2020年，受到疫情和三道红线政策的冲击，作为国民经济支柱产业的房地产业，整体上展现较强韧性。不过，对于很多房企来说，算是近几年来最难熬的一年。有的房企总算是苦尽甘来，也有的房企仍然是岌岌可危，而有的房企甚至消失在历史的长河中。

　　据人民法院公告网统计显示，2020年全国共计有408家房企发布了相关破产文书。

　　其中，广东(23%)位列破产房企数量的首位，其次是浙江(10%)和湖南(10%)，并列第二，江苏(7%)位列第三，这四个省的破产房企数量合计占比达到2020年全国破产房企总量的一半。

　　熬过了跌宕起伏的2020年，迎来了充满期待的2021年。那么，2021年地产行业到底将如何走向?该如何应对当下的冲击与挑战?

　　为此，我们特意整理了绿地、旭辉、融信、中梁等标杆房企的12位地产大咖对未来楼市的十大判断，希望能给大家带来一些启发。

　　01

　　2021年地产行业仍是维稳为主

　　越是热点城市，越有政策加码

　　去年受到疫情影响，很多地产人都期望调控政策会有所松绑。可事实证明，不但没有取消限购限贷，反而出台了“三道红线”，未来对于政策松绑不要抱有太多幻想。

　　对于今年政策方面的走势，可以从去年几个重要节点，得出一个大致判：去年政治局会议未提房住不炒，提到要促进房地产市场平稳健康发展。中央经济工作会议再提“房住不炒”，说要解决大城市住房突出问题，关于租赁房的内容比较多。两会则提到，因城施策促进房地产市场的平稳健康发展，要加快老旧小区的改造，稳妥推进房地产税立法。

　　其实可以看出，这些都是对房地产比较中性的政策，政府对房地产行业还是维稳的态度。

　　具体来看， 2021年政策层面，整体上中性偏好。对于部分库存城市，预判会因城施策适当松绑，但是“房住不炒”依旧是主基调。

　　从政策变动角度来看，如果哪个城市房价上涨过快，必然也会导致更严厉的调控措施出台。从放松的角度来看，国内大部分城市是对户籍制度的放松。这从2021年年初，几大热点城市的政策面反应，就不难看出一二。

　　比如，作为中国房地产行业的“样板”城市深圳，继去年9月份“715”补上关于打击“假离婚”的漏洞之后，最近又迎来了调控再加码，假结婚假离婚都被堵上，甚至不排除继续加码调控!

　　还有魔都上海的调控也提前而至，发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，目标直指：打击“打新”，抑制二手房涨价。

　　可见，对于热点城市，管理一直会保持高度的警惕，抑制过热，政策随时会加码。

　　02

　　整体行情略好于2020年

　　北上广深的房价或会继续上涨

　　对于今年行情，大家比较看好一二线城市，认为会略好于2020年。

　　但分化还会继续，而且会进一步加剧，有些城市依然处于调整期，但也有一些城市市场开始筑底复苏，开启新周期。

　　从区域来看，2021年长三角城市房价将保持温和上涨，珠三角市场可能受调控影响而有所降温，但市场基本面仍然强劲。

　　具体城市来看，一线城市中，深圳在2020年经历了上涨并被调控加码后，虽然市场逐渐退烧，但整个走势仍会温和上涨。

　　上海在2020年下半年就开启了上涨之路，2021年初就推出调控新政，预计会在今年下半年慢慢走向平稳。

　　广州目前也开始了新一轮行情，成交比较活跃，前几天还爆出了部分小区抱团涨价的新闻，跟去年深圳一样，熟悉的套路。

　　北京作为一线城市最后的价格洼地，2021年有望开启新周期。据中原数据统计，2020年北京二手房成交量达到16.88万套，新房成交高达4.9万套，市场回暖迹象明显。目前学区房的行情已启动，预判春节过后，房价会逐渐开始有所体现。

　　此外，二三线城市中，杭州、南京、合肥、佛山、成都、厦门有开启新周期迹象，还有长沙、武汉、郑州、天津、青岛也有希望迎来新行情。

　　03

　　90后成购房主力

　　三房或成新刚需，两房将逐渐退出舞台

　　这次的疫情，不仅改变很多人的生活理念，也改变了很多人房产消费的习惯。其中一个最为明显的变化是，二手房成交套均面积在放大，可见改善性需求增长比较快，预计未来改善的成交比重会越来越大。

　　这一点，也在数据上得到验证。据克而瑞统计，从2015年-2020年各城市商品住宅各房型成交套数占比来看，无论是一二线城市，还是三四线城市，三房成交占比均不断提升，而二房成交占比明显逐年降低。

　　2015年，一线城市一房、二房成交占比有40%，到2020年，这个比例降到了29.7%。二线城市，一、二房成交占比也从2015年的45%下降到了18.5%

　　未来，三房或将成主流户型，而且人均面积会不断增大。

　　很多人可能会问，为什么大家都要买三房了?一方面，置换成本太高，能一步到位就尽量一步到位;另一方面，90后现在已经成为购房主力，他们普遍到了适婚年龄，需要父母协助带娃，常见的家庭结构是三代同堂，三房成为刚需。

　　04

　　未来行业低利润将成为常态

　　拿地王或如踩“地雷”，等死

　　随着土地红利、刚需红利、金融红利的消失，房地产行业全面进入低增长低利润的双低时代。

　　第一，房企增速的拐点已到。

　　自三道红线的全面实施，等于控制了整个房地产行业的杠杆率，按照总资产负债率70%来计算，行业的总杠杆就限制在了3.3倍，谁都不能超。因此，房企的增速在2019年就是一个拐点，2020年及以后，不会再出现像以前那么40-60%的复合增长率了，此后普遍将维持在10-20%的范围内。

　　第二，低利润将成为常态。

　　其实，房地产行业早已进入了风险投资时代。这个过程当中，房企拿了很多项目，但有很多并不赚钱，很多在亏钱，甚至很多地王项目在等死。

　　比如现在很多招拍挂的项目，基本都没什么利润，甚至部分项目的利润在3%～5%。虽然房企依然是在增长的，但挣钱会越来越难。不过，这相比很多其他行业来说，还是很幸福的。

　　最重要的是，要把未来想得坏一点，尽早把能力培养起来，练好内功。如果市场变好，你会过得更舒服，如果市场很坏，你也能应对。

　　值得注意的是，不仅要关注调控等短期因素，更要关注影响大局的慢变量。比如人口的拐点变化，不同机构推测，中国总人口在2025-2027年左右会下降。短期因素可以自我调节，但这些慢变量，是基本不可改变的慢变量。

　　05

　　只卖房的开发商，不是好房企

　　资本和资产的结合或将成“新蓝海”

　　去年贝壳上市引发全行业轰动，首日市值就破了400亿美元，如今更是达到了惊人的842亿美元(相当于人民币5457亿元)。很多人疑惑，为什么一家才十多年的轻资产公司市值可以这么高，比做了几十年的万科、碧桂园等头部房企还高。

　　背后的原因有两点，一方面是，房企现有的商业模式越来越不值钱;另一方面是，负债太高，造成房企估值不高。这是因为绝大部分房企出问题，基本都是输在了现金流，这就导致资本市场认为房企的抗风险能力差。

　　现在地产行业已经是存量时代，依靠卖房来扩大规模，再做成一年销售额几千亿巨头的可能性越来越小。未来十年，如果你还是一个买地建房卖房的开发商，注定不可能创造其他价值。可如果你改变商业模式，成为一种新的资产管理公司，将资本和资产结合，变成中国的黑石，未来估值则不可想象。

　　06

　　房企可用杠杆越来越少

　　必须最大化经营杠杆的作用

　　在房地产行业的发展史上，曾经有很多杠杆，比如财务杠杆，还有土地杠杆、资本杠杆、经营杠杆和合作杠杆。如今土地杠杆、资本杠杆、财务杠杆基本都消失了。从目前来看，只有经营杠杆和合作杠杆可用，就必须最大化利用这两个杠杆。

　　比如，经营杠杆，一般高周转的房企用得比较好。

　　以前从拿地到施工，通常要5个月，如果通过运营提升，就可以将这个周期缩短到3个月甚至2.5个月，这样，高周转房企就能实现快速开发快速开盘，缩短经营性现金流回正周期。

　　除了经营杠杆，还有合作杠杆。现在80%的房企都有做合作开发，这里值得注意的是，这个合作开发，一定要选好合作伙伴，不然后续合作很麻烦。因此，要优先考虑资金实力强大的企业，一方面能减少自身的资金投入;另一方面，通过强强合作，也能树立起良好的品牌美誉度。

　　07

　　新一线城市或是机会点

　　在熟悉的地方要做到极致深耕

　　众所周知，现在市场都不好做，大家都不会把鸡蛋放在一个篮子里。因此，现在做的大的房企，基本都是全国布局。此时，选择什么样的区域发展就显得尤为关键了，如果选错了区域，还是挺危险的事。那么，势必就要精准投资，同时通过极致的区域深耕降低成本，提高效率，优化企业经营。

　　第一，新一线城市是机会点。

　　一方面，今年招拍挂市场，一线城市的拿地溢价率普遍都非常高，虽然从资金角度来看，很安全，但门槛也高;另一方面，一线城市很多都有“限价”，利润都很薄。

　　建议房企关注新一线二线城市，比如2020年表现抢眼的杭州，还有新的二线城市，如都市圈里的高铁节点、省会、计划单列市等，这些城市可能就是机会点。

　　第二，在熟悉的地方将优势发挥到极致。

　　一方面，将效益不好的区域收缩掉，将资源投到成熟的区域公司，这样做到效益最大化;另一方面，在深耕区域要做到四个熟悉：在熟悉的区域做熟悉的产品，用熟悉的团队和熟悉的供应方、合作资源。在这四个熟悉之下，能保持深耕的极致。

　　同时，极致的深耕还能保持竞争力。比如，原来你在十个城市做十个项目，现在在一个城市做十个项目，各项管理成本低很多，它一定会愿意让利给甲方，这样深度捆绑在一起，在市场上才有竞争力。

　　第三，对于机会型区域，要速战速决。

　　除了深耕区域，还有一些机会型区域，机缘巧合拿到一个不错的项目，这当然也可以做，但这种区域一定是打一枪换一个地方，速战速决。

　　08

　　地产的未来一定向上捅破天

　　而不是一味压低成本

　　每个行业都有天花板，地产行业也一样。目前行业里面，有些品牌房企溢价能力可以达到20%-30%。相反，有些地产项目不断降价，还是没人买。这其实反映出房地产行业出现了高品质需求的买方市场。

　　一方面，只要你产品好，哪怕比竞品卖贵20%，客户也认，因为他们愿意为高品质产品买单;另一方面，很多客户需求没有被满足，有待房企去挖掘。

　　比如，房子会专门考虑给宠物设计一个房间吗?如果你养猫，家具不耐磨是很麻烦的事情。再比如，疫情后需要居家办公，以前搞一间书房是做做样子，今天在家要跟人开会都没空间，需求没有被满足。

　　其实，从行业良性发展的角度来看，房企也应该注重提升产品品质。只有把天花板拉高，才能将更多的优势资源、资本和人力，优秀的人才，吸引到这个行业来，这个行业才能更好地良性发展。反之，则亦然。

　　一个很明显的例子，就是华为手机，这几年通过把行业天花板拉高，它下面就有很多同行业类的企业，这样，大家就都有了生存空间。相反有些行业，天花板不断往下压，最后导致整个产业都被淘汰。

　　至于如何拉高?手段有很多，除了提升产品质量，还可以从美学、艺术、科技、精神消费等层面去丰富社区，甚至还可以通过增加健康配套、提升服务等等。

　　总之，我们应该要向市场要效益，而不是一味的压低成本。只有通过更多的溢价，才能让这个行业不断的进化。这样，就会使得每个人在这里面，都有自己的空间，投资人有回报，职业经理人也有成长，从业人员也有自己的业绩。

　　09

　　房企也需要“特种兵”

　　让真正优秀的人收益更多

　　未来地产行业的组织形式可能会演变成小团队协同作战模式，一个区域公司不再像以前一样，几百人的大团队，以后很有可能十来个人的小团队来干，一个人干三个人的活。

　　比如，去年年底碧桂园就提出来在新区域要打造“极简组织”新区域平台仅配置约10人，包括投资、运营、成本和综合类(人力行政/外联)，每类2~4人。项目公司只配3人，包括项目总、工程经理和项目综管。之所以能做到这样，主要是采用了大总包模式。

　　这很有可能，会是未来地产组织变革的一个演变趋势。因为地产行业的利润在下降，提高人均效能成为大势所趋。这样，不但能降低成本，还能提高员工待遇。比如，很多房企之所以能发比较高的奖金，原因在于组织精简，比如原来要300人，现在只要200人，这样每个员工都可以涨薪水，也同时降低了企业成本。

　　甚至，未来同一城市团队共用、跨区域人才共享等也可能会成为趋势。如今有的房企在区域层面成立优秀人才池，哪里需要就派往哪里，让优秀人才在全国内充分流动起来，形成灵活的作战单元，不但大大提高区域战斗力，也有效降低人力成本。

　　10

　　房企多元化或迎来新一轮爆发

　　未来千万不要选错赛道

　　近几年很多房企都在多元化发展，比如碧桂园、恒大等，就算没有多元化发展，也在研究怎么转型。

　　但现在房地产行业容错率越来越低，选错了赛道是很致命的问题。因此，对于房企战略上的规划把握能力、布局能力要求很强，才能做正确的事情。

　　那么，怎么判断一个赛道的价值?

　　那就是要有尽可能多的、不受限制的客户。另外一个，现金流的稳定性。

　　物业这两年为什么这么火?一方面物业是轻资产行业，没有太多负债，不少物业公司，基本是零负债;另一方面，客户数量庞大，而且天然具备与客户的黏性，客户不断为业主提供服务，这也意味着未来收入增长潜力巨大。

　　这也是为什么跟房地产行业相比，物业行业估值这么高的原因。所以，对于有物业或者是生活服务的房企，如果物业有上市计划，千万不要停，要尽量往前赶。

　　具体来看，地产多元化，可能会有以下方向：

　　一是从主业出发，围绕上下游业务进行扩展。

　　居住服务类是重要投资方向之一，包括房地产经纪行业、物业、文旅、长租、联合办公、智能家居、装修装饰等等。

　　二是跳出主业，跨行业发展。

　　机器人、汽车、农业、体育、文化、生命科学，就属于这一类。

　　这一类发展的机会，在于技术进步、消费升级，技术进步可以诞生全新的产品，消费升级可以诞生全新的市场，对于新进企业和资本来说，这就是机会。目前来看，我国中产阶层已经越来越庞大，相关市场逐渐成熟，需要不断做强做大。