01

　　Question 1：

　　老师你好，我在萧山，老婆在星光大道附近上班，目前已有天麓府一套87方小户型刚装修入住，没有小孩，但是在备孕中。最近手上拿到200w现金(算上公积金余额)，公积金每个月还完房贷结余还有7000。有几个不成熟的想法，每天绕在头上无法抉择，希望能得到些意见。1. 卖了现在这套加上手头上的资金买滨江二手房，比如春江郦城，中兴花园，这样上下班很方便，边上还有龙湖天街，学区也解决了。2. 卖了现在这套加上手头上的资金摇600w内的新房，就是现在行情怕踏空。3. 拿着手上的现金去挑总价350w左右的新房，先投资或保值，以后想改善再两套换一套。投资的话是否有合适的建议。

　　Answer：

　　因为限价，我们以往都会支持优先摇新房。但今年杭州新房摇号越来越难，中签率越来越低，踏空的可能性也无限增大。因此，今年做出的任何买房卖房决策，都需要更冷静和谨慎。

　　您的家庭结构在近几年可能会迎来变化，对于居住的要求，更需要稳定。所以你的第二个选择，肯定率先pass掉的。用所有的资金去赌一套新房，风险极大。

　　如果是我，我会优先选择第一种的置换方式。

　　首先手上现有的天麓府，不论从地段的潜力和配套等方面质素都平平。旁边桂语朝阳的新房约3万元/m²，但天麓府的二手房挂牌价才2万7左右，未来增长的空间也有限。

　　并且考虑到家人上班和未来孩子读书等问题，卖掉萧山的房子置换一套地段更好、学区更好的二手房，这样的选择更稳健和安全。

　　第三个选择：现有的房子暂时按兵不动，手上的钱去摇新房，也是一个思路。

　　预算总价350万，在杭州选择范围也挺大：运河新城、宁围、丰收湖、萧山科技城、南卧新城等板块能满足，且也是热度较高的板块。

　　但在这里，有一个现实的问题：

　　因为现在摇号难，动不动就限售五年。因此，如果摇到限售的项目，那么等你想再改善两套换一套，可能是在六七年以后。六七年后杭州的市场会变成什么样，谁都说不好。但从您家庭情况来看，届时可能会遇到一个最棘手的情况：孩子上学。

　　因此，如果想要先拿手上的钱摇新房的话，建议考虑的更长远一点。

　　02

　　Question 2：

　　纯投资，彩虹天空之城和樟宜翠湾哪个更适合入手?

　　Answer：

　　两个都是万科在萧山的大盘，近期也都曾加推过。

　　如果是投资，我个人建议优先考虑樟宜翠湾。

　　一方面樟宜翠湾可能是目前万科最容易买到的房子。此前的中签率都比较高。而彩虹天空之城的中签率一直在下探(有人猜测是因为有部分购房者把“彩虹”和“未来”两个天空之城搞混了，迷糊下单)，摇中的机会不大。

　　另一方面，近期流出的地铁四期征求意见稿中，在樟宜翠湾附近或将规划有地铁。地铁一旦落地，板块价值会迎来变化(实际按官方消息为准)。

　　此外，从两个项目的各方面条件来看，樟宜翠湾更早交付，且装标也更高，有地暖有墙纸，未来也能产生更好的溢价。

　　03

　　Question 3：

　　去年摇到了新房，最近我们业主群不少邻居都在买车位，但有人跟我说买不如租。老师有什么建议，车位要不要买?

　　Answer：

　　我们也曾统计过杭州车位的价格一个车位动辄三五十万，确实不便宜。买还是租，我觉得要看几方面：

　　首先，小区的车位配比。

　　现在杭州一般的新小区，车位比在1:1-1:1.5左右。小区车位配比足够，购房者不担心无车位可买。但如果小区定位高端，家庭普遍有两辆车甚至多辆车，那么，车位可能会比较紧张。

　　其次，看小区所在的地段和周边的交通配套。

　　例如地铁站较远，其他公共交通也不发达的，就有可能会以自驾作为主要出行方式，那么车位也就是刚需了。

　　最后，看个人的喜好和需求。

　　打个不一定恰当的比喻，我有朋友选择不买车，他觉得各种保养费、停车费七七八八的钱算下来，打车远比买车更省钱。但更多朋友觉得自己有车更自由，不需要担心打不到车想走就走。同理，如果是车位相对宽裕的小区，买一个专属的车位更省心，但租的话更省钱，全看个人喜好。

　　此外，实际在二手市场中，如果是车位紧张的小区，带车位的房源会比不带车位的更吃香。但若想靠投资车位赚租金，怕是没有三五十年根本无法回本。

　　04

　　Question 4：

　　老师你好，我现在住在城西嘉绿苑。现在大娃即将上高中，二宝幼儿园。我在考虑是不是要卖了嘉绿苑的房子去改善。两个选择：一、摇位置好一点的新房改善;二、先在同小区买套小一点的两房给二宝上学，剩下的钱在像下沙之类的，主城区远一点的价格便宜的地方，改善一套大的。哪个选择更好?

　　Answer：

　　这位朋友跟第一位有点相似，但您目前的家庭人口较多，且孩子上学需求迫切。

　　就现在新房的摇号形势看，卖了房所有的钱扑到新房市场去赌中签，倒不如稳妥一点：先保证孩子的学区房，剩下的钱去改善。并且在这个市场背景下，手握一套房子会让安全感倍增。

　　或是像我建议第一位朋友那样，所有资金去改善一套学区好一点的二手房，也能避免新房市场的踏空风险。

　　当下的杭州新房市场，远远供不应求。且各方面的政策，对于有房的改善家庭并不友好。因此，还是建议今年要改善置换的话，“稳”为先。