原创|黄佬邪

　　今天，沈阳土拍市场上拍出4块迷你地块，面积2—3.5万平，大东一环旁地块进入竞配建环节，铁西两地块皆以底价成交，沈北亦进入竞配建环节。

　　一东一西一北，呈现不同的土地市场热度，怎么回事?

　　龙湖以楼面价6690元/平+无偿代建绿化工程+4000平地块外教育设施竞得上园路东地块。

　　上园路东地块面积2.25万平，容积率2.2，土拍触及限价，进入竞配建环节，有一番竞争。

　　经大开测算，龙湖拿地实际楼面价为：

　　7100元/平

　　预计售价：

　　高层精装1.6万/平

　　上园路东地块毗邻九·一八历史博物馆，周围生活配套成熟，但多为传统老旧小区，近年来极少有新盘入市。

　　大东今年土拍市场上新拍土地不少，地价上升势头明显，大东将进入新一轮改善周期，现在就看大东人对楼市的了解程度有多少，会不会在目前这个起始阶段上车。

　　保利以5060元/平楼面价，起拍价竞得水泵厂核泵分厂地块，没有竞争，预计售价为：

　　高层1.3—1.4万/平

　　这块地毗邻保利心语花园，心语花园住宅二手均价为1万/平左右。

　　此地块2.9万平，容积率2.0，几乎可以称为心语花园的一个延续，因为地块特殊属性，别的开发商几乎不会拿，类似情况今年还发生在阳光城未来悦及现在的阳光城·招商时代悦上。

　　融创以楼面价4440元/平，起拍价竞得铁西经开世意电器地块，面积3万平，容积率2.0.预计售价：

　　高层精装1.2—1.3万/平

　　这个价格与目前在售的万科西宸之光几乎持平，两个品牌，你会选哪个?

　　10月27日，“沈八条”后首场土拍，招商以楼面价4800元/平+无偿代建(捐建)学校+15000平地块外教育设施竞得曙光汽车地块，实际楼面价为：

　　6086元/平

　　这两块地相距不远，地价有所回落。不过，招商新地块土地面积7.8万平，比融创新地块大一倍还多。

　　沈北，新进沈北的开发商君豪以楼面价3500元/平+8000平地块内无偿移交政府租赁住房竞得蒲田路南道义大街西地块，面积3.5万平，容积率1.8。经大开测算，此地块实际地价为：

　　4500元/平

　　预计售价为：

　　高层精装1.3万/平

　　此地块距离道义核心区还有一段距离，而目前万科北宸之光、中海望京府销售价格不过如此，从地段、配套看，万科、中海两项目价格应该可以卖到1.5万/平以上，这还没算品牌溢价率。

　　“到年底了，各家可投入的资金都不多。”

　　一位大开高管对黄佬邪说，一方面是今天推出的地块都比较小，大开普遍不太感兴趣，另一方面也受投资金额限制。

　　对于大开而言，不太愿意拿小地块，麻雀虽小，五脏俱全，售楼处及相关一切成本都需要全套，项目小意味着可分摊的少，成本相对偏高。

　　还有一点需要说明：

　　以上价格是大开按照自己的建筑、园林等规划标准测算的售价，各品牌标准不一，有的规划、建设成本会低一点;而且目前限价十分严厉，最终销售价格可能会稍低一些。

　　总体而言，今年沈阳土地市场经过上半年及第三季度火爆后，年底前保持在高位横盘，地价进一步夯实了房价。