01

　　昨晚，上海购房新政出炉：

　　离婚三年内按离婚前套数计算，增值税征免年限从2年提高至5年。

　　这一下，让杭州的购房者一边心疼上海人三秒，一边自己也慌了神。

　　杭州会跟进吗?

　　杭州的新政什么时候会来，我们还不确定。

　　但有一个信号值得关注：那些预告本周要领证的“热盘”，都放鸽子了。

　　这是不是预示着什么呢?

　　红盘热盘也好、新政也好，“盼它们来，又怕它们乱来”。

　　越来越艰难的市场，每一张房票都弥足珍贵，每一个买房决定更是影响深远。那么接下来，看看最近又有哪些粉丝的购房疑惑。

　　02

　　Question 1：

　　笕桥板块值得买吗?笕桥和宁围比哪个后期发展会更好?

　　Answer ：

　　笕桥和宁围，都是2020年杭州楼市异军突起的两个板块。土地接连出让，房企抢驻，也成功吸引了市场的关注。

　　比较有意思的是，在笕桥拿地的开发商大都是全国性房企：绿城、合景、金隅、世茂、甘肃建投以及之前的融创;而宁围则是以本土开发商为主，大家、顺发、坤和，景瑞是宁围唯一一家外来房企。

　　从板块的发展来看，我更看好笕桥，不光是因为我更相信那些大牌房企的拿地眼光。

　　首先，笕桥有个先天优势——位于主城区。

　　之前受制于机场的影响，一直是城中被遗忘的角落。但近几年板块大规模拆迁重建，未来想象空间巨大。

　　关于笕桥，近期我们也曾去实地探访过，可以点击回顾：风口来了!笕桥能“上位”吗?

　　其次，从配套资源来看。

　　笕桥将在今年通地铁——4号线二期;

　　而宁围呢，已经开通的地铁2号线和地铁7号线分别经过整个区域的西面和南面，距离几个在售盘都有着1公里以上的距离。

　　上周世茂竞得了笕桥一宗15万㎡的地铁上盖综合体地块，打造世茂广场。该地块在出让时就对未来开发商的持有运营定了很高的要求，一定程度地保证了未来的商业品质。

　　但宁围板块还没有规划有大型的综合体，目前基本以社区底商为主。想去逛大型的商业体需要开车近半小时前往萧山市心的华润万象汇、恒隆广场、萧山宝龙城等。

　　未来，宁围各方面配套有可能会完善，但当下来看，推进速度不如笕桥。

　　不过宁围也不是没有优势。

　　根据限价体系，宁围目前限价33500元/㎡，与相近的钱江世纪城约有1万元/㎡的价差。

　　笕桥的限价在40800元/㎡，与相邻的城东新城价差超5000元/㎡。

　　因此我觉得从城市格局发展和资源利好兑现的角度来看，笕桥的未来更有想象空间。但从眼前来看，宁围的入市门槛更低，板块价差更大。

　　03

　　Question 2：

　　笕桥可以买吗?刚去看了合景泰富揽月臻翠府洋房没卖完，不用摇号可以直接买，大家都不买的原因是品质不好或者性价比不高的原因么?我看它的地理位置相当好，在4号线笕新站边上，马路对面还是世茂新拿下的综合体。

　　Answer ：

　　又是问笕桥的，看来近期热度不低。

　　关于笕桥，前一个问题已经分析过了，未来可期。

　　至于揽月臻翠府，是除了世茂笕桥TOD项目之外，笕桥距离在建地铁站最近的一个项目。旁边不仅有地铁有商业，还自带社区底商。怎么看都觉得，是个先天条件优越的项目。

　　项目首开就拿出了全部两幢洋房，目前还剩下少量房源在售。

　　洋房没有一次性卖完，我觉得，一方面，与购房者对品牌认可度和开发商的销售推广策略，有一定关联;另一方面，也与城东人民的居住习惯有关：高层产品在城东更吃香，低密产品相对难卖一些。

　　另外，我觉得这与洋房的价格也有很大关系。揽月臻翠府的洋房，总价约在580-600万元。这个承价能力的购房者，在杭州楼市的选择范围很广。

　　从申花、城东新城、钱江世纪城买100-120㎡左右的刚需刚改产品，也可以去运河新城、祥符、艮北买约130㎡以上的大户型。

　　从板块关注度和一二手倒挂来看，新崛起的笕桥并不占优势。因此揽月臻翠府的洋房，不一定会成为他们的首选。

　　当然，比起那些中签率个位数的板块，这里可以不用摇号直接买，购房者更有主动权。在当下的市场里，不失为难得的买房体验。

　　如果您也有买房疑问欢迎给我们留言，或扫码关注小助手，拉您进群参与讨论。

　　04

　　Question 3：

　　综合考虑，朝闻花城和湘湖原著选哪个比较好?

　　Answer ：

　　两个项目都属于南卧板块。但位置距离很远，因此资源配套也差异很大。

　　就配套来说，朝闻花城略胜一筹。项目东面一路之隔就是22万㎡的朝阳天地，直线距离300米左右是地铁2号线朝阳站;

　　龙湖湘湖原著位置更靠近湘湖(但也有距离)，项目周边也水系环绕。旁边有幼儿园、小学、中学，但地铁稍远了些。

　　产品方面，两个楼盘的容积率一样，都是2.7。朝闻花城体量约40万㎡，规划有了18幢高层、8幢小高层。而湘湖原著约18万㎡，规划为高低配，18幢联排、9幢高层。

　　一般来说，像朝闻花城这种高层为主的项目，建筑密度会更低点，园区的公共绿化、活动空间会更多。但湘湖原著由于地块的特殊性，加上规划的巧妙性，靠近排屋区和沿水系的高层遮挡少，采光日照条件也不错。

　　从外部条件看，喜欢配套在家门口喜欢大盘热闹的购房者，建议选择朝闻花城。更喜欢安静注重环境的，湘湖原著更适合一些。

　　从价格看，朝闻花城的精装高层限价是2.98万元/㎡，户型面积89-108㎡。湘湖原著限价是2.83万元/㎡，户型面积98-128㎡。湘湖源著房源面积更大，但总价范围相差不大。

　　湘湖原著和朝闻花城都在前几天刚刚登记结束。

　　湘湖原著首推高层204套房源1119户登记，包括两户无房人才，整体中签率18.23%。朝闻花城登记结果尚未公示，此前的中签率都在40%左右，朝闻花城可能更容易摇一些。

　　05

　　Question 3：

　　戴村的几个盘和森与海，哪个更值得关注呢?短期来看是戴村利好，但长期看会不会森与海更有想象空间?

　　Answer ：

　　银泰落地，时代高架延伸也指日可待。短期看，戴村很快将迎来交通和商业的双重利好兑现。

　　森与海的未来，或许可以参照良渚文化村和桃李春风。跟普通的房地产项目不同，这是一个由开发商主导建设的独立小镇，它有着独有的价值。

　　我觉得，这种大盘的价值跟一二手倒挂、学区、大型商业配套都无关，是更关乎那里营造出的生活方式。

　　森与海的成败也取决于开发商的运营能力。

　　因此，戴村的项目和森与海之间要如何选择，我觉得一方面是看您所期待的回报周期，另一方面也是取决于您对哪种生活方式更认同。

　　06

　　Question 3：

　　杭源里、嘉品、君品怎么选?自住，考虑学区。

　　Answer ：

　　这三个项目确实在去年9月的“红盘潮”中撞过车。

　　当时这三盘的登记结果是：

　　君品：412套房源，共有3311户家庭参与登记，其中无房家庭664户，人才无房家庭39户，平均中签率12.44%;

　　嘉品：276套房源，共有5120户家庭参与登记，其中无房家庭1069户，人才无房家庭88户，平均中签率5.39%;

　　杭源里：335套房源，共有2271户家庭参与登记，其中无房家庭371户，人才无房家庭52户，平均中签率14.75%。

　　之前的登记数据看起来，杭源里更好摇。但不能忘了当时的市场背景：杭源里领证登记时，有一部分人已经登记了申花现房养云静舍，时间上完美错过。

　　目前嘉品、君品和杭源里都只剩下压轴房源，即将迎来收官开盘。如果三盘“再次撞车”该怎么选?

　　开发商品牌：

　　嘉品是滨江独立开发的项目，从设计、施工到营销，全是滨江;

　　君品和杭源里则是合作项目，君品是滨江携手保利、中梁、保亿合作开发;杭源里则是融创+金成。

　　房源户型：

　　嘉品还有最后两幢高层，共计227套房源。户型面积120㎡、139㎡、154㎡，精装均价47000元/㎡。

　　君品还有压轴的4幢高层，共计416套。户型面积103㎡、122㎡、139㎡，精装均价47000元/㎡。

　　杭源里还有最后2幢，共计86套。一幢高层108㎡、138㎡，精装均价约48000元/㎡。洋房139㎡、225㎡，精装均价约52000元/㎡。

　　君品剩余房源最多，机会也更大。

　　价格来看，君品的总价门槛更低一些;如果承价能力强、更想改善大面积的，可以关注嘉品的大户型和杭源里的洋房。丰俭由人。

　　如果同样以高层138、139户型为例，嘉品和君品都做到了四房两厅三卫，杭源里则是四房两厅两卫。其中君品南向做到了三开间，采光更好，实用性更强。

　　地铁距离：

　　嘉品：步行到地铁7号线奥体中心站约1公里，步行到6号线奥体中心站，约900米;

　　君品：步行到地铁2号线盈丰路站，约1公里;

　　杭源里：步行到在建中的地铁3号线香积寺站，约300米。

　　教育资源：

　　嘉品：斜对角是已建成的学军中学附属文渊中学;

　　君品：南面是萧山世纪实验小学，西面自带12班幼儿园;

　　杭源里：周边有卖鱼桥小学的三个校区。

　　三个项目各有优势。

　　君品房源多，摇中机会可能更大一些。

　　嘉品靠近杭州壹号院和奥体，未来周边的城市界面更好。

　　喜欢老城区的烟火气，考虑学区预期又想早点交付入住的话，不妨选杭源里博博运气。

　　这三个盘，你会怎么选?欢迎在评论区留言发表你的看法，或扫码关注小助手，到粉丝群参与讨论。