深圳回迁房、小产权房

　　如今的市场状态是怎样的?

　　据乐有家数据显示，在深圳拥有一套商品住宅的大概是143.5万人，2套以上的有15.3万人，而在深圳拥有3套及以上住宅的，大概是5.3万人。

　　而小产权、单位自建房或无房约1850万人，占比84%，即该类人群是深圳最大的人群数量，可见其市场的庞大。

　　深圳住房需求非常旺盛，从2010到2019年，新增的户籍人口增加了30.5万人，但2010和2019年相比，一二手住宅成交量甚至还减少了44674套。

　　不少家庭想要自住只能选择价格更为低廉的小产权，而投资者又想以低价买入回迁房等待旧改后财富新一轮增值。

　　这个市场的供应量又非常的庞大。

　　据生菜投资数据，目前尚未确认实施主体、可交易回迁指标的项目共485个，累计拆除用地面积43.2平方公里。

　　按平均35%土地贡献率、规划6.0容积率，更新可开发新建物业建筑面积16850万平方米，一般需回迁40%，回迁物业建面约6740万平方米。

　　假设平均每个业主拿出0.1%回迁指标出售，可投资回迁指标达6.7万㎡，市场规模庞大，未来还会有越来越多新项目要拆迁。

　　需求旺盛，供应庞大，成为深圳回迁房、小产权市场如今的现状。

　　为什么这两年流行此类交易?

　　哪类房产风险最大?

　　为什么这两年回迁房市场有许多购房者涌入，回迁房的买卖也更为流行呢?

　　据介绍，早期，开发商为了抢占项目会提前下手购入回迁房，为后面的拆迁动工做好铺垫。

　　2012-2018年上半年，融资大环境都相对宽松，为了加快拆迁，开发商宁愿“以钱换房”。

　　2018年下半年至今，开发商融资难度开始变大，只要不影响其拆迁进度，更多也希望“以房换房”。

　　然而近几年房价大涨，外地炒房客不断涌入，但不少人缺乏购房指标，今年715新政后，深圳购房名额更具有稀缺性，小产权和回迁房也就涌入大众眼中。

　　那一般来说，购买回迁房主要是源于哪些类型的房产?

　　主要分为9大类型，分别是红本房产、绿本房、历史遗留回执、两证一书农民房、猪肝本、回迁房、历史遗留回执、小产权房、无任何手续的违建。

　　如果要购入回迁房，其中的9种类型应该怎样区别?根据陈海登专家的分析：

　　◆按照风险低至高来算，红本房≥绿本=猪肝本>回迁指标房>两证一书>历史遗留申报>新增违建

　　◆按过户可行性来看，红本房>回迁指标房>猪肝本(未登记)=两证一书=历史遗留申报两规处理>绿本或猪肝本(已登记)>新增违建(无法核实权利人)

　　可以看出来，市场上基本上只有红本房(即已取得不动产权证，为市场商品房，可在三级市场进行转让)能够自由交易，但是价格更高;而像绿本房(包括了微利房、福利房等)是无法交易的。

　　两规回执、申请历史遗留等类型，根据更新条例，难度较大;而工改保或工改居类型都存在巨大的风险。

　　买卖回迁房、小产权有哪些利与弊?

　　购入又有哪些风险?

　　关于小产权、回迁房的购入，不少人主要是由于没有名额或者是规避限购名额后迫不得已的结果。

　　这类产品以较低的价格受到普通家庭的青睐，基本上回迁房的价格比市场上现有商品房低一半，约50%-60%之间。

　　另外，如果购买的小产权或回迁房被纳入旧改项目，且进度快速，那么拆迁谈判后签订搬迁安置补偿协议，可以获得一定的过渡费、搬迁补偿费、奖励费、装修费...

　　但每一枚硬币都有两面，有利就有弊。

　　短期内买入此类房产需要一次性付款，资金压力较大，另外，无法按揭抵押，难以融资。

　　除此之外，也存在各种买卖回迁房风险，等待期限难以确定，而且针对安置补偿协议后面的各种费用。

　　即便有过渡费，但回迁时间漫长，资金使用效率未必划算，尤其搬迁安置补偿协议更

　　新局备案后，急用钱也无法转卖。

　　购入小产权、回迁房有哪些风险?

　　1、确权风险：如果发生业主反悔或不配合确权、村集体不配合、开发商不配合、房产绿本无法买卖、公示流程有异议、街道认可出问题诸如此类的问题，基本上算是“花钱打水漂”。

　　2、旧改项目本身风险：比如项目推迟等待、各种航空限高、生态敏感区、紫线、黄线、橙线、地铁保护区等因素导致项目迟迟未能推进都会导致回迁房购入后的“拆迁梦”会变成遥遥无期的事。

　　而且过早的介入回迁房买卖，如果项目不符合计划立项条件，需要等待十几年，最后的结果以只能自己承担。

　　另外，开发商方面的合作风险也需要谨慎对待，如果开发商操盘能力缺失、经济方面产生纠纷、和利害关系人等矛盾纠纷问题，那么回迁项目也并不会很容易兑现。

　　3、村方面的风险：对于不同的村有不同的合作方法，其中的复杂性更是要全方位考虑，如果村集体修改合作协议，推翻之前合作的开发商，各种利益分配不均衡等诸如此类的内部矛盾，同样会影响项目的进展，投资者也会损失惨重。

　　总的来说，在如今开发商融资成本逐渐升高、三道红线压迫的情况下，任何城市更新项目的推进都不是简简单单能完成的。

　　而普通购房者想要进入这个“新”市场，需要有足够的研判能力，甚至是实地考察，了解更多的信息，才能稍微清晰地分辨项目是坑是赚!

　　因此不少项目都是越前期越具有风险，越到后期，尤其专项规划阶段，项目风险越小，而价格也是越早期越低，越后期越高。

　　当不少专业人士甚至开发商玩转小产权、回迁房市场都会被“坑到”时，普通人以小博大，也可能会被深度套牢，一定需要谨慎对待!