近期，我们调研了珠三角某人口净流入的大城市X，发现了几个新问题，租赁供给的各个类型(城中村、长租公寓、园区宿舍、国企租赁平台、商办改租赁等)，最近都发生了一些变化。

　　背景分析

　　租赁空间在哪落地?

　　上一期和大家分享了X市租赁供需的矛盾，我们认为租赁供应总量足够大了，在城中村租赁和商办“类住宅”供应方面，甚至还存在过剩，但是结构性的租赁需求还没有得到满足。

　　针对新市民、年轻人的保障性租赁住房，确实是一个突破的方向。总结规模化租赁过去“三年试点”的经验教训，新一轮的发展规划已经箭在弦上，包括国家政策鼓励(重点是降低成本)，发改委的专项补贴也来了，租赁用地开始“单列”，屡为诟病的税收扶持政策即将落地，“商办改租赁”在土地规划上、用水用电规范(民水民电)上，可操作的政策也在酝酿中。

　　用地来源包括：新增供地，国有企事业单位用地、高校科研院所的存量用地盘活，大型园区和重大建设平台配建等。本期，对保障性租赁住房、长租房如何切实落地，进行详细分析。

　　首先，和大家讲一下，政策扶持对保障性租赁住房、长租房一视同仁，低租金且小户型的，就是保障性租赁住房，政府给政策优惠(包括规划)，市场化企业长期经营的就是长租房。

　　X市的租赁供给，有上面讲的几个渠道，城中村是主体，未来要做品质提升，不能都拆掉，继续发挥市场自发供应低成本租赁的作用;疫情后停滞的长租公寓还会有空间，近期万科泊寓等“开新店”战略又启动了，但始终是小众产品，因为X市的高端租赁空间不大;X市的国企租赁平台较少，都集中在集体土地上的试点项目了，商办改租赁短期突破的难度太大了。

　　综上，我们就以集体土地和园区租赁两个角度来分析，X市的住房租赁发展空间该如何落地。

　　渠道一

　　集体建设用地的探索

　　国家“十四五”规划提出，探索支持利用集体建设用地按照规划，建设租赁住房，完善长租房政策。对于集体建设用地建设租赁住房，作为“试点城市”，X市探索了几年，有5个项目正在路上。

　　但从目前进展看，除了市场自发的“微改造”项目入市外(并未经过政府规划、消防、安全等方面的验收)，政府主导的项目进展比较缓慢，要不要继续试点是核心问题。

　　我们认为，X市可以继续探索集体土地建租赁住房，不管是保障性租赁住房、还是长租房，都可以实施，都有发展的空间。

　　一方面，X市有集体建设用地入市的传统，上世纪90年代开始，大规模发展“村级工业园+城中村”的产城融合模式(1.0版)，在集体土地入市方面，做了充分的探索。现在，可以在原有的基础上升级为2.0，即“园区升级+蓝领公寓”。

　　另一方面，近年来由于环保攻坚、产业转移，大量传统企业外迁或转型，集体土地上的工业园区、城中村空置严重，同时该市近年来积极吸引人才，人口流入明显(位列人口净流入榜单TOP15)，产业升级如火如荼，需适时启动改造，村级工业园配套宿舍，城中村改造蓝领公寓。

　　当前，最需要迫切解决的问题有几个：

　　一是解决报建难题。承租企业需要获得等同于业主的报建权力，不再以村集体名义进行报建，将“租赁权”提升高度;

　　二是规划、消防、安全等涉及政府部门审批的事项，在过去几年未获突破，未来一定要创新解决，否则难以逃脱“小打小闹”;

　　三是降低旧改补偿成本，消除房价不断上涨带来的旧改红利，鼓励村民、村集体通过租赁分享长期回报;

　　在路径上，可以借助村级工业园旧改，增加蓝领公寓配建的规模，加快城中村品质提升的进度，结合公安部门“四标四实”(标准作业图、标准建筑物编码、标准地址库、标准基础网格、实有人口、实有房屋、实有单位、实有设施)，对城中村公共设施、服务“补短板”。

　　然后，可成立统一的租赁企业，或大型企业自己成立租赁企业，或委托市场化租赁企业进行管理，实现规模化收益，并申请各项财政补贴。比如，目前有发改对保障性租赁住房的专项补贴、财政对长租房的奖补资金，以及低成本专项债、正在探索的REITs等融资渠道。

　　渠道二

　　园区公寓解决方案

　　X市发展园区公寓，有几个必要性。

　　首先，这几年X市大力推进园区整合，同类和相关“产业进园区，园区变城区”，发展产城综合体，推进产城融合、职住平衡;

　　其次，村级工业园转型升级进入快车道，现阶段X市确定纳入全面改造类的园区21.16万亩，全市在2018至2020年已完成拆除7.36万亩，计划2021到2023年再用三年时间，完成地上物拆除13.80万亩，零散小工业区整合为产业集聚区、主题产业园，带动配套“补短板”，推进园区宿舍建设。

　　不管是从事餐饮服务、酒店住宿、交通物流等为代表的新型现代服务行业的城市基层奋斗者(新蓝领)，还是以信息技术、软件等服务业和先进制造产业迅猛发展，从业人员群体年龄在 20 岁至 30 岁之间，大多以 90 后为主。相比传统的蓝领群体来说，居住不再只是一张床、一间房，而是生活和体验。他们的受教育水平显著提高，消费习惯和租住习惯也发生了明显的变化，更加看重居住环境的舒适度和居住体验方面，更加看重美好居住的生活体验。

　　对于公寓运营商来说，从日益拥堵的长租公寓赛道中退出来，转入已成蓝海空间的蓝领公寓，探索园区宿舍解决方案，具有重大的意义：

　　一是帮助地方政府解决了公共配套的问题，有助于“引进人才、留住人才、稳住人才”，反过来在租赁空间资源获取上，能有效降低成本;

　　二是园区宿舍和蓝领公寓的客户是政府端或B端，客户需求比较稳定，往往是批量的订单，在各地政府重视招商引资、打造园区综合体的情况下，这个赛道带来的客源往往比较多，租金收入比较稳定、空置期较短;

　　三是，如果说传统的长租公寓是以房间为出租单位的模式，这是“平面经营”，那么蓝领公寓以床位出租(上下铺)的模式，可谓是“立体经营”。

　　该种模式有效拓展了可盈利的空间。比如，平均月租金800 元/床位的蓝领公寓，可容纳4-6人入住，使其综合套均租金能够高于大部分同等条件(比如区位、交通等)下的白领公寓。

　　另外，如果部门闲置的商业办公改为租赁，也具有“立体经营”的特征，层高4.5米的商办，打造复式租赁空间，既拓展了经营面积，还能提高租住舒适度，而且可以做定制化的空间设计。

　　四是园区公寓可以探索多元增值收益。园区公寓或宿舍一般位于城市新区、产业新城等区域，这也是X市重点发展的片区。同时，前几年“工改居”规模太大，产业空间被侵蚀，近年来政府重视“工改工”，园区升级需要配套生活设施，以满足人口大量集聚后对品质生活的需求。

　　比如，商业零售、体育和休闲娱乐、连锁酒店、周末观影和烧烤、代收代付等活动和服务，还有职业培训、岗位对接、创业培训、项目孵化等个人能力和企业业务对接。

　　除了单一的租金收入外，还可以通过构建一站式的员工生活和成长平台，提供一体化的企业引人和留人解决方案，增加粘性、提升服务满意度、提升客户价值的同时，探索更多的增值性业务。

　　总 结

　　CoralDATA

　　总之，针对X市租赁供给效率不高，无法满足年轻人的租赁需求，也拉低了城市面貌的改善，提出对原有的多渠道的租赁进行革新，比如城中村品质提升、闲置低效的商办改租赁、长租公寓继续探索盈利空间，房产中介代理的租赁业务等，这也都要发展，脉络与过去差别不大。

　　关键是环节“堵点”的疏通。本文结合X市的特征，即集体土地入市早、规模大，制造业担当的“遍地园区”亟待升级，从集体建设用地的探索、园区公寓解决方案，提出如何将租赁空间激活。本文站在政策红利的角度，提出顺应政策主线的发展思路，不排除其他领域的探索。