赛格晃一晃，楼市抖三抖。

　　随着深圳楼市调控政策在5月依然逐渐加码，楼市调控效果开始显现。曾经火爆的深圳楼市打新，热度逐渐退去;二手房成交也逐渐趋冷。

　　6月1日，深圳市住建局发布5月楼市数据：相比上月，新房、二手房双双继续下探，为今年最低水平，其中二手房环比减少约4成，同比大幅减少65%，这基本等同于2014年以来多年春节期间的销量。

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　　楼市销量连续两月暴跌

　　早在4月，深圳楼市便进入观望期，成交量开始回调。世联发布数据显示：当月新建商品房网签量为3502套/35.3万平方米，套数环比大降34%，发展商放慢了推盘节奏，市场开始慢慢变得有些冷清。存量住宅网签4877套/44万平米，套数环比下降28.2%，连续7个月低于每月8000套的牛熊分界线。

　　5月深圳楼市走向继续下探，住宅成交量环、同比齐跌。深圳住建局的最新公布数据显示：其中，新房住宅网签2677套，环比减少23%;二手住宅5月成交3027套，环比减少38%，同比大幅减少65%，基本等同于2014年以来的春节水平，说进入冰河期也基本不算夸张。

　　曾经吸引全国资金来深圳疯炒的一手新盘，出现快速降温趋势。

　　近期的港铁天颂63.7分入围，32套住房最后只有80人冻结资金;壹城中心现楼楼王129套，只有221人登记。

　　而位于热点区域南山区赤湾半山臻境，刚公布的入围名单显示：入围人数共计1103批客户，入围比率为1:1.9,中签率高达53%。

　　而去年最高峰期打新火爆，宝安中心区新锦安海纳公馆5套新房销售，引来超过1000人认筹打新，中签率不到千分之五。

　　二手盘价格涨跌互现，多数处于横盘状态。据乐有家门店数据监控显示，截止5月31日，深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定，部分片区二手住宅挂牌价呈现上浮趋势，但基本处于合理的涨跌幅度。其中两月内有价格变动的房源为8276套，占比19%。价格变动的房源中，有42%房源为下调报价。

　　此外，严控之下，虽然深圳在一线城市中的新房库存最少，但去化周期已超过上海，政策威力已经在改变市场的走势。

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　　5月“新政”连出

　　楼市“速冻”

　　深圳楼市快速变冷，主要原因或是因为进入5月后，楼市调控继续加码，重磅政策接连出台。诸多政策正在形成的合力，正在逐渐改变深圳刚需对楼市走向的逾期。

　　首先，5 月 26 日，深圳市住建局发布《深圳市住房和建设局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》，通知对新房、精装修价格进行价格指导。核心重点是：新房批准销售价格，原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型网签价;分期开发项目，原则上按照前期备案价格进行批复;预售转现售项目，原则上备案价格不得向上调整;为防止借装修变相抬价，执行精装修价格梯度区间。

　　政策打补丁后，基本打死新房上涨空间，减轻了未买房刚需的忧虑，避免其蜂拥打新，情急上车。

　　其次，银行利率也开始悄然发威，给楼市降温破冷水。深圳地区自2020年6月起，首套房贷利率一直维持为4.95%左右，平均水平为4.98%。

　　但到今年5月份，各银行陆续上调，最终首套房贷利率主流水平上涨至5.10%，平均水平上涨至5.03%。其中，建行深圳分行在5月上旬首个上调房贷利率水平，首套房贷利率上调15个BP至5.10%(LPR+45BP)，二套房贷利率上调35个BP至5.60%(LPR+95BP)。其他银行随后也开始跟进，目前已有近10家银行深圳地区分支行执行首套5.10%，二套5.60%的利率水平。

　　第三，深圳也开始在5月份着手收紧入户政策，居住社保积分入户细则也开始被修订。毫无疑问一举起到釜底抽薪作用，收紧楼市需求端人数。

　　第四，5月13日，2021年深圳首场土地集中拍卖启幕。土地拍卖后深圳更接连3度发力调整用地规划，接近20块居住用地规划调整。5月15日，深圳市七届人大会议开幕，明确指出2021年深圳“十大计划”。实施大规模住房建设计划，今年供应居住用地不低于3.6平方公里，新开工建设住房面积1500万㎡以上。进一步降低市民对新房市场饥渴的预期。

　　未来走势：价平量跌

　　从目前的市场整体情况来看，不断出台的新政大大影响了入市欲望，未来仍不排除政府的调控手段加码，因此，在年内深圳的房地产市场成交量难以恢复。

　　一则是新房存量大幅减少，在建楼盘供应青黄不接，势必影响新房的成交量。二手房市场方面，由于接踵而至的新政影响，观望情绪浓郁，二手房成交在年内估计难有起色。

　　不过对于房价，由于深圳的特区地位，相信大部分业主仍然坚信市场属于阶段性调整，一般情况下大幅让利出货的可能性不大，从近两月的成交数据可以看出，房价下调大多是本来成交不活跃的区域，而类似香蜜湖、百花、景田、笔架山、福田中心区、华侨城、后海、科技园、宝中等区域，二手放盘和成交仍然上涨。之前传出的诸如国城花园法拍房大幅降价属于非完全市场行为，不能视为市场大幅降价的信号。

　　湾区大地产判断，年内深圳二手房价格大概率处于横盘状态，买卖双方拉锯战，平缓波动;而成交量估计仍将下探。