01

　　2008年8月6日，北京奥运会首场足球比赛在天津奥体——水滴开打。

　　那个炎热的夏天，整座城市都处于亢奋状态。

　　但亢奋的源头却并不是奥运会，而是滨海新区。

　　2005年，拿到第二个国家级新区后，天津成为许多人逐梦的新天地。仿佛错过上海浦东的遗憾，终于有了弥补的契机。

　　逐梦的高潮，在三年后借着奥运会的氛围，达到顶峰。

　　2008年，天津外来常住人口达到224万人，比上年增加了53万人，是新世纪以来增长最快的一年，并首次超过京沪，分别多出7.6万人、34.77万人。

　　在那个户口还不能随意迁徙的年代，外来常住人口的流入，是一座城市吸引力的重要指标。

　　天津越来越成为一颗“耀眼的明星”。大飞机、大火箭、大造船、大乙烯等各项大型工程接踵而至，经济高速发展。

　　2008年和2009年，天津GDP增速均为16.5%。2010年之后，天津取代内蒙古，连续4年增速领跑全国。

　　渐渐“膨胀”了的天津，在2009年把“北方经济中心”的城市定位写进了总体规划。

　　2010年开始，舆论开始热烈讨论：天津与广州，谁才是京沪之后的中国“第三城”。有人按照经济增速算出，天津有望在三年后赶超广州。

　　但高潮没来，剧情已戛然而止。

　　2018年，天津开始挤水分。滨海新区2016年的万亿GDP，被打了66折，调整为6654亿。

　　在天津最红的时候，滨海新区响螺湾，是要打造下一个陆家嘴。但现在，它是一个烂尾楼遍地的“鬼城”。

　　“北方经济中心”的说法，也不见了。

　　与经济一起滑落的是房价。目前，天津房价已跌至2016年9月，从最高的24242元/㎡算，跌了近20%。

　　02

　　这不是一篇写天津的推文，只是想告诉大家，花无百日红，每座城市都得有点危机感。

　　曾经的网红城市天津，现在已经有了很多接任者，杭州、成都、南京、西安……

　　最红的是杭州，连续三年人口净流入全国第一、互联网经济风生水起。

　　越来越多人看好杭州，来到杭州楼市分一杯羹。持续5年多的“牛市”，仿佛能一直走下去。

　　然而，经历了多年的严格限价和疫情的考验后，全国各地正出现大面积的降价潮。

　　在人口流出最严重的东北，哈尔滨房价从年初的1.3万/㎡，降到1万/㎡。即便如此，为了去化，政府还在鼓励开发商降价促销。

　　郑州楼市已横盘4年，曾经热火朝天的郑东新区，普遍减价20%。

　　今年初，青岛就有个别楼盘喊出85折促销。

　　一线城市广州也并非一切安好，下辖的增城就有个别板块，降幅超过两成。

　　甚至连香港，都在上个月底撤销执行了7年的“非住宅物业双倍从价印花税”，这被认为是香港楼市出现了实质性松动，因为行情不好了。

　　03

　　杭州楼市还处于“长牛”之中，但我们知道，任何事物都不可能永远走牛，适当调整才更健康。

　　在全国楼市下行的情况下，杭州与深圳、成都等少数几个城市，依然是风景这边独好的局面。

　　越是这样，越显得刺眼。

　　上周末，新华社猛批了深圳倒挂5万红盘的万人摇乱象，杭州恐怕也要警醒一下了。

　　杭州楼市之热，一方面是城市向好，人口大量涌入;另一方面是个别倒挂红盘，吸引了很多注意力。

　　这两方面原因又互相“成就”。越有倒挂，越吸引人涌向杭州“淘金”。

　　不过，倒挂红盘普遍是历史原因造成的，那就是极其严格的限价。

　　天都城滨沁公寓、金色和庄、梧桐郡、西溪公馆等，这些曾经的“万人摇”，都是捂盘多年不开，最终开出了“历史价”。

　　购房者自然趋之若鹜。

　　还有一些红盘是因为短暂的现房政策的产物，比如上河宸章、有望年底开盘的紫璋台。

　　即便可能会面临5年限售，紫璋台也引来了全城关注。

　　但这些尾盘、现房，即将告罄。

　　根据开盘计划，紫璋台、沐宸院、前宸、融创城、天空之城等一批热盘、红盘，可能会在年底或明年初集中入市。

　　这是为了分流，避免出现“万人摇”。同时，大部分红盘、热盘也将宣布售罄，退出摇号舞台。

　　一些热门板块，可能还会有新的倒挂楼盘出现，但这些“双限”时代的产物，早在拿地之时，已经算好了利润，产品吸引力打了折扣;细算狭隘，它们和“偷面积”时代的高价二手房相比，也没有什么优势。

　　接下来，没有红盘支撑的杭州楼市，如果回归正常，还能不能继续走出独立行情?

　　04

　　在新华社评论发出之后，消灭倒挂，可能会成为仅剩的几个楼市火热城市的政策导向。

　　有两种方法：一是提高倒挂严重板块的限价，减少套利空间;二是提高购房门槛，要求落户+社保。

　　前者相对温和，后者是致命一击。

　　红盘没了、倒挂少了、买房门槛提高了，楼市还能继续火下去吗?

　　没有人希望市场骤然冷却，但持续的长牛，也要有个缓缓劲儿的机会。

　　杭州的基本面没有大问题，当然不会是下一个天津。

　　相比天津以大项目撑起的经济，杭州以民营经济、互联网经济为特色，更有活力。

　　而且，浙江人一向以务实、勤奋著称，这与北方人更追求安逸的个性，也不一样。

　　但杭州并非完美，过于依赖互联网经济也是一种偏科，制造业是短板。

　　2019年中国主要城市工业增加值，杭州只有苏州的一半。

　　即便是在互联网领域，杭州与阿里的绑定也过于严重。阿里的产业，在杭州遍地开花，一旦有个闪失，危机就会暴露。

　　一直以来，马云被京沪拒之门外，在杭州创业成功的经历，被认为是这座城市包容初创企业的经典案例。

　　但在一家独大的情况下，阿里之后，这座城市还能孵化出下一个巨无霸吗?

　　拼多多创始人黄铮最早是在杭州创业的，后来却成为一家上海企业，问题到底出在哪儿?

　　城市基本面与楼市息息相关，看好杭州，希望她越来越好，但也希望楼市能更健康地运行。