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　　当下的深圳还能不能下手，这是很多人的问题。

　　在地产圈有一句名言：长期看人口。

　　人口是支撑房地产的根基，所以今天我们就从人口数据入手，来分析如何做资产配置。

　　一个明显的现象是，深圳人口已经迎来了爆发!

　　从第七次人口普查结果来看：

　　深圳常住人口达到1756万人。比第六次人口普查时增加了713.6万，增长68.5%。这个增量，放眼广东省甚至全国，都是首屈一指的。

　　同时，深圳还有另一个大动作——收紧落户政策。

　　数据显示，到2020年底，深圳户籍人口达到了587.4万，相比十年前增长了134%，翻了一番还不止。

　　其实此前传出落户政策收紧时，官方还出面否认。而人口数据出来后，政策来了个大转弯。

　　可见，过松的落户政策，导致深圳人口数量的增长过快，或许已经超过预期。

　　人口涌入深圳，带来的是对城市医疗、教育、住房等资源的大量需求。对城市而言，这是巨大的压力。

　　当然，有“危”也有“机”。人口带来的需求为楼市带来生命力。

　　但是，政策越来越严格，不管是住宅打新还是二手买卖，都受到越来越多的制约。

　　相比受到限制的住宅需求，商业将迎来更大的风口。这是深圳楼市的另一个明显趋势。

　　经济实力上，2020年深圳GDP达到2.77万亿元，位居亚洲城市第五位，五年年均增长7.1%;

　　年龄结构上，人口结构非常年轻，15-59岁的人口占比高达79.53%，60岁以上人口占比仅有5.36%;

　　有资本的年轻群体往往拥有更强的消费力。

　　在2020年一线城市百货商场客流活跃度中，年轻的深圳一举击败了繁华的大上海和北京，拔得头筹。

　　尤其被称为Z时代消费者的95后人群，拥有更先锋的消费需求，引领商业趋势的转变。

　　他们更注重新潮的、不可复制的线下体验，更注重品牌背后的价值主张，倾向于选择独特、小众、能表达自我形象定位的品牌。

　　这正为深圳的商业地产带了更多的可能性。

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　　商业地产可以投资吗?

　　确实，商业地产对于一些人来说，并不是块好啃的骨头。它对投资眼光的要求更高，所以往往会让一些人望而却步。

　　实际上，把握住优质的商业地产，带来的回报率也是不错的。

　　选择优质地段，落地在有人流、有消费力的区域，是优质商业创造高回报率的一个关键点。

　　在“七普”数据里，让人惊艳的区域，是龙岗。

　　相比2010年，龙岗常住人口中增量最多，增加了209.46万人。远高于宝安、龙华的183.76万人、114.94万人。

　　龙岗的经济实力也不容小觑。

　　2020年龙岗实现地区生产总值4744.49亿元，连续三年位居全国工业百强区榜首。

　　把范围再缩小一些，大运新城脱颖而出。

　　作为深圳政府1800亿重金投资，实现政策红利导流规划的高起点，大运新城坐享1.4万亿东进战略的头啖汤。

　　首先，强大的产业，汇聚的“高薪”人才，是优质商业的重要支撑。

　　天安数码城、留学生创意园、大运软件小镇二期项目等等，以创新为命脉，产、学、研一体化，吸引高精尖人才。

　　高端人才，拥有更强的搞钱能力，往往也更注重生活品质，愿意为高效便捷、更具品质的商业体验买单。

　　其次，高速路网+两大交通枢纽+四轨交汇所构筑的强大交通优势，为商业带来更大客流量。

　　龙岗大道、水官高速、丹平快速、盐龙大道等高速公路四通八达。单是龙岗大道，就有龙岗版“深南大道”之称，车流量平均达到30万辆/天!

　　龙城广场、大运交通枢纽汇聚人气。其中大运站将来更是汇集地铁3号线、14号线、16号线以及33号线的重要枢纽，只要8站就到福田，大大提高了商业的辐射范围!

　　汹涌的人流量带来巨大需求，还有高端人才的消费力支撑，大运新城发展商业的优势非常明显。

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　　核心区域的要素已经明确，占有特定的区域和资源，是商业地产的价值底盘。优质的商业地产，更不开自身独特吸引力的打磨。

　　什么样的商业资产更能吸引人，带来高回报率呢?

　　简单说，投资商业地产，主要强调要租得出去，至少需要满足下面两点：

　　1、填补片区空白，即有独特的魅力吸引人流，这是带来效益的前提

　　2、适配消费者需求，满足消费群体的需求，能实现转化

　　实现效益，是带来租金回报的先决条件。

　　现在的商业模式，已经有路边便利店、百货商场、购物中心、街区商业，多种业态百花齐放。

　　先说填补空白，也就是开创性的，做到独一无二。

　　现在的商业模式，已经有路边便利店、百货商场、购物中心、街区商业，多种业态百花齐放。

　　什么样的新型商业模式，才能突围而出呢?

　　恒大城市之光商业街区给了一个答案：

　　SKY MALL+街区模式。

　　它打造的是整个龙岗，甚至是整个深圳都难得一见的情景式空中乐活街区，打开了商业时代的5.0版本。

　　它究竟有什么奇特的地方呢，我们来拆解拆解。

　　1、“三首层”的创新商业场景，更潮更乐更生活

　　三首层退台式花园街区，带来的是更多重的体验：

　　除购物功能之外，还是不期而遇的空中花园，让人贴近大自然，畅享自然生态;

　　还是开放式时尚舞台，自上而下有序递减的退台式设计，流动式的艺术动线，实现商业形态与自然生态理念巧妙糅合，将时尚美学与商业功能有机融合，带来更丰富的艺术生活享受;

　　更是趣味乐享动感天地，漫步其中，享受休闲时光，感受不一样的商业氛围。

　　2、首创空中运动+24小时不打烊，吸纳年轻客群

　　疫情的阴霾还笼罩在日常生活中，健康和运动在大家心中的分量越来越重。

　　延伸到商业中，运动+商业正在成为一种新潮的趋势。

　　恒大为了满足大家的运动需求，在设计元素上借鉴日本大阪首家“能跑步”的购物中心森之宫Q’s Mall，打造了深圳首个“天空之城”。

　　约470米城市夜光空中跑道、开放式空中泳池、约420㎡空中篮球场，绝对是定制级的空中商务运动休闲空间。

　　商业更是24小时不打烊，满足全客群全天候消费模式，以贴心的服务换取更高的效益。

　　3、地铁直连，汇聚消费人群

　　千万别小瞧了地铁对商业的影响!

　　就拿观澜湖MHmall和壹海城ONEMALL来说，借助新地铁路线的开通，商业的辐射力大大加强，带动年客流总量上涨超5%!

　　地铁对商业的加持力度已然不小，而恒大城市之光的商业，更是二、三层直接无缝接驳3号线爱联站B出口!一站直抵大运站，便捷吸引全城的消费者。

　　风雨连廊让购物更加畅通无阻，还兼顾了购物时的舒适度，对商业客流量的拉动作用会更加强劲，从而促成更多消费的产生!

　　更别说，项目本体塔楼本身就有总户数2921户，住户超6000人，周边1km常住及工作人群现已超5万。

　　这些群体在日常生活，也有消费、休闲等需求。

　　恒大城市之光的商业，地上三层加地下一层，囊括了永辉超市等生活配套、儿童主题乐园等家庭式消费生活空间、时尚休闲街区，以及开放式的风情酒吧街和全时段健身房等，刚好填补了这部分需求。

　　总的来说，恒大城市之光商业的优势非常明显，不论是区域还是产品本身，都保障了它的投资回报率。

　　更关键的是，项目目前已经是现铺，直接跳过只投入资金却没收益的阶段。无需等待，直接投入使用，租出去还能用收益还月供，减少投资的资金压力。

　　而且深圳TOP30购物中心月均租金858元/㎡，明显比商业街铺717元/㎡的月均租金要高。

　　据了解，恒大城市之光现在推出的是建面约10-293㎡的地铁直连现铺，也就是说，低至30万元，就能拿下一个优质的商铺，收获高回报。

　　抢占人口红利，无需购房名额，不为资产贬值焦虑，恒大城市之光地铁直连现铺值得关注!