深圳楼市不行了，这是不少人得出的结论。

　　近期，锋哥能明显感觉到，市场转冷后所有人的恐慌情绪。中介担心失业、已经买房的担心房价跌、准备买房的担心站岗……锋哥作为一线从业实操领域的资深人士，对于市场的数据及中介门店的开单量还是比较敏感的。

　　因此，有必要给大家分析一下深圳的楼市是不是不行了，以及深圳楼市未来趋势。

　　5月二手房成交环比下滑37.9%

　　我们先来看一组数据，根据中原的数据显示：5月份深圳二手住宅过户套数为3027套，环比下滑37.9%，成交套数为2020年3月以来新低;成交面积为27.6万平，环比下降37.3%。

　　5月份的新房成交套数仅2677套，大家会说新房现在都靠抢，每一次开盘热点盘基本日光，为什么数据会那么少?

　　首先新房的备案一直的处于滞后，其次，2021年深圳的新房推售方式进行改变，今年的新房推售是根据住建局按计划推售，

　　从实际5月份市场表现来看，新房市场5月份一共有6个住宅项目开盘，分别是：龙华的壹城中心、恒壹壹品、宝泰雅苑、港铁天颂、龙岗的保达誉都花园，坪山的金尊府。

　　从去化看，整体接近售罄，所以看得出来，刚需在这波政策挤压下，深圳新房市场成交热度一直走高。但值得注意的是，5月份新房的推售方式采用集中推售，以上6个盘是同一时间入市，而且5月份打新积分规则也有变化。

　　可以说，新房的推售量是在政府的严格把控下的，不可能出现一下子暴增或暴减的情况。

　　二手房方面，5月份深圳二手住宅过户套数为3027套，环比下滑37.9%，锋哥从中介地铺的开单数据获悉，以福田南某片区为例，店均开单率仅1套，而且这个是含新房与二手房，二手房占比仅不足3成。

　　也就说一个片区一个月成交也就3-5套二手房，但我们要知道一个片区中介店铺基本在20家左右，这个数据确实很离谱。

　　市场成交下跌冰点，还有一个核心问题，就是直接影响从业人员的流失，特别是中介店铺的生存问题。

　　5月中旬一个朋友向锋哥透露，说深圳贝系4月份关了旗下加盟店约60家，说是店东不干了，而不是平台要求关掉的。

　　那么我们会想，5月份会关掉多少家呢?以目前市场行情来看，应该不会低于4月份的数据，我们也可发现大街上中介店铺关闭的现象趋多了。

　　市场真的“爆冷”吗?

　　市场爆冷，会是趋势吗?

　　如果说去年的7.15新政是市场的分水岭，那么今年的2.08新政可以说断层分界线。

　　今年以来深圳楼市不断调控加码，从2.08新政的二手住宅成交参考价格机制，到严查购房人资格、审核购房人资金来源，再到打新规则升级，房贷利率上调等补丁。

　　我们不难发现，今年上半年调控基本没停过，连续的调控政策频出，楼市不断降温，购房人的理性与冷静同样跟着降温，购房人的观望情绪也升高。这些也是导致5月份整体市场爆冷的主要原因。

　　新房与二手形成极大分化，新房打新热度升高除了价格倒挂的另一个原因是，首付比例可以按照正常成数。

　　但二手房呢?

　　首付比例基本要在原基础上加1.5-3成，西部片区更为显著，首付比例需要在原基础上加3-5成。可见，首付成本是直到导致二手下滑的主要因素。

　　另外，我们要知道，深圳一直是存量房市场为主，如果二手房成交不行了，意味着什么?意味着价格难以出现暴涨。

　　对于目前的市场情况，如果锋哥说是规律一点不为过，为什么?我们可以看 一下2016年10.4新证后的市场表现，虽然那时的调控没有现在严格，但可以看的出来的2017.2018.2019三年的成交量与价格处于平稳期，直到2019年11.11新政整体的量急剧猛增，再到2020年的上半年，价格飙升。

　　那么从深圳的楼市可以看的出来，3年是不是一个周期。锋哥想说以目前来看，大概率是遵循这个规律。也就是说接下来的市场表现，完全可以参考2016年10.4后的横盘行情。

　　市场横盘与调控，我们该怎么入场?

　　说到这里，很多人会问锋哥，那到底现在是不是入市的时候?怎么样才入市?

　　其实关注锋哥的人都知道，锋哥一直提倡是客观看待市场。对于刚需来说，当一个人有需要的时候，就应该及时得到满足，否则失去了意义。

　　为什么?或者买房结婚，小孩入学，改善环境这些能等吗?当然，更多人会问，现在会不会在高点入市。

　　锋哥建议避开虚高盘，择机入市。

　　对于买房我们更多的要用5年以上长远眼光来看，未来的深圳是全球性核心城市。核心城市的核心资源一定要提前布局，从第七次人口普查数据可以看的出来，深圳不缺购买力。

　　在买房实操方面，锋哥不能一概而论。

　　因为每个人的购房情况和预算不一样，但锋哥可以根据每一个人的情况给出一对一实用性的置业方案，教你买到心仪的好房子。

　　另外要提醒的是，特别是小白及改善的群体，一定要非常谨慎和明智的做出选择，因为资格和成本非常昂贵，一旦踏错船车，至少5-8年才能下车。