最近趁有点时间，顺道踩了光明，其中有个大体量产业项目——光明天安云谷，引起锋哥的注意。

　　其中热传的云科府，便是光明云谷项目一期住宅部分。

　　根据住建局公布的二季度预售楼盘信息，云科府货量不少，计划供应1316套住宅新房。

　　这对于目前断货的光明而言，能够缓解下市场供需压力。但项目究竟如何，值不值得买，锋哥带你实地看一下。

　　刚需圣地——光明科学城

　　对于光明的规划和区域位置，还是有必要说下。

　　从地图上看，光明区的位置是极佳的，拥有良好的生态环境，比其他区丰富的土地储备，不然也不会成为广深港澳科技创新走廊的重要节点了。

　　光明区下辖光明、公明、新湖、凤凰、玉塘、马田六个街道，辖区总面积156.1平方公里，人口约100万。

　　由于它和南山距离近，也有人把它称为“南山后花园”。

　　规划显示，光明科学城北起深莞边界，东部和南部以光明区辖区为界，西部以龙大高速和东长路为界，规划总面积99平方公里。

　　规划“一心两区，绿环萦绕”的科学城总体空间布局。

　　其中，“一心”即光明中心区。

　　也就是以光明中心区为依托，建设科学城的生活服务中心，充分发挥中心区的商业、居住、大型公共服务设施的集中优势，增加特色性的科学服务设施，为科学城提供优质公共服务。

　　“两区”，即装置集聚区和产业转化区。

　　包括：装置集聚区集中建设大科学装置、科研机构、高水平大学等;产业转化区建设成果转化平台和产业创新平台，培育和布局未来新兴产业。

　　其中装置集聚区——光明科学城启动区，总投资达107.64亿元的四大重点项目已如火如荼建设中，其中就包括分别为光明云谷一期。

　　光明天安云谷位于光明科学城启动区范围内，项目北边紧邻中山大学深圳校区，南向毗邻光明小镇，东面是光明湖水利风景区。

　　规划显示，光明天安云谷总占地面积约220万㎡，建筑面积约600多万㎡，是集科研、产业、商业、酒店、教育、医疗、文化、居住、生态等多元功能于一体的国际智慧产学城社区。

　　光明天安云谷是光明区目前最大的投资项目，项目总投资约700-800亿元，整体分三期建设，一期自2019年开始建设，三期结束时间为2028年，建设周期约为10年。

　　2019年：全面启动片区各市政基础设施、公共基础设施以及光明云谷项目一期等重点项目。

　　2020年：中山大学深圳附属学校、科学城智慧公园及片区市政基础设施工程一期(11条)项目完成建设。

　　2023年：中大附属第七医院(二期)、中大人才保障房、6 号线支线等项目建成并投入使用。

　　2028年：基本完成片区的开发建设，构建舒适、活力的高质科创城区，极大提升片区公共配套服务水平。

　　配套+环境

　　项目开发主体为深圳天安骏业投资发展(集团)有限公司、深圳光明天安云谷投资发展有限公司、深圳市明湖投资开发有限公司成立的合资公司。

　　作为深圳产业运营龙头，天安骏业以“产城融合”为核心理念，开创了“天安云谷”知名品牌。其业务涵盖产城社区开发、智慧园区运营、轻资产服务输出等领域。

　　锋哥了解到，光明天安云谷一期占地约8.7万㎡，建设面积约53万㎡，集产业、商业、会展、居住、景观、综合配套等于一体，将配套建设约2000㎡国际会议中心和约1000㎡学术报告厅，满足科学城的会议及展示功能需求。

　　值得注意是，一期配套将在2021年底至2022年中陆续竣工。

　　其中，一期住宅云科府推1316套，从示意图可见，项目分05-36和05-31两地块，建面16.7万㎡，由10栋住宅塔楼组成。

　　户型方面，项目主推92-180㎡3-4房，分为8个户型。具体为，

　　05-31地块：建筑面积约96㎡、114㎡、138㎡、180㎡;

　　05-36地块：建筑面积约92㎡、95㎡、108㎡、126㎡。(进群获取户型图)

　　整体来看，项目各户型光照充足，户型配比合理，南北楼间距宽敞，加上一期住宅区围绕智慧公园湾流区而建，两个地块中间夹裹着石湖公园，水景与绿植交相辉映。不得不说，目前市面上的刚需盘难有这般设计感。

　　价格虽然还未出，但按照区域新房限价情况看，均价大概率在5万内。总价范围在450-700万内，首付130万起步。

　　虽然目前位置较为偏僻，但配套不含糊。

　　地铁方面，云科府距离最近的地铁站6号线支线中大站约1.5km，这条线路将连接光明、东莞黄江1号线。

　　教育方面，除了毗邻中山大学深圳校区、中科院深圳理工大学院校，学区显示，云科府所在学区为中山大学附属学校，未来将建设共计132个班，提供6180个学位。

　　医疗方面，项目西侧不远处便是中山大学附属第七医院，是中大医系统最大规模公立医院之一。目前一期已开园运营，二期也已经启动建设。

　　锋评

　　从项目位置来看，云科府稍微偏僻，与东莞黄江距离不过几公里。但区域规划却是属于光明科学城的启动区，自带流量和光环，目前光明初期的重点建设配套都主要集中在这个位置。

　　对不少买房人而言，周边配套的确不足，短期会带来极大不便。不过，云科府本身是光明体量最大多功能产业智慧城区，自身就提供产业、商业、会展、居住、景观、综合配套。一期项目建成时，上述都将投入运营，这意味着未来收房后，配套将大大改善。

　　从曝光户型结构来看，户型还是很实用，园林、外部景观也是目前刚需盘中数一数二。按照同区域新盘安联尚璟府限价4.9万/㎡，云科府大概率均价在5万出头，加上套数多，如果一起推出，极大可能不需要积分即可入围，建议低分者重点关注。