进入5月，东部佳华领悦广场开盘，186套房被选完;西部兴围华府开盘，1小时内清光168套房。

　　仅仅两天后，5月21日龙华、坪山、龙岗5个新盘扎堆备案，一次上新1211套住宅，其中三个盘还是现房状态。

　　关注度最高的要属壹成中心璞誉府，4月底壹成中心二区开盘刚刚狂卖了1153套房，1个月不到，再次推新。

　　这次还直接搬出了楼王社区璞誉府的1栋楼王单位，清一色的大户型，只有129套，且均为144㎡、180㎡的奢华府邸，价格也很惊喜，大概在7.04-7.47万/㎡。今天已经启动诚意登记，6月2日进行线上选房。

　　很多粉丝询问淘哥，这么多楼盘应该选哪个?壹成中心推的都是大户，值不值得买?

　　淘哥觉得这个问题提的非常好。一是当下市场变化太快了，比如积分买房政策在调整、房贷利率在提高等等，很多人都很彷徨。

　　二是深圳楼市热度逐渐高涨，新盘入市数量增加、推盘速度加快，从龙华、福田，到宝安、南山、光明，一大批红盘排队入市中。

　　越是这时候，越要慧眼识金，了解市场行情，理清各盘优缺点，精准决策。

　　今年全国楼市的特点，就是买最好的，最好的就是龙头。问题是到底如何买最好的?

　　三是虽然市场对壹成中心的关注度非常高，但很多人可能依然没有充分认识到这个盘的真正价值，或者仔细研究过新品与往期产品的区别在哪。

　　今天，淘哥就来详细分析下。

　　01.

　　壹成中心搬出楼王

　　四大层面研究后再看能不能买

　　深圳人其实已经非常熟悉壹成中心了，总建面达到了约320万平，是深圳为数不多的集住宅、商业、写字楼于一体的超级综合体。

　　实际上淘哥一直有在强调，区域价值不错的前提下，大盘的关注度往往更高。因为大盘意味着大社区、大园林、大配套，更具备自住价值，也就更能抵御市场的短期波动。

　　而开发期数多，同样意味着开发商会持续在这块土地上投入，土地价值会持续上涨，市场关注度也会持续维持。这也是为什么像华润城、壹成中心这样的百万大盘受追捧和抢购原因了。

　　不过淘哥更在意此次璞誉府1栋楼王，相比往期产品，至少在四大层面进行了升级。

　　一、从地段上看，璞誉府1栋是楼王中的楼王。

　　看下图，7座超高层住宅塔楼组成的璞誉府，位于整个壹成中心的C位，用最中心形容非常恰当，本身便是高端圈层。

　　而即将推出的1栋，正位于扇形地块的把头位置，是璞誉府位置最尊崇的王座，可谓中心中的中心，楼王中的楼王，简单粗暴就是“王中王”。

　　颇有掌控全局的感觉，不仅彰显了业主的尊贵身份和实力，同时把头位的超广角确保了景观、光线、通风最大化，且中心的位置与市政道路保持着最佳距离。

　　与此同时，1栋周边环绕着的都是住宅区，居住氛围纯粹。

　　尤其从右到左有壹方天地E区/D区、龙华壹方城、壹方天地B区/A区商业紧紧围绕，从1栋出发可便捷抵达各个地块，生活、休闲、娱乐都将极为方便，真正实现“出则繁华、入则宁静”的居住环境。

　　值得一提的是，目前壹方天地A/B/E区均已开业，D区预计今年启动招商，约25万㎡体量的龙华壹方城预计也下半年开业，届时将有一大批标杆旗舰店、精品首店亮相，涵盖国际美妆、时尚潮牌等诸多品类。

　　二、从园林品质上看，叠景式园林布局，尽显高级。

　　值得一提的是，璞誉府在园林景观打造上毫不吝啬，面积足足有3.8万㎡，比5个标准足球场面积还大，是整个壹成中心景观面最大的中轴园林。

　　种植了260多颗名贵树种的同时，并设有双景观泳池，以及儿童区、门球场、多功能健身广场等，相当于在家门口就能逛“植物园”。

　　此外，璞誉府整体园林布局非常考究，以传统中轴对称布局，通过不同的造景，打造层层景观叠加。

　　从主入口前的100多㎡迎宾水景、两排超10米的迎宾树阵，到主入口通道内的6组高标准水景，陈列式的水景和对称式的植物，层层递进，予人一种从公共空间至私人院落的递进体验，这份尊荣、舒适太难得。

　　妙就妙在，1栋恰好位于璞誉府正中轴位置，从主入户园林需要经过3米多的高差台阶进入，站在台阶上就能看到高低起伏的园林景观。

　　与此同时，1栋门庭前设置有单独的水景组团，彰显独有归家仪式。

　　三、从产品本体看，礼宾式入户大堂，豪门大宅户型纯粹。

　　为全面彰显归家应有的仪式感与尊崇感，1栋楼王的礼宾式入户大堂，融入了现代化星级酒店式的造景模式。

　　大堂挑高就有7米多，且大门石材采用的是价格高于普通石材3-5倍的进口巴西金麻石，门头选材皆采用现代化的铝板造景，墙上悬挂壁灯，方寸间演绎着大家族的非凡与尊贵。

　　不可忽视的还有一点，1栋楼王只有3个户型，全部正南北朝向布局，并采用3梯3户豪阔配置，告别了低梯户比带来的不舒适，使业主尽可能享受私密归家礼遇。

　　四、1栋楼王已是现楼，即买即住。

　　难得可贵的是，1栋已是现楼状态，园林、泳池、楼体均已完工。

　　璞誉府1栋楼王

　　相比“押宝”式的“期房”，现房的好处一方面是即买即住，可以省去2-3年的等房周期，节约了租房、通货膨胀等成本，这点对于购房者来说尤其友好。

　　另一方面是房屋质量、户型、楼间距、采光等都看得见、摸得着，可以在一定程度上降低风险。

　　以上种种，都指向了璞誉府是壹成中心位置最核心、花园最大、品质最高端的一区，无疑是壹成中心最顶端的一期。

　　而即将推出的1栋，是楼王中的楼王，整个壹成中心的巅峰之作，专为那些需求更奢华的群体而打造，也是最值得打的一期产品，必然是高端改善型客户的首选。

　　02.

　　核心资产价格在大幅上扬

　　今年全国楼市特点是买最好的

　　最近一年多，深圳、上海、广州、杭州，以及日本东京、韩国首尔等国内外重点城市的核心资产价格都在大幅上扬。

　　究其根源，在于全球流动性充盈甚至泛滥仍是大概率事件，围猎核心资产的塔尖财富在急速膨胀，优质资产荒的现象还在持续。

　　这种情况今年以来尤为明显，包括深圳，一季度豪宅价创下全球最大涨幅。甚至广州，珠江新城汇悦台、凯旋新世界等挂牌价达到30万/㎡，顶豪价格都赶超深圳了。

　　有趣的是，2021年指数城市的豪宅资本价值平均增幅或将持续走高。

　　可想而知，当核心资产供应有限，购买力却在急速膨胀，并且源源不断地争先涌入时，其价值自然水涨船高。

　　因此优质的龙头资产，表现自然坚挺，就是楼市的茅台。所以淘哥强调今年的趋势就是要买最好的。

　　回过头看璞誉府的1栋楼王，最核心地段+最高端品质，都符合淘哥所说的龙头资产气质，对于中长期的资产配置，或是改善置业而言，是绝对不容忽视的。

　　03.

　　每平近2万价差

　　楼王产品也存有价差红利

　　值得一提的是，此次璞誉府1栋限价比较厉害，是有明显价差的红利盘。

　　具体来看，1栋均价7.3万/㎡左右，单价在7.04-7.47万/㎡，目前壹成中心的二手房8-9万/㎡，每平有1-2万的价差，明显的价格倒挂。

　　例如链家网数据显示，去年10月，壹成中心九区85.26㎡户型，成交单价达到了8.66万/㎡。

　　当时有不少房源报价去到9万+。

　　而璞誉府1栋144㎡单位，总价1000万左右，首付才300万左右;

　　180㎡的户型总价在1350万以内，首付400万左右。对比二手房少很多。

　　另外必须强调的是，现在想要总价1000-1350万以内在中心区买144㎡、180㎡楼王产品，基本找不到了。

　　04.

　　129套奢侈户型，数量真不多

　　深圳终极置业要选高端大户型豪宅

　　最后来看下具体户型，此次璞誉府的1栋楼王户型纯粹，只有约144㎡、180㎡两种，都是正南北朝向布局，都可南向看花园。

　　其中01为约144㎡的正南向户型，02与03为镜像对称的约180㎡南北通透户型。

　　两个户型几乎没有短板，层高做到了市场上少见的3.15米，空间阔绰。

　　尤其约180㎡户型，是壹成中心有史以来最大单位，并真正做到了南北通透，视野极其开阔，非常具有豪宅感。

　　一进门，就是2.4*2.6米的入户花园，私密性和空间感兼具;

　　且大5房设计，主人房面积高达20多㎡，空间优势明显;四个房间和客厅五开间全部朝南，通风采光极佳，居住舒适度很高。

　　而一体化客餐厅设计，大大提高了空间的感知度。加上大开间短进深，不仅采光面非常宽、通风效果好，也赋予了天然的礼仪与待客之道;

　　另外1.8*6.3米的大阳台利用的好，可以成就更多可能，可以是阅读区、喝茶区，也可以是花艺房、健身区、观景台等等。

　　其实就大户型市场行情究竟怎么样，淘哥认为当下深圳的大户型住宅十分稀缺，尤其是未来，或更为珍贵，至少从2个方面来看是这样。

　　1、深圳打新规则还在不断升级，“先上车再置换”不合时宜。

　　现阶段大家愈发清晰地感受到房票的珍贵，和打新的不易。很多人想上车，却挤不上。现阶段不上车，又不知道规则会不会趋严。

　　比如单单打新规则这一项，就又升级了。

　　最新销售方案中，社保累计不超过20年，致使“社保巨子”退场。最难受的是二套家庭和改善家庭，想要靠超长社保追平无房群体更难了。

　　最新积分规则

　　可怕之处还在于，改善型家庭面对群体庞大的年轻深二代家庭、无房年轻家庭的竞争，很可能出现卖了房，结果一大堆钱在手上买不到房的情况。

　　那么这群人怎么办?

　　除了之前讲到的错峰选盘、选1.5梯队应对方式，淘哥还建议在有望上车的情况下，一步到位是最适应当下政策的投资逻辑，想要“先上车再置换”的做法已不合时宜，越往后拖，不确定性越强。

　　当然，前提是要选择综合品质很好，成长性强的楼盘。

　　2、家庭结构变化，高净值家庭越来越多，住房进入消费升级时代，这个行情会持续很长一段时间。

　　这种行情本质是大家对居住品质的需求提升决定的。

　　比如“家庭结构”改变，越发多的“二孩+夫妻+父母”家庭结构产生，例如近些年深圳每年有20万以上的婴儿出生，其中一半是“老二”，自然对居住空间有新的要求，需要相匹配的户型居所，中大户型成为最合适的选择。

　　再比如居民收入水平在提高，深圳千万级高净值家庭正在迅速增长，去年深圳这一指标就已达到75700户，排名全国第四。

　　意味着越来越多人完成了财富累积，这批人对美好生活会越发强烈，住房上可能是往大房子、好房子方向走，以达到享受更高的品质生活。

　　两相作用下，对大家投资房子是一个警示，即今后深圳大户型住宅会更稀缺，特别是豪宅品类的纯大户型物业或绝迹。

　　物以稀为贵，在深圳稀缺的土地资源和市场强烈的需求之下，届时大户型住宅的提升空间也更大，将成为争藏的对象，越是中心区域，现在越应该买大户。

　　众多案例也切切实实说明，深圳的大户型住宅已经受到买家的追捧，例如润4选房最先抢光的是大户型，宏发万悦山20分钟先选完141平复式等等。

　　基于此，淘哥认为有资金实力的，建议还是要选择顶级资源，买比较纯粹的大户型社区，这种资产将会越来越稀缺。