

　　人口流入，外地人甚至是全世界的资金都涌向深圳买房，这是很多人的感受。

　　比如我就接触到好几个香港的朋友，都在了解置业深圳。前海双子星认筹名单上，还出现了美国的朋友。

　　2020年经济形式不太好，有钱人要资金避险保值增值，深圳房子少但抢的人多，就是片很好的土壤。

　　最直观的看这张图，深圳房子就像个造富神话：

　　所以我踩盘时接触到很多中介，都吐槽辛辛苦苦工作还没一套房赚的多，而且调控后房价还是止不住，所以有的信誓旦旦说，深圳房价是不会跌的，业主们心态也很稳。

　　就是这样的房价不会跌的预期，导致了大家打新，打不到新房也要赶紧买个二手。

　　二是放水，钱太好借了。

　　为了应对疫情，刺激经济，各国疯狂印钞，流动的资金太多了，要想借钱也非常容易。

　　我就收到了好几条这样的贷款信息，分分钟贷个几十几百万都可以，就连地铁电梯口都有贷款的广告：

　　这还只是随便截了几个，一堆的资金可以借来买房赚钱，就和之前搞经营贷一样。

　　三是供需关系。

　　调控后一般是怕房价下跌，赶紧挂盘卖掉。事实却是，深圳业主们更加惜售了，要么挂高价，要么撤盘。

　　对业主来说，就是前面提到的预期和宽松的金融，影响了他们对房价的信心，期待值很高。

　　另一方面，现在的政策对置换的业主很不友好，首付成数要7、8成，加上怕房价涨了，卖了房还不够钱买回来，直接踏空。

　　所以，市面上的供给是在减少的。

　　昨天我看链家上的二手挂盘量只有33081套，不断在减少，比我上周看的又少了3000套。

　　特别是临近春节，传统是金三银四，等到3月份又可以涨一波。听说现在只要业主愿意出来谈，都已经算很有诚意了。

　　结果就是，二手房有效供应减少，但是需求还在。

　　而且除了正常的刚需，还有投资客挤进来。据乐有家研究中心数据，2020年购买深圳二手住宅的置业者中，9%为投资客户，比2019年的6%增加了3个点。

　　手里拿着钱的买家，尤其是刚需，也怕年后价格又涨，哪怕卖家定的贵，也要买，有的返价也买。

　　所以现在挂盘量越来越少，挂盘价越来越高，成交量反而上去了。

　　3

　　后市走向

　　1、践行“房住不炒”，严厉打击炒房。

　　政策面上，就1月份来看，深圳已经多次出台了政策，对炒房进行多方面的围追堵截，包括：

　　1月20日，暂停被更名方没有名额的夫妻更名，要求必须有购房资格才能婚内更名，堵住假结婚搞婚票;

　　1月22日，公布对润四12名涉嫌违规申购商品房人员的处理通告，暂停网签和购房资格。

　　资金面上，对房贷审核更加严格，放贷时间拉长。

　　市场上最近流传着银行停贷、利率上调等消息，但在深圳还没有这么严重。不过房贷收紧是个事实。

　　银行目前对按揭购房人的材料审核变得严格，很多工资“流水”过不了关。有一些因为春节的原因，可能要等到3月份才可以放款。

　　这些对于炒房客来说都是不太好的消息，反过来其实利好刚需。

　　只要是踏踏实实有流水，缴纳了社保等，在买房资格和资金上没有问题，一般都是可以放贷。

　　2、春节属于传统淡季，成交量大概率下滑。

　　2月份估计不会延续1月份的高成交。

　　一个是业主对3月小阳春的预期，导致目前心态过高，诚心出售且价格合理的房源少;

　　二是2月份是春节，是传统楼市淡季，就算是就地过年，过年期间二手房卖家允许看房的情况也不多吧，所以二手房成交量应该会降低。

　　新房成交则主要看最近推出的7盘，海岸城、深铁懿府、万科光年四季等。

　　而之后可能会在2月份入市的项目其实不多，刨去海岸城等7个项目会在10号结束选房外，只有6个其他楼盘，还是相对冷门的。

　　3、指望房价暴跌是不可能的。

　　前面提到的打击炒房并不等于房价就会暴跌。

　　要想房价暴跌，得出现大量抛盘，资金流出的情况。

　　在大家对深圳房价预期高，加上供需关系紧张的情况下，暴跌的可能性太低。政策也要求以“稳”为主。

　　但接下里深圳房价具体会怎么走，完全取决于货币政策。现在就是抵押贷款很容易，资金太容易流入楼市了。接下来货币政策的松紧，决定楼市走向，现在我们也说不准。