01

　　Question 1：

　　有人才证，倒挂差价大，考虑自住所以需要学校，总价500万-600万左右 。有推荐楼盘吗?

　　Answer ：

　　新房没有划定学区，只能从距离和以往的学区划分范围来做一个推荐。

　　首先，滨江区的滨江御滨府，紧邻江南实验学校新校区。预计将在近期推出压轴的11、12号楼，均价4万9，户型约105㎡、125㎡、139㎡。

　　之前一次推盘，平均中签率只有3.8%，而人才中签率100%，真是令人羡慕。

　　此外，还有北站旁的荣安春月杭宁府，限价4万5，跟周边板块有着万元以上的倒挂。项目最大户型122㎡也在预算内，距离最近的学校是华师大附属杭州学校。

　　如果考虑自住和学校，不要求太大倒挂，昨天我们聊过的三塘板块和旁边的东新板块都很适合。(点击回顾)

　　板块内观城武林小学、安吉路小学、长青小学等等都不错。另外，板块离武林广场不算远，本身居住氛围就很成熟，地铁5号线也已经开通，还有四条高架环绕交通出行都很便利。

　　目前这两个板块限价都是4万7。

　　其中三塘的现房中冶锦绣华府已经领证公示，预计周日开始登记。锦绣华府最小129㎡总价600万左右。明年9月底交付，并且项目已与下城区老牌名校签约，学区将是彩蛋。

　　东新的绿城春来枫华今天已经开始登记，114㎡总价530万上下。

　　如果预算可以更宽裕一点，可以考虑申花。

　　目前申花在售的九龙仓华发天荟限价5万4，项目门口就是公办锦绣育才，被划入学区的概率极大。

　　02

　　Question 2：

　　中冶锦绣华府和荣安春月杭宁府二选一，怎么选?学区要好，想买140方左右的。

　　Answer ：

　　如果急着住，建议首选准现房中冶锦绣华府，明年9月底交付。

　　锦绣华府昨天刚刚领出了200多套房源的销售证。高层4万7的限价，从一房一价表看，最小面积129㎡四房，总价基本上要600万左右了。不过因为拿地早，有难得的“拓展面积”，居住的舒适度会更高。

　　而荣安春月杭宁府限价更低，约4万5，跟南面的申花有着近万元的价差，跟蓝孔雀的二手房价差近2万。

　　从自住来说，荣安春月杭宁府最大面积是122㎡的四房户型，空间尺度感自然不及锦绣华府，毕竟总价便宜了快50万。

　　学区的话，虽然还不能确定，但预期各有优势。锦绣华府旁边就是安吉路实验，春月杭宁府靠近华师大。

　　之前这两个学校一落地，旁边的二手房都曾因此涨了一波。

　　截止今天下午，春月杭宁府还没有领证。时间不冲突的话，还是那句老话：都去试试运气吧!

　　03

　　Question 3：

　　200万左右总预算，最多不超过250万，现有一套老破小自住，想买新房，用于改善加投资，工作在黄龙，希望能买在城西，目前看预算内没有。我刚看了三个杭语清澄，荣望轩，沁语晓庭等，但是不知道哪个最值得去摇?如果能直接用于改善最好，如果不行，想先买下后面再用于改善。

　　Answer ：

　　城西再往西，临安青山湖科技城都已经2万6以上了，确实难买。

　　而你看的三个盘：荣望轩限价28500元/㎡，沁语晓庭限价34000元/㎡，杭语清澄限价23000元/㎡。

　　不是我泼冷水，根据您的预算只够得到崇贤的杭语清澄。不过杭语清澄首开昨天刚刚登记结束，想再去摇，估计就要等明年了。

　　前几天我路过崇贤，觉得有眼前一亮的感觉。随着几个新盘陆续建成，整个崇贤的面貌越来越有都市感。只不过，最近官方的消息杭州地铁四期预计明年底才能批复，等地铁来的崇贤，价值爆发还需要些时间。

　　崇贤板块的星合映今天刚刚开始报名，这个项目是目前在售中距离商上亿广场最近的。

　　此外，2万5以内的限价，除了崇贤，还可以去看看东湖新城和大江东核心区。

　　东湖新城的新希望锦畔云汀、曲江新鸥鹏杭州第三城、中天汀洲印月都已经领证公示中，可以趁周末去实地转一转。

　　而大江东核心区估计大家都在等融创云帆未来社区。

　　如果这三个板块要做一个排名的话，我心中的顺序是：崇贤>大江东>东湖新城。

　　04

　　Question 4：

　　沐宸院和紫璋台什么时候会推?满30岁无房、单身，如果两个盘一起来的话，该怎么选?

　　Answer ：

　　这两个盘确实大概率会是只有无房家庭和高层人才才能摇的“热点楼盘”。但自从9月一波“热盘潮”后，直到这几天才有新的“热盘”入市——滨江博语华庭。

　　那些位于未来科技城、勾庄、三墩北的热盘们，大家都在等。目前得到的消息，大概率会在1月集中亮相。

　　从位置看，沐宸院所在的未来科技城，不论是板块发展和房价预期更具有想象力。但如果自住，紫璋台更香，既是主城区，又是现房，还有星洲二小的学区预期。