一年过去，深圳写字楼发生了剧烈变动。二房东跑路、新增供应量进一步加大，随处可见甩泪租、免租期延长等都似乎挽救不了哀嚎的现状。

　　思微原在深圳南山科技园一带布局了5家店，现在只剩下一家。连最旺的福田CBD购物公园“十三姐妹楼”，不少都出现了10-20%左右的空置率。到底深圳写字楼怎么了?

　　据第一太平戴维斯发布的2020年深圳房地产市场年报显示，深圳第四季度写字楼空置率为27.9%，仍然是四大一线城市中写字楼空置率最高的城市。

　　虽然同比2019年下降了9.6%，但宝安写字楼空置率仍高达47.5%，是深圳行政区中空置率最高的一个区域。

　　而按照世邦魏理仕对优质写字楼的数据来看，2020年深圳写字楼空置率为22.5%，吸纳量为72.2万㎡，新增供应达到130.2万㎡，平均租金约为191.9元/月/㎡。

　　深圳写字楼空置率高已经成为业界共识，除去写字楼市场行情的因素外，或许还与写字楼的供应量充足有关系。

　　前海某写字楼的招商主任在媒体见面会上直言，可能空置率比实际更“恐怖”，但大家心态依然比较好。

　　从深圳全市来看，2020年共有14个甲级写字楼项目交付入市，面积合计达105万㎡，全市甲级写字楼总存量至830.6万㎡。

　　在深圳各区域的写字楼供应中，南山区表现最为“优异”，该区域写字楼新增供应量占全市年新增供应的68.3%，新增面积累计达71.7万㎡。

　　2020年深圳写字楼市场延续“西拓”趋势，南山区和宝安区存量合并共占市场总存量的50.2%。除此之外，南山区和福田区依然是写字楼市场的供应主力，每年能提供大量的写字楼。

　　第一太平戴维斯的数据显示，福田区2020年平均租金为213元/㎡/月，是全市唯一一个高于深圳市平均188.3元/㎡/月的区域。其次平均租金排名依次为南山区、罗湖区、宝安区。

　　世邦魏理仕指出，2020年上半年受疫情影响，写字楼市场“遇冷”，业主采取免租期补贴、租金调整等策略吸引租客，写字楼租金呈下降趋势。

　　但供应高峰仍将持续，在此期间，业主需要更专业的招商策略和运营方案保持项目的可持续竞争力。

　　从第三季度开始，疫情得到控制，企业对写字楼的需求回暖，租金也在逐步上升。

　　写字楼新增供应量过剩、2020年受疫情影响，企业对写字楼的租赁需求下降等都是导致深圳写字楼空置率略高的原因，尤其表现在宝安和南山两个区域。

　　或是供应较高，吸纳量处于高位，加上疫情原因，空置率高企的新闻不绝于耳。乐居记者实探前海、宝中、福田等商务区，发现事情并没有那么简单……

　　宝安中心：在建写字楼项目仍不少

　　乐居从地铁5号线宝华站出来，看到这片区域属于住宅、商业、办公都较为成熟的地带，周边写字楼建筑林立，还有一些正在建设中。

　　一些办公楼招商已经超过一年半，还没完全租出去。

　　记者来到某一手写字楼。该项目置业顾问声称，项目于2019年三季度开始对外招商，他们自持的该项目写字楼，“出租率70%左右”。

　　在租金方面，李雨表示：“前海金融的租金是180-230元/㎡/月，租金主要还是分楼层。”同时，她表示项目附近的宝安中心西侧，未来是企业总部的集中地。

　　在同片区，可以看到不少正在建设的写字楼。

　　在中介小哥的带领下，乐居去到卓越集团开发的写字楼，这栋楼大部分的办公室都处于空置的状态，有少数的企业在开门办公。

　　中介小哥为乐居介绍的是一套688㎡、可以容纳差不多50人的办公室，价格是108元/㎡/月。他表示：“这套办公室的使用率是5成多。”

　　在提及出租率时，中介小哥表示：“这两栋楼的出租率都是80%多，卓越出租的基本上都是小面积的，租大面积的企业很少。”

　　虽然口头上表示出租率较高，但从实际来看或是招徕客户的一种手段，正在办公的企业并不多见，而楼下商业也尚未完善。

　　前海写字楼中介：以前“喝西北风”

　　现在一个月能租两套

　　去年深圳中原收佣“最牛”的销冠，收佣达732万，就是来自于写字楼板块。大宗交易和零售物业都较为“吃香”。

　　在南山前海片区，这里的甲级写字楼聚集，写字楼之间的街道比较空旷，店铺大多数都未开始营业，人气稍显不足。不管是在写字楼的外立面，还是底层商铺的玻璃上，招租的广告随处可见。

　　谈及南山的写字楼行情时，李雨打趣道：“2019年的时候一个月可以租出去2、3套，去年两个月才能租出去1套，当时都快喝‘西北风’了。”

　　李雨最后还补充：“南山区现在有租金补贴，可以吸引部分福田中心区的客户过来办公。”

　　宝安、南山区可利用的土地资源相对充足，每年新增写字楼供应较多。相比于南山、宝安这两个区域，福田区可开发的土地有限，每年新增的写字楼增速放缓，但仍然是深圳写字楼供应的主力。

　　乐居联系到了中原的一位地产经纪人何华(化名)，她近期在福田区成交了三单写字楼的交易。据何华介绍：“福田区的卓越时代广场出租率最高，这里地铁无缝接驳，地下连接购物公园和皇庭广场，租金大概是200-250元/㎡/月。”

　　乐居在中原地产的网站上查询，卓越时代广场写字楼最近一次出租记录是在去年7月。去年4月出租了三套，是去年一年中出租套数最高的一个月。

　　“一反常态，今年很多。”是何华对福田区写字楼成交的评价。何华表示：“往年这个时候写字楼市场都是很淡的，但是今年租赁成交比较旺。”

　　2021年深圳写字楼走势如何?

　　第一太平戴维斯对今年写字楼的展望为：2021年深圳预计将有约135.9万㎡的新增甲级写字楼面积交付入市。

　　在空置率方面，疫情对写字楼的影响仍然存在，加之2021年新增供应面积超百万，本地市场去化压力倍增，空置率或仍将上升。

　　世邦魏理仕深圳顾问及交易服务|办公楼部主管吴洋则表示：“预计2021年深圳优质写字楼市场将有超过100万㎡的新增供应入市，主要分布在福田CBD和高新科技园。来自科技和金融的需求预计将保持稳定增长，整体市场空置率将保持平稳，但供应高峰仍将持续。”

　　前海曾经声称“不卖地”，将以合作形式开发前海。前海曾以写字楼、产业的规划为主，住宅或公寓并非重点。但从实际的供应和2020年的规划来看，前海在开启土地出让后的第10年，已经转向“住宅”等方面。

　　谁也不曾想到，前海和宝安中心的写字楼成为“空置率”的一种象征。