近日，大鹏一套法拍别墅物业起拍价920万，由于无人报名竞拍，导致流拍。原业主2017年7月以1550万价格购入，如今920万无人要，加上时间成本+资金成本+机会成本，亏损至少一个阶层!

　　据悉，这已属于第二次流拍，60天内将会进行第三次拍卖，根据规定第三次起拍价为评估价X0.6即1150万X0.6=690万，相当于原购入价的44%。若三次流拍，有三种途径，抵债、变卖、退回。

　　整体而言，原业主选筹出现重大问题，导致后续变故，正如网络名言所说“永远赚不到超出认知范围之外的钱”。

　　01

　　二次流拍!三拍起拍价或690万!

　　根据公告来看，该物业建面为221.92平方米，评估价为1150万，二拍起拍价920万，若购买实际上用一些“骚操作”，可做到100多万购买。

　　但由于无人报名竞价，导致二次流拍，60天内将可能出现第三次拍卖，但起拍价相当于评估价的6折即690万。

　　如果三拍690万起拍价拿下，到底值不值呢?

　　01、不久前同小区185平别墅物业以624.4万拍下，换算后，单价为3.37万/平。

　　该二次流拍的建面为221.92平方米，三拍起拍价690万，换算后，单价为3.1万/平。

　　整体对比过后，似乎三拍的起拍价690万更加合理。

　　02、小区指导价仅有3万/平，与三拍起拍单价差不多。

　　若从价值角度来看，西部指导价为市场价5-8折，侧面反映该区域物业价值不大，GF从指导价上表态了。

　　03、结合原业主亏损情况，加之区域热度不行，基本能劝退99%的买家，当然不排除头铁、完全自住的购房者。

　　02

　　一套房的差距：买错房，财富差距700%+!

　　据悉，原业主2017年7月以1550万价格购入，如今920万无人问津，只能到三次拍卖起拍价690万，看是否有人接盘。

　　若考虑原业主持有成本，基本接近200万+装修费用至少200万，合计成本接近2000万。

　　同等2000万+预算情况下，2017年7月同期若购买南山华润城(当时公司产权700多万，个人产权800万出头)，通过一些购房方式(当时公司购买方式没堵死)购买3套华润城一期89平，现在市场价至少5000万+，相比三拍起拍价690万，差距700%+!

　　若再懂得一些“骚操作”全款再抵押，至少还可以多买3套，懂得都懂，不详述。

　　即使随便选择宝中，全款去购买2套，放置不动到现在，也至少90+%的涨幅，接近翻倍。

　　买房，选择大于努力，跟对趋势，基本接近买对房。

　　03

　　在深圳，别墅干不过大平层!

　　尽管别墅物业在私密性、得房率等方面强于平层住宅，但由于每个城市规划发展与购买力喜好不同，导致差异性明显。因此行业普遍共识：在深圳，别墅干不过大平层!

　　其主要原因有几点：

　　01、深圳别墅群规划与城市发展轨迹背道而驰。

　　纵观深圳别墅发展进程来看，从早起的银湖、香蜜湖、大南山、华侨城到尖岗山、大小梅沙再到观澜，呈现从内到外、向东西两翼展开的趋势。

　　实际上，深圳城市主线发展从罗湖起家一路到福田、南山再到宝安，加上近些年流行前海、宝中、大空港等区域概念性发展。

　　整体来看，别墅的规划已经是处于城市中心的边缘地带，除部分少量别墅群有财富沉淀，如香蜜湖、华侨城、蛇口、尖岗山等，大部分处于半死不活状态，与购买力脱节，如东部华侨城别墅等。

　　02、深圳绝大部分别墅自身资源不全面!

　　深圳目前的10大别墅区，以湖山资源+高尔夫资源为主形成了观澜高尔夫-鹭湖、香蜜湖、华侨城三大别墅区，以山海资源为主形成了蛇口大小南山、梅沙、大鹏三大别墅区，以山湖资源为主形成了尖岗山、塘朗山、梧桐山、清林径四大别墅区。

　　细化来看，香蜜湖有一流的教育资源+豪宅资源+早期大量公务员业主形成old money+处于城市核心位置+交通便利等优势;

　　华侨城有良好的山湖城景资源+上市公司高管、老板等业主形成财富沉淀+早期的艺术文化氛围+处于城市核心位置等优势;

　　观澜高尔夫-鹭湖、大小梅沙、大鹏、梧桐山、清林径位置太过边缘化、缺乏实际的住家氛围;蛇口大小南山没有热度、亮点不足;尖岗山缺乏交通便利性、一流教育资源……

　　综合来看，目前深圳别墅只有华侨城、香蜜湖受市场欢迎，其他区域别墅自身资源不够全面、不能打。

　　03、别墅流通性比住宅弱太多!

　　①深圳别墅建面大，导致总价偏高，一般刚需够不上、土豪又看不上，处于尴尬位置。

　　②别墅物业由于受众面较窄，一般的成交周期较长。

　　③深圳绝大部分别墅物业没形成住家氛围，进而无法形成圈层。

　　④别墅位置一般过偏僻，交通不够便利。

　　⑤没有一流的学位，特别在深圳教育资源紧缺的背景下，热度自然不如学位房抢手。

　　⑥还有一点是，别墅金融杠杆偏低，无论是贷款还是抵押成数低于住宅。

　　至于深圳气候原因，易养蚊子、太过潮湿、闷热等算是其他方面劣势。