如果要问哪个城市的楼市最魔幻，恐怕非“深圳”莫属了。

　　就在近日，深圳集中推出6个新盘，使得房产界的打新大军不仅为了打印征信而挤爆银行，而且还把网上登记系统挤崩了。

　　与此同时，深圳也进一步出台了楼市调控的相关政策：

　　1月22日，深圳对代持“打新”予以处罚。深圳住建局认定，对华润城四期12名认购人作出“三暂停”处罚，并将有关违法违规线索移送公安机关。

　　1月23日，深圳出台措施加强购房资格审查，对在申购商品住房过程中，有假离婚、代持、假流水等违规行为的相关人员，作出“3年不得在深圳购房”的处罚。

　　不过，持续“高烧”不退的深圳楼市似乎并没有明显的降温。

　　根据1月份的深圳楼市交易数据，新房住宅成交8356套，环比增加57.1%，是近一年成交量最高的月份，而二手住宅也成交7008套，环比增加2.1%，差不多回到了去年新政前的水平。

　　更值得一提的是，深圳楼市高层住宅单价的天花板也在不断被突破，就连一些中介听了都惊掉了下巴。

　　那么，深圳楼市高层住宅单价的天花板到底顶到了什么程度呢?

　　突破40万

　　南山区豪宅再引热议

　　深圳南山豪宅区多集中在蛇口、深圳湾一带，当年位于深圳人才公园对面的深圳湾一号就以30万每平米的单价，刷新了深圳房价的新纪录。

　　如今，这个记录被再次打破。

　　据网上的说法，原来是恒裕滨城二期的一套建筑面积约83.5平米的二手房源，挂牌总价竟达到了3388万，折合单价约40.57万元每平米，使得该盘挂牌价再创新高，于是也才有了大陆高层住宅单价天花板突破40万的叫法。

　　事实上，恒裕滨城已经不是一次因为“房价”，而引起人们的广泛关注了。

　　因为早在2019年，恒裕滨城二期就因为“业主抱团涨价"事件被深圳住建局直接点名批评恶意炒作二手房价，并且对此作出惩罚，暂时暂停办理该小区的网签手续。

　　不过有趣的是，目前各大中介网站上，并不能看到恒裕滨城二期的挂牌房源信息。至于那套挂牌总价高达40万每平米的房源，通过截图上显示的信息可以判断，只有中介通过内网打开才能看到该套房源，而外网根本无法显示。

　　可见，在“房住不炒”的政策大背景下，人们对于“高房价”还是敏感的，与其节外生枝，不如低调做事。

　　而且在深圳，经常会出现某个单一的房源挂牌的单价比实际成交单价更高，挂牌价往往不是最后的成交价。

　　据近一周的成交数据显示，深圳至少有20余套顶豪产品成交。其中，房价最高的也出自恒裕滨城，不过单价只是刚刚突破30万每平米，与上述单价超40万每平米的房源相比，也差了有10万每平米。

　　22个20万+

　　谁在影响深圳的高房价

　　众所周知，李嘉诚曾说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”而这句话道出了房子的真谛，一直被房地产业界奉为“金科玉律”。

　　以近一周蛇口和深圳湾豪宅区的20余套顶豪成交数据为例，事实也基本如此。

　　其中，除了恒裕滨城之外，其它的多是单价低于30万每平米、在10-20多万每平米徘徊的产品，譬如成交单价突破20万每平米的产品，分别是来自翡翠海岸、半岛城邦三期、三湘海尚、曦湾华府、漾日湾畔、双玺时光道、太古城等7个小区。再往下则是成交价10万每平米左右的小区，如半岛城邦二期的一套双拼房，单价仅约11万每平米。

　　而这些产品都有一个共同点，全都位于蛇口和深圳湾的豪宅区。事实上，只要地理位置足够好，房价只会高不会低。这也是为什么福田区的华侨城、香蜜湖等，南山区的蛇口、深圳湾等能够成为深圳著名的豪宅区，因为那里的位置绝佳。

　　不过以上数据样本不仅不多，而且不够全面，不足以呈现蛇口和深圳湾片区的总体房价，因为具体到某个楼盘，价格也是有高有低，参差不齐的。

　　以如曦湾华府为例，其产品单价挂牌27万每平米起，但是曦湾华府也有别墅产品，既拉高了小区房价，也拉高了深圳湾片区整体的房价。

　　而除去别墅这类特殊的产品，据某平台现有的数据统计，就全深圳而言，整体均价达20万每平米以上的小区竟然有22个。

　　在这22个小区内，位列榜首的不是名声在外的“深圳湾一号”“恒裕滨城”，而是赫然是拥有深圳实验学校的小、初双名校学区，地处百花片区的国城花园，以及拥有南山外国语学校的小、初双名校学区，位于科苑南的博海名苑。

　　由此可见，除了地段之外，学区也是决定深圳房价的重要因素。

　　总结

　　深圳房价的天花板到底能突破到什么程度，40万每平米的单价给了我们极大的想象空间。

　　但是，在“房住不炒”的大背景下，政府持续出台政策严厉打击炒房，肯定会减缓房价的上涨速度，楼市暴涨的疯狂局面将成为不可能。

　　当然，打击炒房并不等于房价就会暴跌。毕竟，大家对深圳的房价依然有很高的预期，再加深圳楼市供需关系依然紧张，而政策也要求以“求稳”为主，因此暴跌的可能性极低。

　　至于，深圳的房价未来具体会是什么样的走向，其实完全取决于货币政策。毕竟，现在资金太容易流入楼市了。涨，到底是怎么涨，稳，到底是怎么稳，谁都说不准。