房地产不行了?

　　这是一个“天问”。

　　你不行了，难道要怪床吗?

　　老路子现在崎岖坎坷，要换一个新赛道。

　　这个赛道可是万亿级别，第一家上市公司股价暴涨，后市依然高看一眼。

　　更多的时候，选择比努力更重要。

　　万亿市场的新赛道地产火线

　　昏暗魔幻的背景下，一道蓝光闪过，留下一个靓丽的身影。

　　都知道，土地金融两条红利没了，三道红线压顶，传统房地产的日子真不好过了。

　　但这家的日子过得很红火。

　　2020年，绿城中国实现合同销售面积1385万㎡，总合同销售金额2892亿元，同比增长43%。

　　这背后，代建功不可没。

　　什么是代建?

　　你有地又有钱，但是你搞不定造房子。那你就可以找到一家又红又专的企业，帮你来设计、施工、交房，实现一条龙服务。

　　关键一点，盖的房子还可以打上代建企业的LOGO，除了出资拿地和运营，其他的活，全干。

　　这就是代建。

　　所以，这必然是一条新赛道、充满生机的蓝海。

　　代建行业增长势头(图源：广发证券)

　　绿城管理是最早涉足代建领域的公司，依靠强大运营能力、品牌溢价、轻资产重管理等模式，绿城管理各项核心指标均保持高质量稳定增长。

　　绿城管理股价一年翻番

　　2020年7月，绿城管理于香港上市，成为国内首家上市的代建企业。

　　新赛道、轻资产、高增长、零负债，绿城管理赢得了资本市场青睐，一年股价翻番，近期走势更是强劲。

　　2020年，公司实现营业收入18.13亿元，新拓代建项目的合约总建筑面积达1869万㎡，较2019年同期增长约16.8%，整体项目规模保持行业第一。

　　瑞银预计到2025年，绿城管理市场占有率将升至30%。未来仍将享受行业“头部效应”，业绩增长将进入高峰期。

　　房地产的米其林地产火线

　　这个新赛道注定了是一次长跑。

　　提速又提质。很快，绿城管理培育了自己的核心竞争力，搭建一个以专业开发、代建标准为核心，链接投资商、开发商、运营商、服务商的平台。

　　代建行业的四次发展演变

　　目前，已经进化到4.0版。

　　代建1.0主要为政府代建，重在品质管控;代建2.0是商业代建，重在标准化管控;代建3.0是资本代建，重在引入资本市场力量;代建4.0为柔性代建，重在构建平台、按需定制、共创价值、共享利益。

　　一个比较形象的描述是，绿城代建4.0有一对翅膀：

　　右边翅膀是保证委托方利润的多个元素组合，左边翅膀则是技术模块组合，比如把包括设计单位、监理单位等合作方整合进来。

　　怎样才能飞得更高?

　　两个翅膀后面有两个核心逻辑保驾护航，就是to B(企业)与to C(业主)同时打造，背后有基金体系、供应商体系、委托保养责任三套体系。

　　还有一个关键的核心点，就是绿星标准。

　　绿星标准历经10轮论证，构建起包含4大模块、16个二级指标和73个子项的指标体系，再甄选绿城管理集团体系内42个项目经3轮测试、修正，最终确立。

　　绿星标准覆盖代建前后端的产品、供应商、运营、服务四大模块，并与开发成本、收益绑定，让管理过程、结果清晰透明，为定制开发、成本控制、产品品质确立科学标准。

　　这套标准被业界称为“米其林星标”。

　　绿城管理深知人对于企业的重要性，其本身就是一家靠人和管理来驱动的轻资产知识型公司。

　　5月27日，首届以“让世界变轻”为主题的中国代建价值峰会上，主办方绿城管理详细披露了支撑其业务发展的“五维人群”：

　　委托方、投资方、业主、供应商、员工

　　对于委托方，通过品牌输出、专业开发团队的全程服务，赋能项目价值，创造卓越业绩，助其获取增值回报;

　　对于投资方，轻资产业务模式，零负债、经营性收入高、分红比例高等性质，可给投资人来带来可观的收益，分享新赛道红利;

　　对于供应商，解决痛点，助力突破发展瓶颈，与其互信、互利、互助，共同成长;

　　对于业主，提供卓越的产品和服务，创建“美丽建筑、美好生活”;

　　对于员工，提供发展平台，实现个人价值。

　　绿城管理很清楚，自己的“主心骨”就是人，通过“五维人群”的构建，更大幅度地拓宽了赛道，打造了运营高效的核心竞争力。

　　就像F1方程式赛车一样，一个人之所以能冲锋陷阵，依托的是后方强大的团队资源。

　　作为本次峰会的一个重大成果，当代、华润、金地、绿城、雅居乐、中原建业六家企业共同成立了“轻资产联盟”。

　　本次联盟成立，有望成为中国房地产开发模式重塑的关键助推器，通过探索与推动中国房地产开发模式的变革创新，将促进行业更高质量、更有效率、更可持续的发展。

　　华南市场的深度逻辑地产火线

　　绿城管理将本次峰会选在了珠海，体现了华南区域在公司全国布局中的重要地位。

　　作为绿城管理布局的重镇，华南区域业务辐射华南、西南区域，管控项目10个，总建筑面积近1000万㎡，总货值近900亿，累计交付面积超100万㎡。

　　近年来，绿城管理为华南地区贡献了多个全国示范性项目，如海口桃李春风、珠海翠湖香山等，这同时也是绿城管理在开拓华南进程中，形成的企业和区域相互成就的缩影。

　　下面这段表述，可能要刷新你的认知。

　　绿城海口桃李春风是当地的一个网红盘，别墅大盘，产品单价是周边竞品两倍、50天超万人到访样板间、未开即售罄。

　　在此之前，这个盘经历了凤凰磐涅的过程。

　　受委托方慕名邀请，绿城管理首次进入海口。绿城桃李春风经过重新定位、梳理，也植入绿城的豪宅理念，打造成中式美学产品，绿城一战成名。

　　珠海翠湖香山

　　翠湖香山国际花园产品类型十分丰富，涵盖别墅、叠墅、洋房及高层产品，先后荣获2015年“亚洲十大豪宅”、2019年度“广东省建设工程优质奖及金匠奖”等荣誉。

　　截至2020年底，项目累计销售额已突破155亿元。

　　绿城管理代建的保障房、人才房项目一交付就刷新了人们对保障房的认知，无论品质还是颜值都不输商品房。

　　海口药谷人才房项目是海南省首批人才公寓建设项目之一，整体项目竣工后将提供4000套人才公寓，极大推动了海口人才高地的建设。

　　其实，绿城管理代建项目做得叫好又叫座，依赖于一套成熟的管控体系。

　　绿城管理的5个管控环节

　　绿城代建保障房(包括安置房、经济适用房、公租房等)，对品质和流程把控非常严格，上面5个管控环节，树立了绿城不同于其他企业的建造标准。

　　一样的钱，干更多的事，建更高的品质。

　　在“火线哥”(DChuoxian)看来，是以“米其林”心态对待建房子。

　　这就是绿城。

　　这样的优势，在当下很容易赢得市场青睐。

　　近日，住房和城乡建设部召开会议，要求40个城市大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。

　　粤港澳大湾区对保障性住房、人才房的需求非常强大，特别是广深，城市更新已是房地产市场的主战场。

　　截至2020年12月31日，绿城管理(自行及透过与业务伙伴合作)拥有代建项目296个，分布于全国28个省(直辖市及自治区)的89座城市。

　　绿城管理的规模优势、行业领军地位以及绿星标准和代建赋能，将面临更广阔的蓝海。

　　潮起浪先来。

　　未来，中国的房地产未来会出现结构分化、城市分化、区域分化，根据经济发展、人口流入以及产业的支撑来看，海南自贸区、粤港澳大湾区是大方向，绿城管理将把华南区域进一步做强做大。

　　同时，城市更新是一个大风口，华南区域市场增量市场也来自于这里。这可是万亿级市场，意味着代建拥有更广阔的发展空间，也是绿城的优势所在。

　　大潮起珠江。

　　这里还是改革创新的示范区，历史上大部分的创新都发生在南方，绿城管理在这个行业里面做的创新，与这个地方底层逻辑、精气神是吻合的。