在展开论述之前先表明结论：西北地区县城房价无法摆脱下跌的宿命，马云说的白菜价的房子终将会在西北地区的县城得到验证。

理由如下：

1. 中国城镇化即将进入后半段

中国城镇化----一条繁荣与和谐之路，在经历了波浪起伏期（1950-1977年）、稳步推进期（1978-1995年）、加速推进期（1996-2021年）等三个时期后走到了今天，中国的城市面貌发生了翻天覆地的变化，城乡格局发生了剧烈的改变！这期间，5亿多农民进入了城市生活，城市的规模不断扩大。据最新的七普数据显示截至2020年末，我国城镇化率已达63.89%，今年初制定的十四五规划中明确提出到2025年我国城镇化率要达到65%，以近几年的城镇化速度，这一目标在明年甚至今年就可以完全实现，而到2030年甚至更早，我国的城镇化率将会达到70%，农村人口进入县城的数量将会急剧减少。

截止2020年末我国城镇化率达63.89%；城镇化率达到70%后将进入城镇化后期

然而城镇化率达到70%并不意味着城镇化的停止！相反，从国际经验上来看，当一个国家城镇化率达到70%，该国城镇化会由快变慢，缓慢提高！而在这一阶段，三四线及以下城市的人口还会不断地涌入一二线城市，这就会造成县城人口的不断流失，最终导致县城人口的净流出。

从国际经验来讲，城镇化率达到70%后，城镇化率将会由快到慢，缓慢提高。

2.缺乏坚实的产业支撑

西北区域的县域地区一般没有坚实的产业，85%以上的县域都是属于农产品加工和食品、副食品加工业县，且规模都比较小；剩下的不到15%的县域是工业县，而这15%的县大多还是靠买矿产资源而成为工业县的。西北地区思想观念的落后、基础设施建设的滞后、资金的短缺、科技教育的落后、人才的短缺都是制约西北地区县域经济发展的重要因素。据2021年中国百强县的统计显示：西北地区只有陕西的神木市和府谷县、新疆维吾尔自治区的库尔勒市与昌吉市分别以第40、第95、第88、第99的排名上榜，排名靠后且都是以开发矿产资源为支撑的，没有持续性的发展动力更不符合当下产业升级的大趋势。一个区域如果没有坚实的产业做支撑，就无法提供足够的就业岗位；无法提供足够的、优质的就业岗位就无法吸引较多的人口人才流入。每年的高考就会像离心机一样把大多数人口人才抽离出去。

2020年中国百强县

3.医疗、教育等资源的缺乏

近年来我国医药卫生事业发展取得了长足的进步，但随着经济社会的发展以及人民生活水平的提高，我国医药卫生存在的一些问题也逐步暴露。首先是医疗资源总量不足，2020年全国卫生支出总费用7.2万亿，卫生支出总费用占GDP总量的7.08%，而同期美国、瑞士、德国、法国等西方发达国家卫生总支出占GDP的比重普遍超过了10%，美国更是超过了18%，世界平均水平也达9.9%，更何况我国人口众多，平均下来给每个人的支出也就没有多少了；

2020年全国卫生总费用

2020年末，全国医疗卫生机构床位数910.1万张，每千人床位数为6.64张，与日本、韩国等国家有巨大的差距。我国的医疗卫生资源与世界平均水平有一定差距。

其次是医疗资源分布不均，西北地区与全国其他地区相比，无论是规模还是水平本来就没有优势，然而仅有的医疗资源还多集中在各省会城市，县城生活的人口对于优质的医疗资源获取难度与成本较高。

西北各省三级甲等医院数量及区域分布图

教育资源也是同样的，西北地区教育资源从全国来讲不占优势，而仅有的资源多集中在省会城市，无论是从中小学教育还是高等教育，优质教育资源占比都很低，每年高考一本以上录取考生往往集中在省会城市。县城地区的学生接受不到优质的教育，在与一二线拥有优质教育资源城市的学生竞争时就没有优势。这会直接影响个人的发展。

4.一二线城市的虹吸效应

一二线城市经济发达，基础设施完善、拥有优质的医疗教育资源、便捷的交通，更重要的是拥有各种产业，能提供丰富优质的就业岗位，而县城在这些方面没有足够的资源，与一二线城市形成了鲜明的对比，这一差距吸引着各区域人口不断地流入一二线城市，以西安为例，常住人口由2010年的846.78增加到了2020年的1295.29，十年间增加了448.51万人，而这些人口多是西北地区以及中部地区三四线及以下城市流入的。

从国际经验来看，一二线城市的虹吸效应会贯穿于城镇化的整个过程，虽然当城镇化率到达70%的临界值后，城镇化会放慢，虹吸效应会减轻，但是减轻不意味着停止，三四线以下城市的人口依然会源源不断的流入经济发达的一二线城市。

以上四点都会直接或间接地造成县城人口的流出，而未来城市之间的竞争是得人口人才者得天下，只有庞大的人口与稀缺的人才才能为城市的发展注入强劲的动力。有了人口才能支撑起房价，有了人才才会推动科技的进步与经济的发展，经济得到发展才能吸引更多的人口人才流入，正所谓房地产短期看政策，中期看经济，长期看人口。没有人口的县城是无法支撑起目前高位的房价的，三四线及以下城市的房价走低，一二线城市房价长期趋势向上是不可阻挡的历史潮流，房价的分化已经开始并将在未来的10年到20年间继续加强。