原创|黄佬邪

　　前天的上层会议，给今年六一儿童节送了一个大礼包：三胎政策。

　　三胎政策的初衷，是应对我国人口老龄化。一旦改为允许三胎，相关政策及配套将发生巨大变化。

　　据说昨天的股市，三胎政策已经让几个板块飘红，并取名“三胎股”。在众多财经类自媒体中，提及了三胎会影响到医疗、育儿、教育、房产、汽车等等民生类行业，比如MVP这种多座车型，或将开始受家庭欢迎。

　　这一国策变化，可以说涉及到了几乎所有的民生行业。

　　从昨晚开始，各种微信群里全都是对三胎的讨论，各种玩笑一个接一个，让人笑死。不过，欢乐之后，我们还是要想想三胎之后的时代变化。

　　NO.1|壹

　　放开三胎，有多少人愿意生到三胎?如果现在做一个调查，多数的回答都是不生。在一个全国财经自媒体里，群主特意询问了群友要不要三胎，回答如下：

　　“连一孩都想扔了。”

　　“白送三个娃，都不敢要。”

　　“已经有两个了，父母说，你们这条件，不要三胎可惜了，我们那个年代，被罚款也有人要生。”

　　“没有任何想法，自己还想多活几年。”

　　“假如三孩都是男的，那这辈子你就交代了。”

　　“三个孩子，就像要做三套物理题。”

　　这一代父母，很多都是独生子女，如果养3个孩子，再加上双方4个长辈，那就是7个人;如果自己的孩子各自再生三胎，那你就会有9个(外)孙子孙女。

　　在各微信群里，关于三胎的玩笑此起彼伏：

　　压力山大。

　　不敢生的很重要原因，是养孩子的成本，很多家长都说：孩子就是吞金兽啊。

　　从全国范围看，二胎政策实施初期，第一年带动了二胎生育潮，但随后生育的意愿下降，越来越多的年轻父母选择了不生。因此，三胎政策或许也会延续二胎政策的轨迹，开放初期会带动一部分家长生育，随后慢慢恢复到不生。

　　正是因为如此，仔细看这次官方新闻：

　　特意提到了实施三胎政策及支持措施。

　　为了让你生，上层及各地应该会陆续出台相关鼓励政策。不敢说完全卸去你养孩子的负担，但多少给你点信心。

　　官方如果想鼓励你生，办法还是很多的。

　　从房地产领域分析，比如现在全国一二线城市普遍实行一个家庭两个房票，改为三胎家庭可以增加一个房票;或者三胎家庭在购买第二、第三套房时，选择一个可以做三成首付。

　　这样，地方可以不用财政投入，给民间一些空间，慢慢就会带动出生率。当然，如果有直接的福利刺激，效果或更为明显。

　　三胎政策的直接目的，是鼓励生育，增加年轻人口，这是长期国策。

　　从社会发展规律看：

　　三胎政策实施后，金字塔尖人群会开始行动，随着鼓励政策陆续出台，部分有实力的中产阶级也加入到三胎大军中来。

　　NO.2|贰

　　重点说说三胎对房地产市场的影响。

　　第一个影响会是学区房，独生子女时代，一套学区房解决一个孩子上学;二胎时代，一套学区房解决两个孩子上学;三胎时代，一套学区房应该会解决三个孩子上学。

　　学位可以被三人使用，分摊到人均上的投入降低，学区房因此会变得更为值钱。

　　但上层最近的指导思想是打压学区房，教育资源平均分配，三胎政策对学区房的利好，会因此受到对冲。

　　而沈阳人还处于对学区房的追求之中，学区房还有一定空间。

　　好在沈阳优秀的教育资源比较多，尤其是和平、沈河、皇姑这三个区，沈河区的中、小学还向其它区输出教育资源，可以从某种程度上平抑学区房房价。

　　从大连来沈阳工作的一位职业经理人说：

　　沈阳的优秀教育资源比大连多，所以沈阳学区房与非学区房的差价没有大连那么大。

　　从沈阳各区情况看，最近几年及接下来销售的一线房企新盘，有很多可以做到一套房解决双学区，这样的房产未来会越来越值钱。

　　而铁西、大东老城区的老旧小区，有很多一套房只能解决一个小学或一个中学的现象，其价值会高于非学区房，但还是建议调成可以解决双学区的大开新房。目前铁西经开、大东旧城改造及城市更新的项目，都是很好的入手机会。

　　不过需要提醒：

　　在目前的调控态势下，不要抱有过多幻想，能买到一个可以能起到防御性抵抗通胀的房产，已经跑赢了大部分人。

　　NO.3|叁

　　三胎政策消息传出后，群里出现了多孩家庭的户型图：

　　这是玩笑，能让你乐。冷静下来分析，对有实力的中产阶级而言：

　　二胎家庭，四室基本是刚需;三胎家庭，五室是刚需。

　　在黄佬邪走遍的各大开售楼处，销售们都反映有很多家庭是出于二胎居住需要，从二室或三室，改善为四室为目的置业。

　　一个孩子一个房间，主人一个房间，来帮忙带孩子的老人一个房间，哪怕老人不住，男主人书房或女主人衣帽间，这已经是基本需要。

　　因此，目前沈阳各大楼盘，最大户型都是四室。在市中心大平层豪宅里，四室+保姆间也是面积最大的主力户型之一。

　　对于普通家庭而言，无论二胎，还三胎，没有什么是上(中)下铺解决不了的：

　　如图这般，即使三个娃，同样两室或三室都能解决。

　　回到中产阶级话题。三胎时代，必然会诞生5口家庭，那么，五室户型也会成为5口之家的刚需，但5室户型是否会出现在市场上呢?

　　黄佬邪认为会，但预计需要一年以后。

　　首先是目前在售及今年年底前进入销售的楼盘，都已规划完毕，很难调整，最新的设计方案，只得从新地块开始规划。今年下半年拿地，最快也要明年面世。

　　从购买力上而言，如果定位是高端楼盘或豪宅，多增加一个10平左右卧室，如果以2.5万/平计，总款增加25万，对有实力的客户而言不算什么问题。

　　如果是中端改善类产品，开发商为了控总房款，会在一定面积限制内，尽量做出多功能户型。

　　三年前，沈阳的基本户型还是80—90平两室两厅两卫，三室两厅两卫的户型一般需要110平以上，而最近，市场上已经出现了100平以下的三室两厅两卫户型。开发商在控总房款前提下，将功能性做到极致。

　　在同等面积下，做出更多房间，其实就是为了顺应二胎时代的实际居住需要。

　　对于多数人而言，一胎还是二胎，三房即是他们的需求，又是极限。

　　一个粉丝今天凌晨在黄佬邪抖音里留言：深圳有88平四室的房子。上网一查，还真有。只要市场有需要，产品是会顺应调整的。

　　按照100平以内三室两厅两卫户型标准，四室可以控制在120平内，五室控制在135平内，是有空间可以操作的。而这个面积段，大部分改善群体可以接受。

　　目前市场上，开发商为了现金流安全，在控制总房款及面积段方面，宁可多约束一些，也不愿意多放一些。但三胎政策若开始执行，开始有家庭要三胎，开发商会根据市场进行调整户型，多一个房间户型会出现，以便增加更多功能性。

　　只是，5室可能不会成为市场主流，这个变化时间，或会慢一些，也是一个循序渐进过程。

　　当然，欧阳疯也提出异议：135平5室，实际上是牺牲了人均居住面积，违背了改善初衷;而且，多一个孩，意味着家庭支出增长，反过来会影响改善买房。

　　至于户型未来如何改，这是市场需求与开发商相互妥协一个过程，我们可以关注一下如何变化。

　　还有一种不需要五室的解决办法：就是老人住在同一园区，或者同一楼层。现在很多家庭都是如此操作的。即主人、孩子四室+老人两室，基本可以满足。

　　这或许也是当前给新时代5口家庭提供解决方案的一个思路。

　　说了这么多，只是想提醒大家：

　　沈阳套均面积5年上升12平达106平，未来居住需求多大面积?

　　沈阳人均居住面积最近几年一直在提升，沈阳人对于居住空间的追求越来越大。买房自住也好，其它考虑也好，两到三年期房，再加上住几年，再出手时起码5年以上，若是要流通性，就要预判未来是否可以满足接手的家庭生活需要。

　　在业内有一句话叫：

　　买房要往上买，尽你全力去买一个好地段大品牌大面积的户型，甚至还需要你踮踮脚才能够到的。

　　翻译过来就是：

　　你现在的极致，就是未来别人的刚需。