12月18日，开了3天的中央经济工作会议闭幕。会议总结了2020年经济工作，分析了当前经济形势，并部署了2021年的经济工作，其实也涉及楼市问题，我们来解读一下。

　　有关房地产，会议的表述如下：

　　七是解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

　　要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

　　第一段的表述和过去几年高层在各种场合的表述基本一致。其中，指出要解决好“大城市”住房突出问题，表明中央承认“大城市”存在较为严重的住房问题，这里面，如果说哪些“大城市”的问题更严重，那毫无疑问深圳是首当其冲的。深圳不仅存在住房短缺的问题，还存在以短缺为土壤的投机炒房盛行问题。

　　个人认为，“促进房地产市场平稳健康发展”，是难度非常大的目标，尤其是在以深圳为代表的“大城市”。

　　一方面，不管是主动为之还是不得以为之，相对宽松的货币政策和货币发行量，都会使得天生有避险意识的资金寻找安全的资产池，但过去多年的历史表明，在各类可以承受天量资金的资产选项里，只有核心城市核心地段的房产更“靠谱”，值得“信仰”。

　　另一方面，这种对核心城市房产“霸王硬上弓”的行为，造成了楼市价格的非理性上涨。房价短期内的大幅度上涨容易积累较高的金融风险。在我们国内，房产占居民总资产的比重之高应该是冠绝全球的。

　　这点在深圳也尤其明显，大家看看自己，再看看自己身边人，所持房产分分钟占家庭总资产的八成甚至九成，毫不夸张。

　　目前各大城市对楼市投机炒作风气的压制主要靠各种行政措施(主要是五限)进行“围追堵截”。但是，就像治水一样，解决大水问题不能光靠“堵”，更需要靠“疏”，通俗来说，就是需要找到引导大资金去向的新的资产池。

　　中央对股市多年来寄予厚望，也推行了多项资本市场改革措施，但奈何历史包袱太重，利益纠葛多，短期内没有看到多大进展。除了少数专业投资者外，一般人在股市很难赚到钱，这是客观事实。

　　这种情况下，现在上面希望的就是以时间换空间，一边培育良好的股市投资土壤，一边用强力行政措施围堵流入楼市的资金。

　　只有股市赚钱效应出现，资金出现从楼市到股市的“搬家”，大城市房地产市场的各种行政干预才能逐步退出，代之以经济手段调控。

　　再来看第二段的一些关键词：

　　“高度重视保障性租赁住房建设”，“加快完善长租房政策”，“租购同权”，“土地供应向租赁住房建设倾斜”、“探索利用集体建设土地和企事业单位自有闲置土地建设租赁房”、“降低租赁住房税费负担”、“整顿租赁市场秩序”和“对租金水平进行合理调控”。

　　叹一声气，其实我从这些关键词里读到更多的，是中央的无奈。我倾向于悲观地理解为，ZF承认大城市高房价的既定现实。

　　谁都想在大城市(深圳)买房落脚安家，但是大城市的土地资源和房产资源是有限的，做不到谁都买得起房。这个问题可以回到经济学的最重要的基本假设——稀缺。

　　资源稀缺的情况下，分配资源的方式靠什么?过去计划经济是靠国家直接分配，调剂，比如单位依据员工职位和工龄分房。市场经济的答案是靠“价格”，价高者得。但市场的确不是万能的，它容易导致两极分化，导致低收入群体永远买不起一些“稀缺资源”，比如大城市的房产。

　　换言之，中央的意思是，ZF无法确保所有在大城市打拼的人都能买得起房，但住房是重要的民生问题，不管不行。既然这样，那就发展租赁住房吧，让你租房的同时和买房享受同样的公共服务权利。

　　就像周一我在《滴滴司机：买房?我只是来深圳搞钱的..》一文里提到的车行老板一样，住在政府的公租房里，租金非常便宜，孩子也享有入学的权利，如果买不起房，能一直住着也不错。

　　租购同权也不是今年才说，过去说了多年，但是也很难其实。租房也能和买房一样上学，那么面对有限的(尤其是优质的)入学资源，租的人越来越多，租金也会上涨，如果对价格直接进行干预，则还是要一套新的分配资源的方式，到头来还是看其他标准比如谁的社保积分高谁入户时间长之类的。

　　此外，原本政策支持的长租公寓行业，以“蛋壳”为代表的企业杀鸡取卵，非正常性竞争搞坏了行业，明年这些乱来的企业有望被收拾整顿了。按照会议精神，地方ZF应该会代替市场在租赁行业承担更多的工作。土地供应向租金住房建设倾斜，建设更多的公租房低价提供给低收入群体，同时可能会直接干预市场租金(这点和新房限价一样，我依然持保留意见)。

　　还有一点很值得注意，“探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”。

　　这一点深圳其实早就先行一步，没有等ZF说，集体建设用地上建的小产权房就已经发挥了廉价公租房的作用。小产权房(特别是农民房)建设标准没有商品房高，租金也相对便宜，假如没有城中村农民房和统建楼，深圳的房价和租金只会比现在更高。

　　其实市场上也有很多声音呼吁，探索放宽一部分符合安全和消防标准的建于集体土地上的统建楼转为红本商品房，补地价转正，可以增加大量商品房的供应，缓解深圳房价上涨压力。房价和租金是联动的，房价涨，理论上租金也有涨价的动力，稳定了房价，租金也不会那么躁动。

　　总的来说，高层的想法是用更多的行政干预来解决住房问题。

　　大城市的商品房既然走的是市场的路，开弓没有回头箭。没办法，利益太复杂，既然无法完全约束其上涨趋势，那就也加干预措施尽量围堵，严查，控制涨幅和风险，等待股市池子水涨分流，同时建更多低价公租房，缓解老百姓的焦虑。

　　从这个角度来看，回到文章标题的问题，我个人认为明年深圳房价很难下跌，也不会有大涨，在政策高压中缓涨的概率比较大。