01.人口数据证明深圳强大的人口吸引力

　　人口的流向已成为反映城市竞争力的关键指标。

　　此次人口普查，正好可以有效地反映过去十年中国人口流动。根据公布的数据，深圳以增加720.22万人位居全国大中城市常住人口增长排行榜的榜首。

　　也就是说，过去十年深圳常住人口增长了69%。这一增长幅度远远超过北上广。平均每年增长72万人，相当于每年增加一个中小城市。

　　在过去十年，深圳已经成为全国乃至全球具有吸引力的城市。人口的虹吸效应，让深圳这座年轻的城市朝气蓬勃、持续发展。

　　展望未来，在粤港澳大湾区和先行示范区这样一个“双区驱动”时代，深圳的发展前景更值得我们畅想。

　　创业，不要离开深圳;投资，不要离开深圳，已经成为共识。

　　02.深圳人口最强区竟然是它

　　我们一起聚焦深圳。在深圳11个区中，哪个区在人口吸引力方面最强?

　　我们先从人口总量来看看。

　　宝安区以448万常住人口排第一，龙岗区以387万人常住人口排第二，紧接着排第三的是常住人口253万的龙华区。

　　对的，你没有看错，龙华作为一个从宝安分出且仅仅成立4年的行政区，常住人口超过南山区(180万人)、福田区(155万人)和罗湖区(114万人)等，位列人口总量前三甲。

　　其次，从人口密度来看。

　　仅仅人口总量来看，似乎宝安和龙岗在人口总量方面强于龙华。但是，稍熟悉深圳的人都知道，宝安和龙岗两个区管辖的面积要大不少。

　　如果把辖区面积考虑进入，计算各区人口密度，各个区排名坐次又有新变化(见下图)。

　　人口密度最高的是福田区，高达19661人/平方公里。龙华区以14369人/平方公里位列第三，略低于罗湖区(14664人/平方公里)。

　　毫无疑问，处在大建设阶段的龙华人口增速快于罗湖，因此未来2-3年龙华将成为人口密度仅仅低于福田区的“亚军”。

　　第三个维度是人口增长速度。过去十年，福田、罗湖、盐田、南山、大鹏、深汕这6个区人口增速低于全市平均水平，龙华、宝安、龙岗、坪山、光明这5个区人口增速高于全市平均水平。

　　深圳各区过去十年人口增长幅度 单位：%

　　在人口增长速度方面，光明名列第一，十年里人口增长幅度高达129%，增加一倍多。

　　龙华名列I第三，十年里人口增加115.83万人，增长幅度达到85%，表现相当不错。

　　从数据来看，在人口总量、人口密度、人口增速三大方面，龙华均是前三名。

　　综合评价，龙华毫无疑问是深圳人口强区。这一结果看似意外，却又合情合理。

　　03.人口最强区的价值不可错过

　　正如我们前面所言，”得人口者，得天下“。过去十年，房地产市场已经检验了这一点。

　　其中，龙华最值得大书特书一笔。从原来的郊区，成为深圳中轴新城;从福田的后花园，成为都市核心区。

　　那么，未来还能购买龙华的什么资产?

　　还是要回到人口。

　　人口汇聚，必将带来大量的消费需求，从而带动区域商业的发展，形成新的商圈。按照这一逻辑，毫无疑问，龙华人口优势将对商铺投资产生巨大的影响。

　　按照国际标准，一个区域商铺的需求量至少人均1平方米。按照龙华253万人计，龙华至少253万平方米商铺。

　　尽管龙华新规划建设了中航九方广场、红山6979等新商业，但实际上从人口需求来看，商业供给仍是远远不够。所以，龙华几乎所有的商业都是人满为患。

　　尤其考虑到龙华位居整个大湾区的交通枢纽。以深圳北站为核心，汇聚了广深港高铁、赣深高铁、厦深高铁等数条高铁线路，再加上多条城际线和地铁线，妥妥地汇聚多元的商业需求。

　　此外，北站CBD还处在大规模建设中。根据规划，深圳北站CBD占地面积6.1平方公里，仅次于后海和前海，与福田中心区不相上下。

　　北站CBD具体数据：

　　总投资超过2000亿元，规划约550万平商业服务业、60栋办公楼，其中包括12座摩天大楼。

　　计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，未来可容纳30万高端就业人口和11万居住人口。

　　这毫无疑问又为龙华增加了更多的商业需求。巨大的需求牵引下，商铺的投资价格将日益凸显。

　　在“房住不炒”的时代下，龙华下一个热点必将是商铺。

　　04.这两个性价比超高的项目值得关注

　　告诉大家一个好消息，最近即将在龙华核心商圈有两个项目入市。

　　首先要说说的是恒大.观澜新都会的商铺。

　　这个项目位置非常好。项目位于地铁观澜站A出口，典型的地铁铺。日均客流量89万人左右，具备强大的消费能力。

　　其次，项目周边旧改项目云集，超过1700万平方米建面的城市更新体量。预计可以为片区增加40-50万中高收入群体。

　　再次，项目周边学校多。1公里范围内集中了6所学校和1所幼儿园，提供学位1.54万个。投资商铺的人都知道，学校铺是最优质的铺，因为学生群体及家长将带来巨大且非常稳定的消费需求。

　　而且，项目商业业态超前。项目为区域首创5.0版本最新商业形态，开放式街区MALL，整合了文创美学、儿童天地等七大主题业态。

　　最后，项目性价比超高。均价4.2万元/平方米，与同等地段比价格优势明显。

　　另外一个项目是恒大.和平新街。

　　项目也是优势多多。首先，项目位于上塘-红山中央生活区这一国际会客厅。南面紧邻蓬勃发展的北站CBD，可以分享商务人士的大量商业需求。

　　其次，交通十分便捷。与超级交通枢纽深圳北站近在咫尺，商旅客流量巨大，可以为项目带来旺盛需求。

　　再次，项目周边高质量旧改项目多。项目2.5公里内有11个旧改已经启动，将提供总建面1322万平方米的物业。

　　第四，项目是地铁直接连通物业。4号线龙胜地铁口直连，6号线上芬地铁口近在咫尺，带来日均20万人以上的客流量。仅仅民塘路周边就有住户3.2万户，家庭商业需求潜力非常大。

　　第五，项目区域商铺租金非常高。片区月租金最高已经达到800元/平方米，商铺租金回报率超高。项目街区80%已经入驻，即买即可获得租金回报。

　　第六，项目性价比高且非常稀缺。项目均价仅为5.7万元/平方米，低于周边住宅的价格。但是，需要注意的是项目只有44套旺铺对外发售，可以说分秒递减中。

　　两个项目都从6月12日开始认筹，如果有意向一定要抓紧时间前往龙华认筹。

　　时不我待，抓住龙华这一人口最强区带来的商铺投资机会，实现财富快速增长。