正所谓“时势造英雄”，每一个时代都有大众喜爱的英雄!

　　1950年代，军人是当之无愧的大众英雄!社会上只要是军人，立马让人高看三分，让人敬仰也是常有的事!那是抗日战争、解放战争和抗美援朝连续20年战争，一不怕苦，二不怕死的大无畏精神在社会精神层面所酝酿的英雄形象!

　　1960-70年代，工人是当之无愧的大众英雄!中国高层要迅速实现工业化，“工业学大庆”，石油工人王进喜等更行各业先进人物广为传颂，榜样的力量是无穷的!

　　1980-90年代，知识分子是当之无愧的大众英雄!在“万元户”短暂被追捧后，还是“科学技术是第一生产力”、“知识就是力量”，更经得起推敲与考验!那时候，大学生很稀缺，很吃香!

　　2000年以后，互联网精英雄踞大众英雄舞台中心20年，马云成为大众“爸爸”，马化腾、李彦宏和丁磊等网络领袖世人皆知!

　　今天，我认为房地产老板也能成为“大众英雄”!

　　为什么这么说?

　　第一、房地产行业是世界最大的实体经济!

　　看看国际大都市纽约、伦敦、香港、上海和深圳，构筑了全球金融体系，大家印象最深的，还是那些标志性建筑、大都市的天际线等等!

　　就拿中国人来说，谁都以在深圳拥有一套房而无比自豪，你一度感谢那个千方百计骗你买楼的售楼员，心底里自然忘不了你当年天天诅骂的某个地产老板吧!

　　第二、房地产行业是一个超级大平台。

　　房地产牵动着近百个行业，如金融、钢铁、建材、五金、装饰、园林等等。近百个行业的产品集聚在房地产业里，就形成一个超级的平台效应，这一行必然聚集着各种各样的精英，演绎复合型超级人才。

　　第三、房地产行业是中国最能产生经济强人的行业。

　　这一行最能考验老板的眼光和格局。其实，早在10年前，舆论一直是唱衰中国房地产行业的，不少所谓的平民专家，还有所谓的经济学家，大多诟病房地产业，建筑质量、城市交通、投资过热等等问题。可在主流声音唱衰的时候，少量地产老板们却在不断的拿地和整合，坚持不懈，负重前行，如今他们的企业已经成为超级房企，2020年销售超5000亿的就有5家，过千亿的更是达到了40多家。

　　房地产行业练就了老板们强大的抗压能力。房地产是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链复杂、地域性强的特点，只有拥有强大内心的人才能承受住这种巨大的工作压力和经营压力。

　　房地产业的发展同样印证了李嘉诚的那句话——生意的最高境界是感觉!如果能通过市场信息、策划、市场调研等，来准确把握房地产的发展机遇，那么大多数人都能成为亿万富翁。可在如战场的商海中，为什么企业家或者富豪屈指可数，关键就要看他们是否具备超强的认知能力和超前的判断力。

　　总之，房地产老板更应该成为大众英雄!

　　深圳地产老板更是“龙中龙”

　　深圳是中国地产行业的最早“样板房”!20年前就有百仕达、东海花园这种连片开发的小区，万科的物管模式，王石曾现场演示在小区泳池喝水!这让内地开发商刮目相看!

　　中国房地产10大开发模式，深圳开发商就贡献了——

　　1、星河、大中华和卓越的城市升级构建模式!

　　2、鸿荣源、华润的综合体模式!

　　3、新世界、中海和金地的打造作品模式!

　　4、华侨城模式，以往是“旅游+地产”创业模式，2015年后升级导入“旅游+互联网+金融”的补助模式，“文化+旅游+城镇化”的发展模式。

　　5、华南城是一个典型的产业地产开发模式，以工业部品和原材料为依托，配合商业和物流业，如今已在全国成功复制了10个超级产业模型，每个项目均在1000亩以上，目标都是奔着打造当地的产业升级引擎去的。

　　6、蛇口招商局城市运营模式，堪称洋务遗脉、深商肇始。

　　7、朱氏创建的观澜湖高端“体育+健康+休闲+旅游度假地产”运营模式。

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　　如今，恒裕的创造美好生活模式、鹏瑞的1号模式等带来的高维创新!

　　可以说，深圳一直是中国房地产行业的方向标，企业家群体开创了行业新里程。深圳这样的创新人物层出不穷!

　　2020年深圳楼市，已然是一个全新的高度，新闻热点一个接一个，从日光盘，到楼市新政，再到近万人打新，二手房均价创出全国第一……让人目不暇接。

　　有数据统计，深圳人一年买走了45384套住宅，并创下自2016年以来的新高。如果再加上公寓和办公，截至2020年12月31日，开发商共卖掉了超过560万㎡的房子。

　　2020年初疫情爆发时，估计这些数据对于很多地产开发商来说，太难以置信了。因为本想勒紧裤腰带过苦日子，却没想到迎来一个丰收年。

　　根据网签数据，房谱网提供了2020年深圳商品房成交面积TOP20企业榜单(含公寓、办公、住宅)，其中，前二十强房企的市场占有率达到了惊人的约57.58%，而且成交金额更是达到了1877.93亿元。可以说，这个销售金额可以挤进今年房企销售金额榜前20强了。

　　值得一说的是，在头部房企中，仅有恒大居于前列，万科掉落至10名以外，更是不见碧桂园的踪影。当头部房企在深圳市场上逐渐式微的同时，不少央企背景的、潮汕背景的房企纷纷发力，成为今年深圳房地产市场的销售主力。

　　人是房子的主人!

　　企业家是行业的践行引领者!

　　房地产界的“普宁三杰”

　　在深圳地产圈，绕不开的是潮汕大佬。他们敢作、敢为，正所谓“无限风光在险峰”，他们低调、务实，正所谓“闷声发大财”!

　　星河的老板黄楚龙，他几乎不接受外界采访，却不动声色间打造出了一个千亿地产帝国，坊间更是被称为深圳最大的隐形富豪之一。

　　近几年，星河逐渐走向全国化，已布局了全国29个重点城市，其中粤港澳大湾区是重中之重。除肇庆和江门以外，星河在深圳、广州、佛山、中山、东莞、珠海、惠州均有布局，尤其在广州用心较深，比如星河总部2.0项目就设在广州南沙。

　　虽然星河2020年在深圳的楼盘相对不多，但是在广州南沙这片地方却是遍地开花，是目前南沙土储量最大开发商(2019年星河曾66.78亿拿下南沙东湾村旧改)。

　　据统计，在大湾区核心位置的南沙，星河会有20多个项目陆续推向市场，目前，星河在南沙销售的第9个项目——星河智荟已推出，此前在南沙打造过星河山海湾、星河丹堤、星河东悦湾、领南星河荣誉、星河湾区壹号等标杆项目。

　　值得一说的是，星河在南沙开发的项目，大多也是被深圳人买走了。可见，深圳人对其星河的认可，很多精英都是黄楚龙的铁粉!

　　星河不仅在广州唯一的副中心南沙深耕多年，现在还准备杀入广州中心城区。去年年底，星河以总价243370万元，折合楼面价33613元/㎡，斩获荔湾金桥宅地!该地块距珠江约20米，坐拥一线江景资源，建筑限高60米。

　　相比于外来房企，潮汕背景的房企有压倒性优势。因为他们扎根深圳多年，人脉深厚，尤其是在城市更新方面的优势更加明显，业绩斐然。

　　鸿荣源的老板赖海民，可能是深圳最低调的超级老板了，坊间更是传赖海民是深圳的隐形冠军!

　　不管传闻如何，鸿荣源在深圳的项目个个都是精品，如前海鸿荣源中心、壹方中心、龙华壹成中心等项目，都是深圳市场上极具影响力和号召力的标杆项目。

　　其实，鸿荣源也曾向深圳以外扩张过，但后来发现还是深圳市场好，于是就把主要精力放在了深圳，重点做旧改，如今其规模已达到惊人的程度。目前，已累计综合开发建筑面积超过1000万㎡。

　　号称“宝安王”的鸿荣源，在深圳土地储备也十分充足。有机构统计，仅深圳区域约有超1000万㎡的土地储备，比较明朗的更新项目多达20多个，包含民治第三工业区、宝山工业区、观城横坑河西项目、元芬项目、牛湖老村项目、赖屋山项目、清湖老村项目等十几个旧改项目。

　　2021年在售的主要有傲立前海金融总部基地之上前海鸿荣源中心(至臻藏品——胤璞公寓正热销中)、雄踞深圳北站商务核心区鸿荣源北站商业中心等，而龙华壹成中心和前海湾壹方中心目前仅余小部分在售了。

　　还有一个特别擅长旧改的潮汕大佬，就是郭英成的佳兆业。

　　从深圳起步，如今已发展成为全国知名房企，在全国布局了珠三角区域、长三角区域、环渤海区域、华中地区、西南地区、华西区域等6大区域，形成了一个规模之势。2020年佳兆业全年全口径销售金额为1435.2亿元，同比增速高于百强房企平均16%的增长率。

　　其中，一半以上的业绩就是来自于大湾区，深圳更是重中之重，贡献了145亿元的业绩。

　　估计未来很长一段时间，深圳依然是重点市场。这主要源于佳兆业在深圳的土地储备。早在去年业绩推介会上，就曾透露，佳兆业土储货值接近5300亿元，其中，深圳占总货值的1/3，可见其在深圳雄厚的土地储备，也意味着就有巨大的业绩兑现空间。

　　这直接导致了，佳兆业拿出来的项目不仅产品好，含金量也高。更关键的是，拥有着整个中国地产商都罕有的能力——旧改(城市更新)。

　　截至2020年中，佳兆业城市更新集团拥有城市更新项目土地储备超4200万平方米，年土地供应量约80万平方米。

　　2021年佳兆业深圳在售的项目，就有宝安佳兆业樾伴山(住宅)、龙岗大运佳兆业时代大厦(公寓)、龙华清湖佳兆业通达汇轩(公寓)、罗湖东门佳兆业新世界大厦(公寓)、佳兆业盐田城市广场(住宅和公寓)等等。

　　2021年佳兆业深圳待入市新房项目，就有福田保税区佳兆业航运红树湾(住宅)、龙岗布吉佳兆业壹都汇大厦(写字楼、住宅等)、佳兆业金沙湾领海公寓(公寓)等等。

　　“起舞”的央企国企

　　2020年，如果要说到深圳地产圈中的央企国企，首先想到的是华润了。

　　因为华润在深圳像“神”一般的存在，是打新创富神话的缔造者，少则几百万多则上千万，让无数深圳人竞折腰!作为一个央企，能把房地产的开发水平提升到世界一流水准，不仅仅是其对资源的占有，我个人认为更在于其操盘团队的高度专业化和敬业精神!当初，吴向东这一清华高才生，构建的华润地产运营系统，注入的人才的的确确非常专业，基因优良!

　　当然，华润也是社会上传“喝茶费”比较多的开发商。

　　第一个是华润悦府，曾引发土豪连夜排队抢光千万豪宅，如今二手房都到20万左右。其实，当时有很多深圳人想买，甚至传出“喝茶费”都要几百万才能拿得到一套;

　　第二个就是去年华润城润玺了。从传“喝茶费”、到“打新热”，再到“代持炒房”，引出了央媒的震怒和深圳两大官方部门的表态，哪怕时至今日华润城润玺的传闻依然是余波不断。

　　网上传出“大面积退房潮来袭”!之所以出现大面积退房潮，根本不是因为购房者不愿意要这个房子，而是上级有关部门开始追查购房者的资金来源。据说，到现在为止，已经有200多个购房者，被当地的银行拒绝给予贷款。

　　在备受争议的同时，华润也并非尽善尽美，个别项目的操盘水准甚至让人大跌眼镜。

　　比如，现在华润再回光荣地罗湖，推出华润笋岗中心项目，也是一个大型综合体。为借助华润万象城的影响力，推广也用了万象，叫华润笋岗万象广场。但华润笋岗中心首发销售还是惨淡，荣光不再。

　　首批发售的为写字楼，于2020年10月6日获批预售，共计392套房源。到现在，已经销售3个月，累计销售70套，销售率约为18%。已经销售的70套房源，都集中在T2栋，T1栋销售0套。

　　时代已变，华润回到罗湖，似乎难以再创华润万象城当年的荣耀!

　　还有一家央企，就是华侨城了。

　　自2015年，华侨城提出“文化+旅游+城镇化”创新发展模式，就完全打破了原有的“房地产+旅游”的开发模式，迈入大规模发展的轨道。

　　尤其是段先念领衔华侨城集团之后，这位曾任西安市副市长，号称城市运营第一人，展开了大刀阔斧的改革，把全国划为了九大战区，采用“战区+兵种”的协同作战，打破思维僵局，实施跨界经营，优化布局结构，让华侨城焕发新的生机。

　　哪怕去年遭遇疫情，作为以文化和旅游产业为主营业务的华侨城，不仅没有放慢步伐，反而按下发展的“加速键”。

　　仅2020年上半年，深圳华侨城股份有限公司新增土地总建筑面积达642万平方米，且所拿地块大都是文旅用地。

　　在深圳，2020年，华侨城就拿下多宗土拍。比如，斥资35.39亿“斩获”宝中商地，打造深圳西部新地标;深圳市光明集团有限公司(实为“华侨城”)以9.33亿元中标深圳市光明区一宗商住地……

　　不仅是在深圳大手笔，在大湾区也是全面布局——

　　在肇庆、茂名、汕尾，华侨城打造差异化主题公园;在东莞、江门、惠州等地，因地制宜发展特色小镇旅游业;在顺德、中山等地打造“都市娱乐会客厅”在广东陆河螺溪谷等地，通过旅游扶贫新模式，建设美丽乡村……

　　目前，华侨城在大湾区推进的项目共约30个，涵盖10余个类别。2020年，深圳欢乐港湾·海滨文化公园、华侨城古劳水乡度假区(一期)等项目已正式开放。2021年，预计旧改项目华侨城深圳湾新玺名苑、独栋豪宅华侨城香山道公馆等重点地产项目将会开卖。

　　值得一说的是，华侨城在云南的投资布局，几乎是举全集团之力重点推进。截至2020年第三季度，华侨城已在云南12个州市布局77个项目，涵盖了文化旅游、美丽乡村、特色小镇、文化演艺、康养旅居、景区景点、城市更新、旅游交通、基础设施提升等多个方面。项目规划总投资超2200亿元，目前实际完成投资超800亿元。

　　再有就是招商了，深圳2020年最能卖房子的开发商，就当属招商了。

　　2020年一开年，招商太子湾湾玺三次开盘，每次都宣告“售罄”，销售货值超50亿元;随后招商局前海经贸中心(招商前海领尚公馆)开卖，由于地处前海中心，也贡献超过50亿;到了年底改善盘招商臻府走红，也为招商贡献了逾40亿的业绩……

　　2021年，前海招商·领玺二期(住宅)是深圳最值得期待十大新盘之一，或许其热度堪比华润城润玺。

　　再来说下深圳国企，作为深圳知名房企深业集团，自然是绕不开的话题。

　　2019年，福田的深业中城，5天内吸引了2794人缴纳诚意金，最终冻结认筹金139个亿。号称史上最难抢的豪宅项目。目前，香蜜“华尔街”上，深业中城精品公寓正现楼热售。

　　到了年底，深业颐湾府开盘，均价10.2万/㎡，367套房源当天去化率达到9成，目前项目一期已售完。据了解，颐湾府二期正施工建设中，预计2022年入市。至于会不会在今年提前入市，我们拭目以待，对于深圳人来说，更是乐见其成。

　　2021年，深业也多个项目预计将开卖，比如宝安的深业U中心(写字楼)、南山的深业世纪山谷(住宅、办公、商业)、光明的深业信宏城(住宅)等等。

　　再来看看深铁，拥据深圳最优势的资源——“地铁+物业”，让其在深圳大行其道!

　　或许很多人知道深铁，是源于闹得沸沸扬扬的万科股权之争。2017年，以持股比例29.38%一跃成为万科的第一大股东，正式奠定了其在地产行业地位。

　　其实，对于这家既知地铁又懂地产的企业，才是深圳地铁上盖物业的佼佼者。

　　目前，拥有14个轨道沿线上盖项目的综合开发权，开发规模约542万㎡，其中政府配置项目13个，市场化拓展项目1个，当前在建面积约314万㎡。

　　不过，去年首发力作——深铁阅山境花园开盘，去化一般，还因噪音、得房率等问题引发市场一些争议。值得一说的是，去年深圳拿地最猛的，当属深铁了。拿下龙华大浪A832-0861地块和光明A608-0173地块后，分别花了66.53亿元和62.56亿元，总计129.09亿元，成为2020年度在拿地方面花费最大的开发商。

　　群雄并起，黑马频出

　　作为中国经济最活跃、最具发展潜力的城市，深圳一直是地产商们必争夺的“战略要地”之一。

　　其中，黄伟的新世界就是最大的黑马之一。作为深圳城市更新领域的中坚力量，深圳新世界在2020年就推出了2个重磅项目：一个公寓(开放样板房)一个住宅(拿到预售)，一举震惊业界。

　　新世界·临海揽山，打造了一个划时代的山海公寓，一度引发深圳“壹号公寓”之争。

　　第一、拥有绝版山海的景观资源。地处蛇口半山之上，背山面海，山、海、城景观一览无余，环视整个深圳，尤其是在城市核心地带，独一无二。

　　第二、十二年磨一剑的山海藏品。循资源之最、究精工之极，以巅峰之产品形态——由世界大师耗费十二年时光雕琢而成，屹立于湾区之巅。

　　第三，拥有绝版的70年产权。相比城市中心其他的公寓，新世界·临海揽山拥有70年恒久产权，具有超高的居住性，而且还通燃气，带观景阳台。

　　第四，拥有绝版的78%的实用率。不仅比普通公寓多得了差不多10%的面积，相当于节省了10%的房价，还带来更奢阔的居家空间。

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　　从此，南山再无山海!

　　在中国企业家的群体中，黄伟的运营个性也许最像犹太人的，我发现其要旨在于——

　　第一、批判性思维方式，工作中保持独立思考，绝不会人云亦云，凡事打个问号，对工作中的问题绝不留情面，这是典型的犹太思维方式，从质疑，论证，再决策，很较真!我在以色列考察时，发现犹太人之间为工作偏爱争争吵吵，鸡蛋里挑骨头，逼对方走出舒适区，在被批判中螺旋式上升!难怪他们人口一直只有华人的1%，竟然有逾200个诺贝尔奖获得者!

　　第二是比较思维方式，犹太人跑遍世界，黄伟则喜欢研究世界先进的理念和作品，他打造的福田核心区的新世界大厦，单就为了铝合金框架达到创纪录的尺幅，他甚至跑到了著名的飞机制造公司去制造，而成本必然比正常的超甲级写字楼该部位的建造成本多了几倍。虽然十多年过去了，仍然没有对应的写字楼超越新世界大厦，我偶尔走进大堂，感觉这个大厦一直青春不老，充满活力!

　　新世界·松风明月也是不同凡响。作为深圳西部的标杆性综合体项目，在去年年底刚拿到预售，就被“秒光”了。家门口的三地铁枢纽+小区旁的优质教育+楼下就是商业综合体，让新世界·松风明月成为2020年最火热的刚需盘之一。

　　2021年，预计新世界·临海揽山山海公寓将面市，甚至其住宅也将重磅推出，而新世界·松风明月也将推出二期住宅、公寓等。

　　2020年另一大黑马就是兆邦基，虽然在大湾区深耕16年，但去年接连推出了四个地产项目，技惊业界。

　　先是坪山中心打造的标杆人居大盘——兆邦基•碧湖春天一期，一经推出就广受深圳刚需好评，随后项目又趁热推出了二期。同时，又在光明中心区推出了集住宅、公寓、商业、写字楼为一体的都荟综合体——兆邦基•端慧苑，也取得不俗的成绩，在去年年末，兆邦基商务大厦获批预售许可证，备案182套办公、26套商业，共208套房源。

　　今年，兆邦基也会再接再厉，有不少项目推出。其中，就有位于前海门户，打造集购物、餐饮、休闲娱乐等多元业态综合体——前海立桥金融中心。

　　值得一提的是，广东最大的省属企业粤海置地集团在深圳打造的首个建面约65万㎡的标杆综合体项目——粤海城已经拔地而起，其位于大梧桐新兴产业带(三带之一)的智谷核心，占据了布心-水贝“千亿”珠宝商圈。

　　其坐拥两座甲级写字楼，南塔是约300米的粤海置地大厦，将赋能产业发展和升级。北塔约180米的深圳钻石交易大厦(暂定名)则将引进国家级要素市场——上海钻石交易所资源，将打造成大湾区的延伸服务平台，为深圳珠宝行业发展提供了新的舞台，引领深圳珠宝行业继续向前迈进。

　　深圳首家约12万m²天河城将入驻粤海城，体量与华润万象城、海岸城相当，由金威啤酒厂改造而成的深圳首个约1.4万m²啤酒厂艺术街区，充分实现了工业文明和人文艺术、文化和商业的完美结合，将承载文化产业的发展，成为一张文化名片——引领深圳时尚潮流。

　　住宅是初中难度，商业是高中难度，而超级综合体是研究生难度，这些业界都心知肚明。何况，粤海城是一个地产+产业+生活+旅游打卡的超级综合体，超越建筑本身的地标性意义!他们高效地将品质生活、休闲娱乐和人文艺术巧妙地融合在一起。

　　粤海城能从群雄争霸的深圳地产界脱颖而出，一跃成为超级城市运营、产业运营和人类生活方式运营的标杆之作，这源自其世界一流水准的操盘团队，以及其高度的敬业精神!有的老总从十年前就开始潜心研究其规划，文化与技术的导入，城市运营，人类生活方式的引领等等!

　　再有就是恒大了，自2017年总部迁入深圳，就一直在积极布局深圳市场，终于去年，迎来爆发式的发展。

　　成为了2020年深圳卖房子第三猛的开发商，全年住宅成交面积21.53万㎡，卖掉了2129套房子，成交金额达到82.75亿元，市场占有率接近5%。

　　未来恒大在深圳的项目逐渐增多，根据已立项更新项目的申报主体与实施主体信息，结合相关网络信息综合统计，恒大在深已储备的城市更新项目超过40个，其中已立项(计划公告)的项目有21个，主要分布于南山、龙岗、龙华、坪山等区。

　　预计今年，就有恒大海湾华府、恒大珺睿大厦、恒大向前村旧改等项目入市。

　　牛年寄语：2021，牛气冲天!

　　作为全国最火热的市场，群雄争霸，人才辈出。无论是央企、国企、还是本地房企、外来房企、潮汕私企等，都能在这里茁壮成长，将为深圳城市建设留下了更多更好的浓墨重彩的画卷!

　　祝愿我们的大众英雄，百尺竿头更进一步，越来越好，越来越强!