2021年行情怎么走，很多粉丝都在问淘哥，其实我在之前的文章都说过：

　　一是上海、广州、北京等其他一线城市2021年楼市看好，会从核心区、学位房、热点区开始表现。南沙、中山、珠海等珠江西岸城市2021年会放量。

　　二是由于名额宝贵，供应缩减、需求大增，以及抗通胀的预期，未来深圳楼市的一个很大的机会可能在公寓。

　　这两点判断都在兑现，第一点最近大家都明显感觉到了，第二点可能不是很敏感。

　　淘哥提醒大家，全球货币刺激没法立刻大幅度收缩，即使疫苗出来，变异、接种情况，全球各国的不同步等等，社会经济恢复时间不容乐观。

　　1月14日美联储主席鲍威尔就表示，“现在不是讨论退出超宽松货币政策的时候”。

　　这意味着流动性泛滥情况下的资产荒还将持续。从全世界的房地产市场看，核心城市、核心城区的房价都不便宜，面对种种经济波动，有极强的抵御能力：

　　据央视报道，日本首都圈新房均价创30年最高值，平均每套价格同比上涨1.7%，达到6084万日元(约合人民币380万元)，新房每平方米均价92.6万日元(约合5.8万元人民币)，连续8年上涨。

　　在日本东京房地产开发的热门地段，户型在60-70平方米左右的公寓，每套价格最高可达人民币800万元。

　　同样，韩国房地产部门近日公布数据显示，2020年韩国全国住宅交易价格上涨5.36%，创下9年来最大涨幅。

　　进入到2021年，韩国房价还在继续上涨。韩国房地产部门每周住房价格动向报告显示，1月第三周首都圈住房价格环比上涨0.31%，创下有这项统计以来8年零8个月的最高纪录。

　　淘哥最近和某1号的群友聊天，1号一套公寓从9000涨到接近1.3个亿，买家追着业主想签，最后业主还是不卖了，高楼层没人放盘。

　　现在深圳房子已变成货币的承载品和显示器，金融属性非常强，优质公寓在目前货币环境下，加之深圳调控升级，房票稀缺，前景看好。

　　01.

　　深圳核心公寓或有牛市行情

　　看好两类产品

　　淘哥认为，2021年，在名额非常宝贵的背景下，深圳核心区域的公寓可能超乎想象的旺。

　　当然，公寓这种产品非常考验地段、景观、产品和圈层。有两类值得投资：

　　其一是资源性自住豪华公寓(景观为核心)，如深圳湾1号、前海嘉里、胤璞、广兴源·蓝湾;其二是收租型中小公寓(看人口交通产业产品)，如北站CBD的公寓、科技园公寓、车公庙上下沙公寓。

　　有名额的人，其实不了解有钱没名额的痛苦。优质公寓，其实同样可以赚大钱，案例很多。

　　实际上，淘哥身边很多朋友买公寓都赚了钱，甚至有赚了几百万的：

　　1、前不久一个北京粉丝要深圳公寓，资金5000万，这说明外地的大资金确实在流入深圳。

　　2、最近的一个粉丝买了恒裕深圳湾18楼160平的公寓，2700万。

　　3、前两天买了万科瑧湾汇的粉丝来咨询，买的时候700多万，现在可能卖到1200万。

　　4、同样，还有分析也是买的万科Loft，买的时候700万，现在是1200万。

　　5、一个粉丝去年买的南山小公寓，29平、租金4600。

　　不仅如此，从历史经验上看，真正优质的深圳公寓，也能赚钱。比较典型的是南山科技园公寓：

　　1、金地国际公寓。

　　南山科技园的金地国际公寓，2015年开盘4万起，目前成交价8.6-12.7万。

　　2、软件产业基地。

　　这个项目淘哥举过多次，位于科技园，开盘时间大概是2013年四季度，均价3.3万，户型有40多、70-80多，100多的。现在多少价格呢?看看下面的一个成交价：8.34万。

　　现在的挂牌价大概是卖8-9万，如果当年3.3万入手，涨幅也有2.42倍-2.72倍。这个涨幅其实和周边的南二外本部学位房差不多了!当年滨海之窗大概6万，现在按照16万计算，大概也就是2.66倍。

　　事实上，我们发现，在真正的优质地段，如果不考虑名校学位的溢价的话，优质的公寓价格，其实并不逊色于住宅。

　　比如前海的公寓已经到了10万+，前海嘉里中心、国金汇、鸿荣源胤璞的公寓价格在12万到20多万之间;相比之下，前海时代的住宅也只要15万。

　　淘哥预判是，深圳公寓正在豪宅化，未来3至5年内，核心区域公寓和住宅之间的价格差将大幅缩小。

　　02.

　　2021年深圳楼市降温

　　大前海是最大热点

　　中小户型公寓或最抢手

　　如果买公寓，应该优先考虑大前海!

　　2021年前海第一住宅天健悦桂府于1月26日正式开盘，427套房子，3小时就全部售罄!

　　龙光前海天境不出意外也售罄了。接下来，前海的金地华润联合体已开工，购房者早已虎视眈眈。

　　淘哥认为，2021年大前海依然是深圳楼市的热点，为什么这么说呢?

　　其实，深圳楼市是有明显规律的。2020年1月，淘哥曾在小密圈发文提到，每一轮楼市周期，可以分为3个步骤：

　　第一步是龙头领涨。第二步，是全面普涨。第三步，依然结构分化。

　　回顾整个2020年的行情，可以说715之前是全面普涨阶段，但是，以715新政为节点，随着下半年坂田、布吉、大运、乃至坪山等东部片区的补涨，深圳已经进入全面普涨的尾声。

　　2021年，将进入周期的第三个阶段：结构分化的行情。这个阶段，购买力将聚焦中心区域，最热点的区域，优质优价的楼盘，真正有稀缺资源的项目。

　　从产品上，个人依然看好学区房、改善型住房、优质豪宅。

　　从区域来看，下一波龙头可能是以前海、宝中、碧海、大铲湾为核心的大前海。简单说下理由：

　　1、大前海是当之无愧的城市核心，乃至大湾区的中心。

　　2、大前海很多基建大工程渐渐兑现。比如腾讯科技岛建设，深中通道建设、S3下沉等等。

　　3、大前海建设依然在提速，还会进行很多动作，最近山姆旗舰店、港中大基础教育签约前海、前海接连拍地、前海石公园设计国际招投标等都可以看出来。

　　4、前海扩容利好始终在。

　　5、明年核心区主要供应在南山，前海，宝中等西部区域，市场关注度高。

　　6、大前海各项现实价值不断提升，不再只是概念。正处于一个从概念炒作，向价值提升的过渡期，从深圳湾的历史经验看，这个时期对物业价值的提升更大!

　　对公寓来说也是很大的机会。7月31号深圳出台停止商务公寓审批的文件，商务公寓即将断供，只剩下存量可以交易。

　　但是，这种不限购不限贷的需求一定是长期存在的，尤其是深圳核心区域的中小户型的公寓显得尤为稀缺。

　　数一数就知道了：

　　福田香蜜湖有宝能公馆，深业中城。福田CBD没有这种中小面积优质公寓。

　　深圳湾只有恒裕深圳湾一个在售，最小户型是160平，而且已经卖完了。

　　南山的科技园、华侨城断供了。

　　前海的嘉里前海中心是典型的核心城区中小户型优质公寓，主力户型是大概50多到60多的一房，约110-115平的两房，结果开盘当天就卖完了。目前在售的公寓主要是鸿荣源胤璞，最小85平，价格也要15万+了。

　　对于投资者来说，明年想抢占前海红利，中小型公寓是难得的低门槛资产，值得关注。理由如下：

　　一是顶豪化，前海嘉里中心、国金汇、鸿荣源胤璞这些公寓10万起步，最高到了20万+，大面积公寓的门槛已经非常高了;

　　二是中小户型稀缺，属于投资出租型，从南山科技园公寓案例可以看到，中小户型的产品总价低、门槛低、流动性强，租金回报率更高，真正以小成本撬动大资产。

　　最后一点，深圳作为一座年轻化的城市，每年都有大批量的年轻人涌入，他们对于租住房屋的颜值、休闲有更高要求，未来更多独居的高端人才对中小户型的需求也很大，如海归、富二代、高级码农等。

　　淘哥获悉，贝壳研究院今年做了一个调查研究发现，现在深圳有很多新公寓租金收益很高，而且很多年轻人相比住宅甚至更愿意租公寓!问他们原因，除了管理好、便利、装修好等因素外，最重要的原因竟然是：

　　“因为业主不会动不动把房子卖掉，把我们赶出来。”

　　未来是属于年轻人的，我们的资产布局应该和年轻人站在一起，中小户型、高租金公寓的未来，或许超级很多人想象。

　　03.

　　广兴源·蓝湾

　　前海+宝中+腾讯科技岛

　　大前海原始股

　　纵观大前海片区的公寓，能具备景观资源、产业、人口、交通的项目不多，淘哥重点推荐一个中小户型稀缺项目——广兴源·蓝湾。

　　项目地处宝安中心碧海片区核心位置，毗邻前海自贸区和大铲湾港区，紧邻广兴源互联网产业基地。总建筑面积约24.4万㎡，是集公寓、办公、商业为一体的综合体项目。

　　1、临近“未来科技城“——腾讯科技岛TBD，下一个南山科技园。

　　2019年，腾讯以85.2亿拿下大铲湾地块，腾讯科技岛尘埃落定。2020年9月20日，“企鹅岛”动工，从规模来看，腾讯科技岛总建面达到了200万㎡，约等于6个腾讯总部滨海大厦的体量。

　　最新的方案，是将码头调走转为湿地公园，可以说为企鹅岛更显“高大上”!

　　此外，据悉地铁15号线的终点设在前海妈湾片区，预留了经大铲岛连接成环的条件。

　　从效果图来看，科技感和创新感十足，相比南山科技园满是复刻版的高楼大厦和毫无生气的钢筋水泥，腾讯科技岛属于高阶版。

　　根据规划，腾讯科技岛将要打造一个互联网+产业科技园，建设“六基地一平台”，腾讯云、互联网+医疗等7大产业都将进驻。

　　这是一个信号，意味着入驻前海的企业，都将是非常有实力的名企。从早先的规划来看，未来前海自贸区的GDP产值目标将达到15平方公里产生1500亿GDP，即100亿/平方公里。

　　要知道，2018年，深圳经济体量排名第一的南山区，GDP产值也才达到27.7亿/平方公里。前海的目标是南山的3.6倍，野心可见一斑。

　　与此同时，腾讯科技岛预计可容纳8-10万名员工，将是一个对标苹果、谷歌的总部基地。也就是说，这里未来就是大湾区高科技人才聚集区。其中，由腾讯为代表首批入驻，可以确定这个10.2平方公里的大铲湾，以后的企业级别和产业性质都会非常高端。

　　大铲湾“企鹅岛”的开建，也预示着周边所有衣食住行配套设施即将繁荣兴旺起来。

　　此外，欢乐港湾摩天轮下半年将开放，西部新的网红地标出现，会吸引全市的关注度和人潮聚。

　　随着高科技人才与产业的加速注入和旅游人口涌入，都将催生旺盛的租住需求，这里的物业价值也会很高。

　　2、前海+大铲湾+宝中，三重利好叠加，产业、商业、文化、生态配套成熟。

　　项目位置很特殊，位于前海、宝安中心区、大铲湾组成的黄金三角轴心，尽享“前海+宝中+大铲湾”三大核心区辐射。陆路与企鹅岛相连，有望成为接受其外溢需求的第一梯队。

　　而且，项目也具备现实的居住条件，顶尖商业、文体、生态、商务生活配套聚集，这些城市配套，很多不仅是深圳最高规格，放眼整个大湾区，都是数一数二的地标级存在。

　　商业：4.0版本华润万象前海、多元主题MALL壹方城、品质购物中心中洲π mall、一体化Shopping Mall海雅缤纷城、旗舰商业地标宝安大仟里等约85万缤纷商业配套举步即达。

　　文体：“湾区之光”摩天轮、“湾区之声”大剧院(21年试运营)、宝安体育中心、图书馆、青少年宫、演艺中心、宝安书城(在建)、宝安民俗馆(在建)、宝安公共文化艺术中心(在建)、宝安中心区演艺中心(在建)、宝安滨海文化公园(在建)等优渥人文配套，一应俱全。

　　商务：前海JW万豪酒店、瑞吉酒店(在建)、艾美酒店(在建)等星级奢华酒店群，打造世界级湾区国际会客厅。

　　医疗：宝安区人民医院、深圳市宝安区中心医院、南方医科大学深圳医院、宝安区妇幼保健院中心区新院等高端医疗资源。

　　生态：前海滨海演艺公园、西湾红树林湿地公园、宝安滨海文化公园、碧海高尔夫、铁仔山公园、西乡公园、灵芝公园等生态公园环伺，享受城市中央自然氧吧。

　　3、项目交通优势明显，三地铁环绕。

　　广兴源·蓝湾周边有地铁11号线、1号线、5号线环绕，未来规划的港深西部快线及15号线串联大铲湾，将形成深圳1小时通勤圈。

　　而且项目靠近新安六路主干道，约3分钟到宝安大道，约2分钟上沿江高速，约20分钟到宝安国际机场，快速对接世界。

　　4、深圳难得一见的腾讯云5G智慧综合体，产品力足够好。

　　广兴源·蓝湾采用了腾讯智慧建筑管理平台，这个平台由微瓴三大科技体系(智慧社区运营管理系统+智能BA管理系统+智能监控系统)组成，打破了原有建筑里复杂的管理体系，让项目拥有了与市面其它产品绝对的差异化优势——营造了科技感十足的未来生活方式。

　　●比如可以通过大数据定位寻找社区内的小孩和老人，将数据实时传送到业主手机，充分保证了居家安全;

　　●比如检测到下雨台风天气，可以自动关闭门窗;

　　●比如检测到高空抛物的可能性、或者空气中出现烟雾，可以发出警报……

　　除了以上的例子，项目的智能体验还有很多，感兴趣的朋友可以到应用了高智能VR科技的未来生活展厅亲自感受，会有更多惊喜。

　　据悉，广兴源蓝湾将推出不限购不限贷的高端公寓产品——广兴源蓝湾T公馆将推出建面约88-112㎡公寓产品，3梯6户，通燃气，带阳台，旁边就是西乡河，产品和景观都很好。

　　淘哥认为，项目受前海、腾讯科技岛、宝中三重利好辐射，具备产业、人口、生态、商业的顶级配套，自住投资兼备，大前海的原始资本，值得重点关注。