近期学区房成为了楼市的热点，深圳涨完上海涨，上海涨完北京涨，而领涨的都是学区房。

　　于是，不管有房的还是没房的，都坐不住了，想上学的想上个更好的学校，想炒房的涨挣学区房房的涨价收益。

　　买涨不买跌的心态，让买学区房再次成为了火中取栗。

　　想买又害怕下跌，想挣上涨收益就要承担下跌风险。

　　投资市场就是一面镜子，任何收益都是用风险进行交换，收益越高风险越大。

　　能不能有一种方案，只想踏踏实实上学，不承担房价涨跌的风险。

　　现在有了，就是居住权立法。

　　在2021年1月1号这个中国第十四个五年计划开端之年的第一天，《中华人民共和国民法典》正式开始执行，第十四章新设立的居住权法正式来了。

　　居住权立法，让一套七十年产权住宅拥有了两独立的房本，也就是一个所有权房本，一个居住权房本，两个房本互相独立互相依附，相互平等可以对抗。

　　居住权立法，就是落实十九大提出的：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

　　居住权最大的意义，就是让购房者各取所需，可以单独购买所有权，也可以单独购买居住权。所有权转让时不影响居住权，居住权转让时不影响所有权。

　　确切的说，居住权让房住不炒的人踏踏实实居住，让房炒不住的人安安心心炒房，居住权和所有权分离运行，让双方各取所需，发挥了房子的最大化价值。

　　那么，就像炒学区，如何用居住权操作呐，比如宇宙学区的北京西城区学区房，如何炒呐。

　　来看看这套房子是如何用所有权跟居住权分离方案投资宇宙中心学区房的。

　　上线房源：北京市西城区马连道路格调小区，两室一厅户型，七十年产权住宅纯商品房，87平，23层的2层，北京小学和清华附中划片学区，紧临地铁七号线湾子站五百米，目前出租中年租金15万。当前市场成交均价9万+。现业主单独转让七十年居住权，单价仅仅四万+，不仅可以自住，还能上北京西城区名校，也能出租获得收益。

　　这套房，可以仅仅花一半的价格单独购买七十年居住权，居住权人拿居住权房本。也可以花一半的价格单独购买所有权房本，所有权人拿所有权房本。

　　仅仅一半的价格买了单独居住权，不仅可以自己居住，还能上学，或者出租挣租金，北京现在租房也能上学摇号，所以还能出租学区资格。只是不能转让。所以适合房住不炒的业主。

　　仅仅一半的价格买了单独所有权，可以随时转让，只要房价上涨立刻可以卖出获得全部上涨收益，只是不能自己居住。所以适合房炒不住的业主。

　　当然也可以整体购买，跟传统模式一样，但是就需要全价购买，不能仅仅花一半价格了。

　　这就是我提出的房产投资的切西瓜理论，也就是西瓜可以整个买，也可以买半个甚至四分之一。同样，卖西瓜的可以整个卖也可以切开卖，甚至切成块来卖，只要切开的西瓜盖上保鲜膜，相当半个也有独立房本。

　　以前大家不敢买半个西瓜，就是因为不放心。于是保鲜膜解决了安全的问题。现在房产的居住权立法来了，相当半个房产也给了独立的房本，让一套房产有了两个房本，可以单独出售。

　　一套房产有了两个房本，让房住不炒的人只居住不炒房，让房炒不住的人只炒房不居住，这就是双方各取所需的模式。