01

　　上周六，东站万象汇终于开业了。

　　这是让城东人民久等的商业综合体，从拿地到开业，耗时近10年之久。

　　名字也从最初的华润欢乐颂，到五彩城，再到今天的万象汇，几经波折。

　　作为一个对商业综合体“如饥似渴”的城东人民，我第一时间跑去了万象汇。

　　咔咔咔，按下几张洋气的照片，欢天喜地Po朋友圈。

　　原以为会引发一群“围观者”的欢呼，没想到竟唤起了一段尘封已久的集体回忆。

　　02

　　“卖XX项目时吹的8大综合体，终于来了一个!”

　　“帮XXX项目吹的8大综合体，终于来了一个!”

　　“城东新城百万商业综合体，终于来了一个!”

　　……

　　一条朋友圈，炸出了一群曾经奋斗在城东新城的地产“开荒牛”，一晃，是七八年前的事了。

　　这是一件又好笑又可气的事。

　　谁也不曾料想到，房子都交付五六年了，早早规划的综合体才姗姗而来。

　　更“奇妙”的是，除了万象汇和烂尾的港龙城，几乎没人记得清那所谓的8大综合体，究竟是哪八大。

　　03

　　翻阅了杭州城市的相关规划，这8大综合体，还真不是开发商的自吹自擂。

　　回溯到2006年，杭州正式开始实施“决战东部”战略。

　　根据政府的规划愿景，城东新城将建设八大城市综合体，体量占据城东新城三分之一的土地。

　　包括地铁上盖综合体、高端写字楼、五星级酒店等20多个商业项目，其中体量10万㎡以上项目10个，体量20万㎡以上项目有5个，总体量约有240万㎡。

　　曾经最被寄予厚望的城东新城商业规划，结果却成为了当下城东发展的一大软肋。

　　未免有些讽刺。

　　04

　　都说跟着规划去买房，不用怀疑，这一定是真理，可不要因为这8大综合体对此产生怀疑。

　　即便期许的商业配套没能成型，但七八年前买这里的朋友，如今的资产多少也翻倍了吧。

　　当时买在这里的，更多的是看好东站交通枢纽的定位，是便捷的交通和大牌开发商的品牌支撑，商业是加分项，而非必须项。

　　只不过，随着其他距离武林门更远板块的“房价迅猛腾飞”，城东的朋友们开始心有不甘。

　　城东真的缺商业吗?真是因为少了几个综合体，房价就乏力了?

　　不见得。

　　05

　　山不在高，有仙则名。水不在深，有龙则灵。

　　买房看的规划，从不以量取胜。

　　一看城市发展大方向。

　　比如“从西湖时代到钱塘江时代”，比如“跨江发展到拥江发展”，比如“城西科创大走廊”，几年前就提出的城市大规划你听进去了吗?

　　二看区域小定位。是城市新中心?交通枢纽?产业新城?

　　以房价涨幅的经验论，中心价值>产业价值>交通价值。当然产业价值还得看是哪门子产业，未来科技城的房价支撑，离不开高收入的阿里员工。

　　三看附加值。商业?医疗?教育?交通?生态?

　　在很长的一段时间内，我认为教育>交通>商业>生态>医疗。学区房有多值钱，问问家长们都知道。

　　当然，大多数板块的价值因素都是叠加的，不可能只有单一价值，毋庸置疑，叠加的越多，板块自然越值钱。

　　如果现在在未来科技城三兄弟所在区域落一个知名的学校资源，那这房价就更了不得了。

　　06

　　总有人感叹，城东新城住着感觉真挺好，各种方便，但为啥房价感觉到了瓶颈期，连申花都拼不过了。

　　我认为作为交通枢纽定位的城东新城已经基本完成了使命，接下去，随着地铁6号线和4号线二期的相继通车，它需要转型。

　　这也是为什么，钱江新城2.0的规划里，有了城东新城。

　　一个万象汇还远远不够，十字天幕街区(一街一中心)能否打造成功，是关键。毕竟，城东新城已经没有更多的土地给到新的大牌商业了。

　　白石会展中心能否成功运营，是板块产业的新契机。定位浙江省最大进口商品特色街区和长三角区域进口商品展示中心，这个会展中心的运营极为重要。

　　当然，如果突然落地一个知名学校，以上那两点短时间内就都不重要了。

　　07

　　昨天，德信中心首开房源全部售罄，改善客户对城东新城是认可的。

　　而万象汇的开业，其意义不仅仅是丰满了城东的商业版图，我更希望它是城东新城转型升级的开端。

　　忘记那8大综合体吧，从现在开始，让我们寄希望于新的城东新城。