已至2021年1月底，2020年楼市的各项数据已经陆续出炉，近日网上传出一份“深圳2020年涨幅前40小区排行榜”引起了不少网友的关注。

　　2020年深圳涨幅排在第40位的小区涨幅达到了32.97%，涨幅排在第1位的八卦岭宿舍，达到了惊人的82.08%，独占鳌头。

　　在这40个小区中，从数量看，八卦岭片区有8个小区上榜，与前海片区上榜的小区数量相当，但如果从涨幅看，八卦岭片区却要远远高于前海片区。

　　涨幅排前5的小区中，八卦岭的八卦岭宿舍、鹏盛村、旭飞花园都在其列，占据着三席。

　　很难想象，原本这一片八卦岭工业区中的“老破小”，短短一年的时间，单价已经遍地10万+，涨幅之大连深圳西部的大热门区域都望尘莫及。

　　而这一切，都是因为“学位”所致。

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　　实际上，早在19年初有传言八卦岭将要建设一所名校，整个片区的房价都开始躁动，涨幅已经非常明显。

　　随后，2020年7月八卦岭旁的笔架山中学更名为荔园实验学校，再到19年底20年初，荔园小学东校区新建项目落下实锤。

　　在双名校学位的加持下，八卦岭片区的房价应声上涨，热度的不断上升，造就了全年领涨深圳楼市的盛况。

　　那么，去年八卦岭房价涨幅排在全市前列的几个楼盘，是怎么样的一个状况呢?

　　一、八卦岭宿舍

　　首先，我们看看2020年房价涨幅达到了82.08%，排名全市小区第一位的八卦岭宿舍。

　　八卦岭宿舍由深业鹏基集团建成于1983年，原为八卦岭工业区配建的单身公寓、宿舍，至今已接近40年的历史。

　　可谓是深圳首批建成的居住区，一共有46栋共计7718户。

　　建筑年代久远的楼梯房，又全部都是单身公寓，不用看就知道居住环境和体验非常差。

　　但就是这样一个居住区，由于最靠近在建中的荔园小学东校区，却创造了近两年深圳房价的涨幅“奇迹”。

　　我们看看八卦岭宿舍在2021年1月1日实际成交的一套房子，建面约23㎡，成交总价321万，单价达到了13.8万/㎡。

　　从户型图上看，该套房的得房率仅有约66%，卫生间极小，没有阳台，全屋只能依靠卫生间及厨房仅有的两扇小窗户透气和采光。

　　就是这样一间房，卖出了深圳郊区一套标准三房的价格，这就是深圳名校“学位”的魔力所在。当然，八卦岭宿舍的棚改也在推进中，这也是推动房价的另一个重要因素。

　　二、鹏盛村

　　鹏盛村去年的涨幅达到了71.85%，均价为10.8万/㎡，是全市涨幅排在第二位的小区。

　　该小区建于上世纪90年代初，最早的一批楼房到现在也已经接近30年的楼龄，由十栋居住楼组成，其中1-4栋为电梯房，5-10栋为楼梯房。

　　主要户型为30-40㎡一房和60㎡左右的两房，整体居住环境比八卦岭宿舍要好一些。

　　我们再看一套鹏盛村的最低门槛户型，建面约31㎡的单房，去年底的成交价格为348万，单价突破11万/㎡。

　　该户型得房率约为73%，相较八卦岭宿舍要好很多，房间居住空间相对舒适很多，同样是没有阳台，卫生间很小，采光透气仅能通过厨房的窗户。

　　三、旭飞花园

　　旭飞花园去年房价涨幅59.3%，在全市小区涨幅榜排行第五位，也是与八卦岭宿舍、鹏盛村相比，居住舒适性较高的一个小区。

　　该小区同样有高层电梯房和多层楼体房组成，整体建成于1999年，是整个八卦岭片区相对比较新的居住小区。

　　在整个八卦岭都缺少大型商超的情况下，旭飞花园楼下的沃尔玛超市，几乎承包了整个片区的日常购物需求，因此旭飞花园整体具备很好的生活便利性。

　　整个小区的最低上车户型建面仅有15.4㎡，套内面积仅有10㎡，在链家网上看到，去年10月份有过成交记录，总价220万，单价达到了14.2万/㎡。

　　就是这样一间几乎只有一张床大的房子，对于一个已经成家的人来说，买过来显然难以安家，但却可以满足小孩读上“名校”的愿望。

　　这也是近年来深圳老破小名校学区房价格常年高涨的最重要原因。

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　　实际上，近两年八卦岭房价的暴涨，除了名校起到最大的刺激因素以外，棚改也是另一个重要的因素。

　　当前，八卦岭片区的整体二手房挂牌均价已经在11万/㎡，不要说整个片区大多数楼盘都是二十年楼龄以上的老旧小区，即便是棚改完成，新房建起，这样的价格也是处于一个较高的水平。

　　那么，当前11万/㎡的价格是否合理，是否透支了呢?

　　Kenny觉得，价格是否合理是根据供需关系而定，当前的需求强烈，价格自然水涨船高，但却是要提醒购房者要理性对待，确实存在对未来房价透支的担忧。

　　八卦岭这两年确实涨得太猛了，当前已经到了阶段性的高位，因此Kenny不太建议购房者再盲目追高，特别是以投资目的为主的购房者。

　　在房票异常宝贵的当下，“投票”需要更慎重一些