原创|黄佬邪

　　最近有位铁粉私信黄佬邪，想看市场分析文章。此前多次写过地价、房价趋势，今天和大家分享楼市结构，用最直白的话来说，未来沈阳人会选择居住多大面积的房子。

　　研究这一课题的意义不仅对当下自住选择面积大小有重要意义，同时对于TZ也具有很大在的参考意义。

　　在中原机构发布的2020沈阳年度报告中，有一项指标特别重要，而且很容易被普通购房者忽略：

　　2016，沈阳新房销售套均面积为94平，2020上升至106平。

　　5年间，沈阳人购买新房的套均面积上升了12平。

　　2019是沈阳全市均价迈过万元大关的元年，恰好在这一年，沈阳新房套均面积也超过了100平大关，直接从上一年99平跃升至104平。

　　此外，沈阳新房销售中，90平以上占比出现了明显下降趋势，100—130平则明显上升。这一现状意味着：

　　沈阳人均居住面积在逐年增加。

　　NO.1|壹

　　套均面积提升，意味着市场上100平米小户型或不再将是一个楼盘的主力，100平以上的面积段才符合当前楼市改善为主流的行情。

　　2020年，沈阳入市的新盘，100平以上占比55%，首次超过100平以下户型。

　　若是以10平米区间论，上图右侧灰柱可以给我们提供一个参考数据：

　　80—90平成交第一;90—100平第二;120—130平第三;100—110平第四、110—120平第五……

　　虽然80—100平之间的户型成交仍然是细分领域最大成交占比，但100平以上户型出现了有意思的现象：

　　120—130平成交占比超越了100—120平之间户型。

　　另外，还有一个数据我们也可以重视：

　　140—150平的成交占比约等于甚至超过了80平以下成交。

　　这些数据都在告诉我们，随着生活水平与房价提高，沈阳的改善行情主要集中在两个面积段上：

　　120—130平，140—150平。

　　当然，这与开发商提供的产品面积段有关系。从销售结果上看，这两个面积段销售情况良好。

　　如果再细分市场，从售楼处一线情况结合数据，可以得到的结论是：

　　高层120—130平是改善主力，洋房140—150平是主力。

　　这一平均数据结论可以给众多想改善的购房者提供面积段参考。

　　但请注意，此前一直说：

　　你现在的极致，是未来别人的刚需。

　　无论是因为二胎、学区，还是想换大面积原因产生的改善需求，以上数据只能体现当前市场现状，在期房普遍需要2—3年交付的情况下，建议大家在此结论基础上，在经济条件允许的前提下，尽量再加10—20平，或才可能符合未来入住时的居住需求。

　　NO.2|贰

　　此前一直说过：

　　沈阳均价过万后，打开了房价与产品力的上升空间。

　　2019之前，沈阳全市均价低于万元，产品同质化比较严重，各大牌开发商努力升级产品，在细节方面都有所突破，但受限于房价与利润空间，总体而言缺乏质的变化。

　　目前在沈阳比较受购房者欢迎的客厅大开间户型，事实上是从2019开始进入沈阳，当时仅有个别楼盘在洋房上马大开间，还只是星星之火，比如华润长安里洋房160平配置了7米客厅开间。

　　进入到2020年初后，大开间开始在沈阳全面开花，进入高层，比如龙湖云峰原著175平6.8米客厅开间，万科北宸之光123平6.6米开间，阳光城则在和平101在140平起步的户型上，做到了6.4米开间，210平7.6米开间。

　　大开间的尺度一下吸引了众多购房者的目光，成为沈阳购房者的新宠。

　　但也有部分购房者过于盲目追求大开间，忽略了进深。在一些大开间户型产品中，因为缺乏进深，主卧放一张2米宽、大衣柜的情况下，只能放下一个床头柜，这就失去了大开间改善的初衷。

　　黄佬邪因为在坐客的一个小群里指出了某个楼盘只注重大开间忽略进深，造成居住尴尬，不想被卧底传出，被人到处咒骂。

　　不是所有的大开间户型都是好户型，忽略了进深，就失去了提升舒适的意义。而且，大开间并非适合所有人喜好，要根据自己的要求来做取舍。

　　其实，户型的人性化提升，不仅要考虑到居住的实际需求，还在于后疫情时代对于空气与家居生活的清洁度考量。

　　最近有一个朋友跟黄佬邪说特别喜欢双套房的设计，因为她和先生就寝与起床时间不同，双套房设计可以避免相互打扰，非常实用。当然，她还不忘补充一句：我们感情依然很好，就是想在需要的时候，多一个选择。

　　后疫情时代，万科翡翠观澜还把家政间移至了玄关处，这样主人回家时可以第一时间更衣换装，将外部尘灰污染隔离在玄关处。

　　NO.3|叁

　　沈阳楼市从2020开始，进入了两极分化：

　　好地段+好品牌+好产品的房子好卖，普通地段、中小品牌、产品一般的楼盘，热度明显不如三好房子。

　　好友欧阳疯说：

　　沈阳是不缺房子，但好房子却是稀缺的。

　　欧阳疯说的“好房子”，即好地段+好品牌+好产品。

　　从土地供应结构看，2020成交土地，三环外是主力，二三环之间是次主力，二环内供应较少。

　　这是个老生常谈的话题，反复拿出来说，是想反复提醒大家：

　　二环内/旁的大开品质楼盘，未来会越来越稀缺。

　　今年430土拍后，黄佬邪跑遍市区传统五区+浑南区几个售楼处后，将销售们反馈的信息做了一条抖音：

　　和平、沈河、浑南的买房人，大部分关注土拍，皇姑一半买房人关注土拍，铁西、大东买房人只有一小部分关注土拍。

　　这条内容很容易引起不适，但却是售楼处现场反馈的现实情况。

　　一般情况下：

　　总房款300万以上的楼盘，买房人会全市对比，更多关注房地产信息，以下的则对相关信息关注度较低。

　　看土拍，不仅要看地价走势，还要看土地位置，即土地市场的结构行情。

　　如果三环外某个板块地价走高，不仅会带动周边楼盘上涨，也会反推其三环内的地价与房价走高，只不过需要有时间来消化。

　　最近黄佬邪更新文章少，更多时间在各大售楼处讲课，跑市场，同时反复提醒大家，购买的逻辑顺序是：

　　地段+品牌+产品。

　　因为房子是低频高额消费，多数人选择房产时，没有养成良好的买房习惯，会把产品放在决策的首选，因为产品看得见、摸得着，最直接。

　　如果冷静下来研究一个城市的楼市，从二手房市场上的溢价，你就会明白：先地段再品牌再产品的逻辑顺序是准确的。

　　万科翡翠观澜，一河两岸东湖板块，新二环旁，2020全新园林与装修标准升级楼盘，具备区位、规划、自然环境、发展空间、交通网络五大价值底盘，户型设计更具有超洁玄关、超静主卧、超集厨房三大模块。翡翠观澜今年3月底首开，创下13.5亿沈阳单盘首开销售纪录，4月备案金额10.9亿，又创下沈阳单盘单月备案金额新纪录。

　　在周边地价、售价都更贵的同一时期内，有什么理由不关注万科翡翠观澜呢?